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《博思堂蘇州仁恒地產(chǎn)項(xiàng)目推廣策略提報(bào)部分內(nèi)容最終》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、第一部分市場(chǎng)分析宏觀研判政策結(jié)構(gòu)梳理存款準(zhǔn)備金回收流動(dòng)性有助于固定資產(chǎn)投資公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)手段貸款政策開發(fā)貸款緊縮經(jīng)濟(jì)緊縮信貸利率政策個(gè)人住房按揭貸款緊縮過熱匯率政策有助于降低貿(mào)易順差有助于降低經(jīng)濟(jì)增值房地產(chǎn)市場(chǎng)土地、信貸07年中央政府對(duì)于房地產(chǎn)多次調(diào)控行政手段投資、保障房通貨07年底中央政府實(shí)行緊縮的貨幣政策宏觀經(jīng)濟(jì)膨脹提高首付、貸款利率，界定第二套房屬性房地產(chǎn)市場(chǎng)08年初中央政府對(duì)6種商品實(shí)行價(jià)格干預(yù)消費(fèi)品價(jià)格1.1政策走勢(shì)近期政策動(dòng)態(tài)一、恢復(fù)對(duì)購(gòu)、建住房的借款申請(qǐng)人申請(qǐng)第二（含）次以上住房公積金貸款的辦理。借款申請(qǐng)人還
2、清住房公積金貸款后，可再次申請(qǐng)辦理住房公積金貸款。整體市場(chǎng)低迷，但國(guó)家調(diào)控未見松二、借款申請(qǐng)人購(gòu)買套型建筑面積<關(guān)于調(diào)整市區(qū)住房公90平方米以內(nèi)（含90平方米）住房動(dòng)。江蘇一些地方政府相繼對(duì)公積積金貸款政策的公告>的，新建普通住房的首付款比例調(diào)整金做出調(diào)整，蘇州繼常州和淮陰之為不低于20%，貸款最高比例仍為不后對(duì)公積金貸款政策做出調(diào)整。超過住房總價(jià)的70%；二手房（存量成套住房）的首付款比例調(diào)整為不低于30%，貸款最高比例仍為不超過住房總價(jià)的60%。<央行的通知是禁止銀行對(duì)國(guó)土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑進(jìn)一步限制開發(fā)商的資金來
3、源，開置2年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，禁止發(fā)放向房企發(fā)放貸款用于購(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款或以此類項(xiàng)目建設(shè)發(fā)商面臨的資金壓力將越來越大。買土地>用地作為抵押物的各類貸款在CPI沒有出現(xiàn)明顯下降的狀況8月份CPI同比增幅4.9%,PPI同比增幅10.1％。CPI增幅放緩，但PPI一下，信貸政策不可能有所松動(dòng)，從<8月份PPI,CPI指數(shù)>路上揚(yáng)，對(duì)于逐步下降的CPI來說緊的貨幣政策依然是08年宏觀調(diào)控依然是個(gè)隱患的主旋律。1.1政策走勢(shì)近期政策動(dòng)態(tài)一、恢復(fù)對(duì)購(gòu)、建住房的借款申請(qǐng)人申請(qǐng)第二（含）次以上住房公積金貸款的辦理。借款申請(qǐng)人還清住房公積金
4、貸款后，可再次申請(qǐng)辦理住房公積金貸款。二、借款申請(qǐng)人購(gòu)買套型建筑面整體市場(chǎng)低迷，但國(guó)家調(diào)控未見<關(guān)于調(diào)整市區(qū)住房公積90平方米以內(nèi)（含90平方米）住松動(dòng)。江蘇一些地方政府相繼對(duì)房的，新建普通住房的首付款比例公積金做出調(diào)整，蘇州繼常州和積金貸款政策的公告>調(diào)整為不低于20%，貸款最高比例仍淮陰之后對(duì)公積金貸款政策做出為不超過住房總價(jià)的70%；二手房（存量成套住房）的首付款比例調(diào)調(diào)整！整為不低于30%，貸款最高比例仍為不超過住房總價(jià)的60%。特別指出：9月16日起，央行下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率0.27%和下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1%1.1政策走
