房屋轉(zhuǎn)租法律問題研究【開題報告】

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1、畢業(yè)論文（設(shè)計）開題報告題　　目：　　　　　房屋轉(zhuǎn)租法律問題研究　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　專業(yè)班級：　法學(xué)一、選題的背景、意義（所選課題的歷史背景、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢）房屋轉(zhuǎn)租法律問題研究的背景：租賃關(guān)系的本質(zhì)在于承租人以支付租金為代價，換取對租賃物的使用權(quán)和收益權(quán)，我國改革開放以來，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的中的一個重要的組成部分，根據(jù)國家統(tǒng)計局2008年11月8號的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）比重超5%。可見房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)。與房地產(chǎn)

2、市場繁榮相伴隨的，則是房地產(chǎn)糾紛案件的大量出現(xiàn)。在住房制度改革之初，由于我國的商品房制度才剛剛起步，新建出售的商品房數(shù)量很少，加上人們的權(quán)利意識也不強(qiáng)，所以房地產(chǎn)案件數(shù)量并不多，并且往往類型較為單一，多為個案。但隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展至今天，房地產(chǎn)糾紛開始大量出現(xiàn)，在民商法案件中的比重逐漸加大，并呈現(xiàn)出新的特點。以深圳兩級法院所審理的案件為例，不僅在案件數(shù)量上（2003-2008年深圳市兩級法院平均每年審結(jié)房地產(chǎn)糾紛一、二審案件20，000余宗）呈逐年遞增的趨勢，而且案件本身也呈現(xiàn)出類型多元化、法律關(guān)系復(fù)雜、涉及面廣并且往往具有群體性等新的特

3、點。房屋轉(zhuǎn)租是房屋租賃的重要組成部分，也是現(xiàn)實生活中人們常常遇見的一種租賃方式，而由房屋轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租產(chǎn)生的糾紛在房租租賃糾紛中又占很大的比重。房屋轉(zhuǎn)租中包括二個不同的法律關(guān)系，涉及到三個主體，出租人，承租人和次承租人。其權(quán)利義務(wù)關(guān)系的復(fù)雜，和不明確又決定了其糾紛的產(chǎn)生。為了完善房屋轉(zhuǎn)租制度，明確三方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，保障他們的合法權(quán)益。筆者認(rèn)為有必要對房屋轉(zhuǎn)租中幾個問題進(jìn)行分析和探討。房屋轉(zhuǎn)租法律問題研究的意義：房改總是每年全國兩會熱點，今年部分兩會代表與委員提出房改新思路：突出租房在整個住房體系中的作用，進(jìn)一步發(fā)揮公租房在保障性住房中的作用

4、，更加強(qiáng)化住房的消費性特征。租房是經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展中不可缺少的一部分，尤其是當(dāng)今人與房矛盾日益激化的年代，租房更是成了大部分人的首選。而由于各種因素的存在，不能完成整個租賃合同而進(jìn)行的轉(zhuǎn)租行為也漸漸增多，我國法律雖然對轉(zhuǎn)租有了相關(guān)的規(guī)定，但并不完善，仍存在著許多的問題。本文將對房屋轉(zhuǎn)租的含義與性質(zhì)界定及房屋轉(zhuǎn)租合同的效力分析、承租人優(yōu)先購買權(quán)在房屋轉(zhuǎn)租中的適用、承租人非法轉(zhuǎn)租是否構(gòu)成不當(dāng)?shù)美热齻€方面所涉及的法律問題,通過對國內(nèi)外不同理論觀點的比較并結(jié)合實際運用民法原理等理論知識進(jìn)行綜合分析和探討。認(rèn)為房屋轉(zhuǎn)租就法律性質(zhì)而言，是轉(zhuǎn)租系承租人與次

5、承租人之間成立新租賃合同；承租人轉(zhuǎn)租不必經(jīng)過出租人的同意，但有約定的除外；次承租人也應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)，且優(yōu)先于承租人；擅自轉(zhuǎn)租中承租人所得構(gòu)成不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)返還出租人。這樣有利于完善房屋轉(zhuǎn)租制度，保障三方當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房屋轉(zhuǎn)租秩序。二、相關(guān)研究的最新成果及動態(tài)各國相關(guān)房屋轉(zhuǎn)租的立法例大致可以分為以下三類1、自由主義模式，此類立法模式以《法國民法》、《奧地利民法》、《意大利民法》、《俄羅斯民法》、為典型代表，對于租賃合同無明確禁止或無害于租賃物所有人的，承租人對房屋有轉(zhuǎn)租的權(quán)利。2、限制主義模式，此類立法模式以《德國民法》、《日本民法》、

6、和我國《合同法》為代表，要求承租人的合法轉(zhuǎn)租應(yīng)以出租人同意為前提條件。3、區(qū)別主義模式，此類立法模式以《瑞士債法》和我國臺灣地區(qū)“民法”為代表，通過區(qū)分不同情況來規(guī)定承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)，我國臺灣民法民法第443條第1項規(guī)定：“承諾人非經(jīng)出租人之承諾，不得將租賃物轉(zhuǎn)租于他人，但租賃物為房屋者，除另有相反之約定外，承租人得將其一部轉(zhuǎn)租于他人。”2009年7月，最高人民法院頒布《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，該解釋第15-18條涉及城市房屋轉(zhuǎn)租的規(guī)定。轉(zhuǎn)租，是出租人將租賃房屋租給承租人，承租人又把承租房屋租給次承租人的租

7、賃法律關(guān)系。前一個租賃關(guān)系叫做本租，形成轉(zhuǎn)租，本租必須成立且有效。后一個租賃關(guān)系叫轉(zhuǎn)租。如果承租人將租賃房屋完全轉(zhuǎn)租給第三人，自己退出租賃關(guān)系，不再做承租人，是第三人和出租人建立租賃關(guān)系，就不是轉(zhuǎn)租，而是房屋租賃合同的債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)移。而轉(zhuǎn)租是本租的承租人把租賃的房屋再租給次承租人，轉(zhuǎn)租中的出租人原本是承租人，卻變成了出租人，即俗稱的“二房東”，即本來的房客變成了二房東。（一）、不同形態(tài)房屋轉(zhuǎn)租合同的效力分析合法轉(zhuǎn)租下，合同的效力按合同法的規(guī)定認(rèn)定，而在非法轉(zhuǎn)租下，主要有無效說、效力待定說和有效說三種主張。有效說認(rèn)為，租賃合同的內(nèi)容是由承租人

8、支付租金，出租人將租賃物交由承租人使用、收益，承租人將對租賃物的使用、收益權(quán)轉(zhuǎn)給次承租人享有并不構(gòu)成對租賃物的處分，因此在無其他無效原因存在的情況下，未經(jīng)出租人同意