物業(yè)管家答客問及應(yīng)對措施

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1、物業(yè)管家答客問及應(yīng)對措施答客問?1.業(yè)主：目前物業(yè)費高，等業(yè)委會與物業(yè)公司續(xù)簽合同、降低物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)時再交費。?物業(yè)公司：?1）業(yè)主與物業(yè)公司之間，是通過契約形式建立起來的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系；業(yè)主在入住時，與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》，約定了服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)。雙方就應(yīng)按《前期物業(yè)管理協(xié)議》約定履行雙方的權(quán)利和義務(wù)。?2）若業(yè)委會與物業(yè)公司續(xù)簽《物業(yè)服務(wù)合同》時，對收費標(biāo)準(zhǔn)重新約定；則應(yīng)以《合同》簽定生效日期后，再執(zhí)行新約定。在此之前，原《前期物業(yè)管理協(xié)議》或原《物業(yè)服務(wù)合同》是合法有效的，雙方都應(yīng)執(zhí)行原規(guī)定。?3）物業(yè)公司每天都在投入成本（比如，員工工資

2、，公共設(shè)施維護保養(yǎng)），為業(yè)主服務(wù)；業(yè)主享受到服務(wù)，就應(yīng)按約定交費；物業(yè)公司沒用費用，如何為業(yè)主提供好更好的服務(wù)？??2．業(yè)主：物業(yè)服務(wù)不到位，要免一部分物業(yè)費可以考慮交費。?物業(yè)公司：?1）按《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定：業(yè)主有按時交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。?2）首先讓業(yè)主指出哪些工作不到位，進而判斷是否真不到位；若確實有不到位的地方，立即安排相關(guān)工作人員去整改；?3）若業(yè)主屬“無理挑剔型”，則可以陪同業(yè)主一起到現(xiàn)場核查，可以從某種程度上揭露業(yè)主的“陰謀”。?4）堅定立場，不能輕易承諾降費。??3.業(yè)主：目前手中沒錢，或現(xiàn)在比較忙，過些天再來交費。（此類型屬于無

3、理推托型）?物業(yè)公司：?1）不能完全相信業(yè)主過一段時間一定會來交費，一定要與業(yè)主約定好交費時間。?2）在業(yè)主未交費之前，不斷與該業(yè)主保持聯(lián)系，讓業(yè)主沒有退步的空間。?3）到約定交費時間，與該業(yè)主溝通；若業(yè)主再找理由，收費人員可以告訴業(yè)主可以上門收費或到業(yè)主單位去收。進一步給業(yè)主壓力。?4）業(yè)主在家時，主動上門與業(yè)主溝通，催費。??4.業(yè)主：業(yè)主以開發(fā)商對小區(qū)及公共設(shè)施設(shè)計不合理為由，拒交物業(yè)費。?物業(yè)公司：?1)向業(yè)主講明開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司三者之間的關(guān)系，設(shè)計問題不是物業(yè)管理職責(zé)范圍內(nèi)所能解決的，超出物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)限范圍。?2)業(yè)主交物業(yè)費是來享受物業(yè)

4、管理服務(wù)，以小區(qū)房屋或設(shè)施設(shè)計不合理為由不交物業(yè)費，是沒有理由的。?3）涉及建設(shè)單位設(shè)計不合理，物業(yè)公司可以代表業(yè)主向相關(guān)單位發(fā)函；有業(yè)委會的也可以讓業(yè)委會來發(fā)函（避免物業(yè)公司與開發(fā)商之間的矛盾激化）。但能否有效果，物業(yè)公司無權(quán)制約其它單位。??5．業(yè)主：買房子后，不在小區(qū)住，沒享受到物業(yè)服務(wù)，所以不交物業(yè)費。?物業(yè)公司：?1）業(yè)主不在小區(qū)住，在很多方面也是在享受物業(yè)管理服務(wù)，比如安全、公共衛(wèi)生、綠化等服務(wù)；這些物業(yè)服務(wù)對業(yè)主房屋的保值和增值起到潛移默化的作用。?2）北京市高級人民法院《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》中第23條規(guī)定

5、“業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)服務(wù)費用的，一般不予支持?！??6．業(yè)主：物業(yè)費都干什么了？?物業(yè)公司：物業(yè)管理費是物業(yè)公司為業(yè)主提供各項服務(wù)的基本保證。費用的支出包括以下幾個方面：?1）小區(qū)的綠化養(yǎng)護；電梯維護；供電、供水設(shè)備運行保養(yǎng)；保潔服務(wù)；垃圾清運均由專業(yè)公司提供，每月要從物業(yè)費中支出以上各項服務(wù)費用。?2）管理處護衛(wèi)員、維修技工、保潔員及管理人員的工資要從物業(yè)費中支出。?3）小區(qū)的公共用水、用電等能源費要從物業(yè)費中支出。??7．業(yè)主：房屋施工質(zhì)量存在問題，施工單位維修好后業(yè)主提出從維修好開始交費是否可以。?答：不可以。房屋施工質(zhì)量有

6、問題，施工單位維修屬正常行為，與物業(yè)服務(wù)沒有直接關(guān)系，業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，應(yīng)全額交納物業(yè)管理費。??8．業(yè)主：房屋維保期已過，業(yè)主提出一些簡單施工質(zhì)量問題怎么辦？?物業(yè)公司：?1）管理處本著客戶滿意經(jīng)營的理念和以解決問題收取拖欠物業(yè)費的原則，能給業(yè)主簡單維修的盡量修復(fù)。?2）向業(yè)主講明：這些工作本不是物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)，但物業(yè)愿意幫業(yè)主把這些力所能及的問題處理。??9．業(yè)主：集中供暖不熱，所以不交物業(yè)費和供暖費。（獨立采暖屬工程質(zhì)量問題）?物業(yè)公司：?1）派工程技術(shù)人員對提出不熱的業(yè)主房間，測量溫度，聯(lián)系施工單位一起進行多次跟蹤查找原因；確認是否有設(shè)計問題

7、或施工問題。?2）經(jīng)過跟蹤，確有設(shè)計問題或施工問題的，由施工單位和管理處工程人員一起進行解決。?3）供暖不熱，有多方面原因。物業(yè)公司在能力范圍內(nèi)幫助解決，有作為。因此業(yè)主應(yīng)該交物業(yè)費。??10．業(yè)主：在小區(qū)丟過自行車（或車輛被刮），因此不交物業(yè)費或要少交物業(yè)費，用來彌補業(yè)主損失。?物業(yè)公司：?1）物業(yè)公司對小區(qū)業(yè)主自行車未收取自行車保管費，因此對小區(qū)內(nèi)自行車無保管責(zé)任。業(yè)主在小區(qū)內(nèi)丟失自行車，物業(yè)公司可以協(xié)助公安部門進行調(diào)查，但無賠償業(yè)主的義務(wù)。?2）確認業(yè)主的機動車是否交費；業(yè)主交納停車費，屬于停車場地租賃費用，物業(yè)公司在《車位租賃合同》上對此有約定。?3

8、）一般，物業(yè)公司可以幫助業(yè)主出具證明，讓被刮車輛的業(yè)