2014恒瑞名座項目推廣策略與銷售提報

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1、恒瑞名座項目推廣策略與銷售提報營銷思路宏觀環(huán)境：下面沒有描述：政策、區(qū)域動態(tài)銷售策略：營銷策略？客戶定位、價格策略？渠道策略廣告形象及推廣？改進建議？營銷策劃營銷推進？1項目處于怎么樣的大環(huán)境宏觀環(huán)境銷售策略客戶定位廣告形象營銷策劃項目周邊地區(qū)住宅市場蕭山普通住宅的售價較10-11年時的行情基本維穩(wěn)，13年開始受調(diào)控影響，市場成交量明顯下降，14年更加嚴竣。各別樓盤降價促銷，暗降等郡望府樓盤在蕭山的眾多樓盤中獨樹一支，合理的定價并多拓展空間，90方可變4房2廳?？蛻艨诒罢J可度較高，去化快樓盤名物業(yè)類型戶型面積（㎡）銷售價格（元/㎡）郡望府高層住宅90（主力）9500（去化63%，現(xiàn)存1500

2、0元抵30000元）新農(nóng)都·永泰名苑高層住宅50-95折后8800華瑞晴廬高層住宅89-18017000項目周邊地區(qū)非住宅項目市場區(qū)域辦公氛圍正在形成，寫字樓需求有上升趨勢。市場存在對于小戶型的需求。樓盤名物業(yè)類型戶型面積（㎡）銷售價格（元/㎡）去化比例寧圍-新安大廈類住宅(村級留用地）110-160580025%（？）龍達國際酒店式公寓寫字樓60-7015000認籌中（1.5抵5萬）凱麗晶座酒店式公寓寫字樓，住宅LOFT60住宅90-17212000（40）13500（70）商業(yè)54%住宅30%江南銘樓酒店公寓50-60800086%啟示：市場下半年預(yù)期尚不能確定，爭取時間成為本項目成功的關(guān)

3、鍵所在。價格因素將直接影響中低端產(chǎn)品的命運。在項目去化緩慢的大背景下，突出產(chǎn)品性價比及即買即住是本案的唯一出路?/??，目前客戶反映，未見成效。結(jié)論：14年杭州房地市場快速降溫，購房者沒有強烈信心，觀望情緒濃。蕭山高端市場堅挺，中低端樓受市場波動影響較大，出現(xiàn)暗降。14年上半年各房企銷售手段頻出，但項目去化速度仍緩慢。項目需解決要點1、入住條件現(xiàn)在階段所采取的方式是：需付清房款才能入住。對項目的銷售影響頗大。見意采取首付5成以上可交房，分期年限加長。2、戶型短板109方戶型較弱，采光度不夠，客戶認可度不高，導致109方戶型銷售瓶頸。見意從房屋硬件上加以修飾，可在毛坯的基礎(chǔ)上做墻體及頂面的刷白處

4、理，讓整個房型感觀上更亮，有利于銷售。3、定價的合理性由于本案從前期銷售至今采用無產(chǎn)權(quán)價格銷售，致本案周邊的客戶對本案的前期銷售價格與現(xiàn)階段價格做比較后較為敏感，認可度有所降低。見意適當調(diào)整銷售單價，讓客戶能夠接受平衡的價格。價格策略價格策略價格制定原理現(xiàn)房價格需低于同區(qū)域內(nèi)同類現(xiàn)房價格體現(xiàn)板塊價值，售價不低于低級別同類板塊樓盤價格購買現(xiàn)房所需支出成本總和不高于購買70年產(chǎn)權(quán)期房成本總和的70%價格策略價格范圍制定因此，我們建議的價格范圍：7000-9000元/㎡價格策略均價制定（參照樓盤：凱麗晶座）我們建議的均價定為：7800--8000元/㎡原因：購買本項目的成本占優(yōu)；凱麗晶座的40年部分

5、12000,不可高于此價；且可銀行按揭10年。與現(xiàn)階段樓市及周邊客戶反應(yīng)預(yù)期價格最大限度靠近，避免絕對的價格劣勢。3本案該制定怎樣的銷售策略宏觀環(huán)境銷售策略客戶定位廣告形象營銷策劃推盤策略推盤策略推盤策略我們建議：整體開盤，并做好銷控工作。推出109方特價房，給出商住兩用概念。原因：2#樓的居住環(huán)境較好，有利于前期抓控居住型客戶；2#樓109套數(shù)較多，推出特價有利于銷售；1#樓沿街，辦公價值較高，但現(xiàn)階段抓控辦公客戶的可能性較低；1#樓單套面積較小（針對辦公），有利于后期抓控購買辦公商用的客戶；4本案有怎么樣的客戶群體宏觀環(huán)境留用地市場銷售策略客戶定位廣告形象營銷策劃客戶購置行為，其基礎(chǔ)是認可

6、項目。認可的發(fā)生是來自對項目綜合的因素考慮，因此在分析本案客戶之前，我們不煩回過頭來梳理項目價值體系。我們發(fā)現(xiàn)了這樣價值利益點一核+“一核”=世紀城板塊，城市北門戶，交通要道世紀城板塊的東前沿，更靠近蕭山東片地處蕭山城北，對外重要形象地臨近通惠路，交通要道思考：這樣的價格，會吸引怎么樣的人群：本案未來的客戶在什么地方？@雙引擎x“雙引擎”=現(xiàn)房低總價+高升值現(xiàn)房低總價是我們打動消費者有力的武器高附加值區(qū)塊，帶來巨大的升值空間這樣的利益點產(chǎn)生客戶群核心利益點“一核雙引擎四動力”客群類型需求寧圍的拆遷客戶群依附開發(fā)區(qū)、新農(nóng)都、汽車市場，建材市場的創(chuàng)業(yè)型人員需求城北辦公用房的客群開發(fā)區(qū)的企業(yè)白領(lǐng)看好

7、地塊增值和租賃市場的投資客1四動力2“四動力”=蕭山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)+錢江世紀城+蕭山市場集群+蕭山對外名片要地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟圈，龐大的住房終端需求群開發(fā)區(qū)、世紀城、市場集群，優(yōu)勢互補，勢必催發(fā)空前集群經(jīng)濟體，四者圍成項目炙熱的區(qū)塊價值。思考：本案客戶群明顯集中在寧圍，開發(fā)區(qū)，及周邊市場依附人群，針對上述客群，我們應(yīng)該需要怎么樣的物業(yè)形象，以此吸引客戶：本案的形象如何演繹？@5本案形象如何演繹宏觀環(huán)境留用地市