5、勢(shì)宏觀研判結(jié)論一：政策結(jié)構(gòu)分析1、緊縮性調(diào)控的大宏觀政策依然未變。2、“9.15”的雙降，是國(guó)家實(shí)行區(qū)別對(duì)待、有保有壓的具體體現(xiàn)。近期政策動(dòng)態(tài)3、地方政府均有通過公積金等住房政策，做出不同程度托市行為。1.1政策走勢(shì)銷售現(xiàn)狀：“9.27”新政之后，銷售冬季來臨，進(jìn)入震蕩調(diào)整期。萬科中糧本岸07年7月28日開盤62套聯(lián)排別墅當(dāng)日去化90%。中海·御湖熙岸07年5月第一次開盤推92套，當(dāng)天去化60，簽約39套。十一住博會(huì)期間受新政影響，樓市成交開始出現(xiàn)大幅下滑。本岸08年至今去化僅53套，月平均去化僅個(gè)位數(shù)。御湖熙岸08年8月2
6、3日開盤遇冷，105套房源僅去化37套。1.2蘇州市場(chǎng)現(xiàn)狀一級(jí)土地市場(chǎng)：市場(chǎng)冷清、成交量萎縮2008年1-8月掛牌出售的25塊土地中，有20塊土地以底價(jià)成交。2008年1-8月成交量與2007年同比大幅萎縮。蘇州整體下跌85％，園區(qū)下跌42％。1.2蘇州市場(chǎng)現(xiàn)狀二級(jí)商品房市場(chǎng)：從供不應(yīng)求到觀望成風(fēng)從供需兩旺到動(dòng)蕩調(diào)整9.27新政前：市場(chǎng)供應(yīng)498萬㎡，成交559萬㎡，供不應(yīng)求，市場(chǎng)趨熱；成交均價(jià)大幅上漲——供不應(yīng)求，供需兩旺9.27新整調(diào)整期：市場(chǎng)供應(yīng)204萬㎡，成交151萬㎡，供大應(yīng)求，市場(chǎng)降溫，但小戶型產(chǎn)品仍受市場(chǎng)熱捧；
7、成交均價(jià)趨于穩(wěn)定——冰火兩重天9.27新政影響期：市場(chǎng)供應(yīng)405.09萬㎡，成交250.27萬㎡，成交量同比大幅萎縮，供求比達(dá)到1.6，市場(chǎng)觀望成風(fēng)，7月和8月成交均價(jià)起伏較大呈下滑趨勢(shì)，同比持續(xù)下跌6％，在7000元/㎡上下波動(dòng)——行業(yè)冬季，動(dòng)蕩調(diào)整1.2蘇州市場(chǎng)現(xiàn)狀銷售現(xiàn)狀宏觀研判結(jié)論二：一級(jí)土地市場(chǎng)市場(chǎng)進(jìn)入震蕩調(diào)整期，蘇州樓市的買方市場(chǎng)完全確立。二級(jí)商品房市場(chǎng)1.2蘇州市場(chǎng)現(xiàn)狀城市發(fā)展及機(jī)遇：蘇州經(jīng)濟(jì)保持著平穩(wěn)較快的增長(zhǎng)蘇州緊臨上海，處于上海經(jīng)濟(jì)溢出第二階段，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)型，地租上漲，服務(wù)業(yè)比重不斷增加，對(duì)房地產(chǎn)
8、需求量仍然處于不斷擴(kuò)大階段。2010年上海世博會(huì)的舉辦，預(yù)計(jì)將達(dá)5000萬的人流量，而初步預(yù)計(jì)其中將有1500-2000萬人會(huì)順勢(shì)流向蘇州，為蘇州經(jīng)濟(jì)和高端房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來一次契機(jī)。1.3城市發(fā)展及機(jī)遇未來蘇州樓市整體研判：從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)上：一旦經(jīng)濟(jì)走弱，房?jī)r(jià)下跌就，標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整周期
