新樓盤推廣方案-竹園民居樓盤推廣方案

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1、竹源民居樓盤推廣方案目錄第一章策劃推廣目的………………………………………………………………………3第二章市場綜合分析………………………………………………………………………4一、從東圃版塊分析看市場……………………………………………………4二、從對手差異分析尋突圍………………………………………………………6三、從“竹源”民居項目分析看問題…………………………………………9第三章總體推廣思路………………………………………………………………………13一、推廣定位………………………………………………………………………14二、推廣策略…………………………………………

2、……………………………16三、推廣時間計劃…………………………………………………………20第四章關(guān)于樓盤規(guī)劃建議………………………………………………………………第五章合作內(nèi)容及收費…………………………………………………………………212第一章策劃推廣目的提高樓盤市場競爭力，快速銷售一期工程及整體項目樓盤。3第二章市場分析一、從東圃版塊分析看市場樓盤布局：三多二無輕南重北三多多開發(fā)——已有合生創(chuàng)展、富力、美林基業(yè)、中海集團(tuán)、珠江實業(yè)、遠(yuǎn)洋等10多家公司進(jìn)駐。在建、即建項目達(dá)20多個。多元化——高（小高）層、低層、大盤、小盤、中盤分布人氣旺盛區(qū)。多同價——基本

3、上為3000-5000元/平方米。幅度不大。二無：無豪宅，無別墅。輕南重北：東南方無樓盤，重心偏向東北集中。消費形式：流坐并上同地消化流莊——以白領(lǐng)、小個體戶為代表。主購小三房二廳、二房二廳、一房一廳。坐莊——以當(dāng)?shù)匦律⑿吕弦泼駷榇?。以三房二廳為主。同地消化——在購買形態(tài)上，人群相對集中，多以租、住在沿工作線當(dāng)?shù)匦乱泼?、白領(lǐng)、新生代為主。需求動機(jī)：四輪齊轉(zhuǎn)各有所需多為置家、改善條件、換種生活方式，投資。投資消費者占少部分。4述評：四種態(tài)勢明顯1、經(jīng)濟(jì)力量決定購房需求。樓盤的“三多二無”現(xiàn)象，可以看出當(dāng)前東圃購買力并不特別強(qiáng)大，所盯住的多是同一價位目標(biāo)

4、消費主體。2、“東移”速度與市場需求成正比。在前期房產(chǎn)公司開發(fā)下，目標(biāo)消費資源逐步搜刮，“東移”決策的啟動，將引進(jìn)新鮮血液，造就另一個市場。但啟動期間，必將有個資源漸稀、甚至“斷流”過程。這些直接左右開發(fā)商的營銷決策。3、2002同臺大戰(zhàn)在所難免。就目前而言，各開發(fā)和正籌備開發(fā)的東圃樓盤，與先前開發(fā)的及與現(xiàn)在價位相差不高。雖然區(qū)位各有不同，但在“新生血液”漸稀狀態(tài)下，這預(yù)示了，一場2002的大戰(zhàn)在所難免。4、“農(nóng)資派”（農(nóng)村集資房）的低價入市“搶客”現(xiàn)象不容忽視。雖然不同于一個檔次，但同樣能滿足部分白領(lǐng)需求。給我們啟發(fā)的是，開發(fā)商除了開發(fā)房子外，還要有種培

5、養(yǎng)客戶（未成為業(yè)主前）資源、引導(dǎo)消費、培養(yǎng)目標(biāo)消費者的準(zhǔn)備。5二、從對手差異中尋突圍1、什么是對手？關(guān)于競爭對手的圈定，我們根據(jù)三等同原則（同價原則、同區(qū)位原則、同品質(zhì)原則）作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，從東圃版塊來看，最直接對手為羊城花園，最有影響力對手為中?？党恰o論對手是誰，我們必須在三同中找出不同之處，以差異化優(yōu)勢致勝。62、比較優(yōu)勢分析羊城花園現(xiàn)狀：當(dāng)前羊城的26棟無電梯低層樓基本售罄。已進(jìn)入20層高層、21棟無電梯低層的二期工程建設(shè)。高層預(yù)期于明年8月推廣。低層以滾動式開發(fā)。建筑風(fēng)格：從外立面而言，本身很平常，沒有吸引力。廣告訴求策略：“反攤”（反攤公用面積及

6、入室價格），口號泛濫，沒有什么號召力。購買對象：當(dāng)?shù)馗浇律⑿吕弦泼?、白領(lǐng)。購買動機(jī)：多是改善條件、圖近。我們調(diào)查認(rèn)為，羊城花園當(dāng)前的售樓拉動因素主要在于：1）開發(fā)早。盡得天時、地利之機(jī)。2）期望附加值高。盤大，是當(dāng)時車陂路以東最大樓盤。男女老少動場所基本俱全，中央8000平方米文化廣場是個“磁塊”。7竹源民居與羊城花園二期比較，羊城花園主要有優(yōu)勢：1）已形成一定規(guī)模效應(yīng)，相對而言，社區(qū)比竹源民居要成熟。2）全景效應(yīng)。配套設(shè)施投入使用。3）有媒介發(fā)放“金獎”設(shè)計獎牌。雖在一期工程中沒有訴求，但不可不防。主要弱勢：1、社區(qū)無文化主題。雖有文化設(shè)施，卻無內(nèi)

7、涵。所推概念為“東圃形象新標(biāo)志”。沒有實際性含義。2、外立面門面功夫太差，形象不佳。3、沒有特色，給人感覺是平民化社區(qū)。二期工程策略預(yù)測：雖然一期工程為樓盤聚集了不少人氣，但在中?？党恰R友園等大樓盤推出時，羊城花園同樣要面臨巨大壓力，必然由此推出系列應(yīng)對措施。結(jié)論：1、竹源民居所面臨的不是與現(xiàn)在羊城花園之爭，而是形勢嚴(yán)峻2002“竹羊”會戰(zhàn)——高層與高層之戰(zhàn)，高層與低層之戰(zhàn)。2、我們與羊城花園的差異在于：羊城花園的平民化與竹源民居的特色化。8中?？党钦嫉?3萬平方米，新加坡風(fēng)情。一期工程于明春內(nèi)部預(yù)訂。雖然才建設(shè)不久，但其早已通過新聞傳媒炒作聲名在望。加

8、上企業(yè)的品牌效應(yīng)，將形成一個極大的“磁場”，對周圍同價樓盤都有不同