淺析“模擬拆遷”利與弊

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1、淺析“模擬拆遷”利與弊一、模擬拆遷的概念模擬拆遷是指改造業(yè)主（中心城區(qū)一般為區(qū)屬危改辦、統(tǒng)建辦）根據(jù)城市規(guī)劃和相關(guān)法律法規(guī)等有關(guān)規(guī)定,就城市房屋拆遷補(bǔ)償安置事宜與房屋所有權(quán)人協(xié)商并簽訂模擬拆遷協(xié)議的活動(dòng)。其核心特征是:群眾自愿申請(qǐng)（一般可采取政府對(duì)擬改造區(qū)域發(fā)放模擬調(diào)查表的方式摸清群眾意愿）改造簽名率達(dá)到相應(yīng)比例,即可啟動(dòng)模擬拆遷;在規(guī)定時(shí)間內(nèi),模擬拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽約率達(dá)到相應(yīng)比例模擬拆遷即轉(zhuǎn)為正式拆遷,模擬拆遷協(xié)議才產(chǎn)生法律效力;反之,模擬拆遷自行終止。按照該模式,群眾期望改造的自愿申請(qǐng)達(dá)到相應(yīng)比

2、例是啟動(dòng)模擬拆遷的前提;居民與改造業(yè)主簽訂模擬拆遷協(xié)議達(dá)到相應(yīng)比例是模擬拆遷生效的條件。二、模擬拆遷的特點(diǎn)析其法律關(guān)系和生效條件,模擬拆遷具有下列特點(diǎn):1.模擬拆遷行為是一種民事行為,模擬拆遷協(xié)議是改造業(yè)主與居民按照《民法通則》、《合同法》等相關(guān)法律法規(guī)簽訂的一種民事協(xié)議。2.模擬拆遷協(xié)議的效力具有或然性,居民通過模擬拆遷獲得的補(bǔ)償具有期待性。只有簽訂模擬拆遷協(xié)議達(dá)到相應(yīng)比例,模擬拆遷協(xié)議才能發(fā)生法律效力,居民才能獲得相應(yīng)補(bǔ)償。3.模擬拆遷不具有強(qiáng)制性。是否同意拆遷,是否簽訂拆遷協(xié)議完全取決于居民意志

3、。二、模擬拆遷的實(shí)施方式模擬拆遷的主要程序是：期望改造的居民自愿申請(qǐng)拆遷改造，達(dá)到相應(yīng)比例后，啟動(dòng)模擬拆遷→由政府指定的改造業(yè)主單位與居民代表通過公開方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)→評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬改造房屋進(jìn)行評(píng)估→改造業(yè)主單位制定拆遷安置補(bǔ)償方案→改造業(yè)主與住戶簽訂拆遷協(xié)議。具體實(shí)施步驟為：第一步，首先發(fā)布模擬拆遷公告，同時(shí)對(duì)擬拆遷區(qū)域住戶進(jìn)行民意調(diào)查，超過85%（部分地區(qū)為90%，最高為98%）的居民同意拆遷時(shí)可啟動(dòng)模擬拆遷程序。第二步，改造業(yè)主單位應(yīng)當(dāng)組織改造范圍內(nèi)居民協(xié)商確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)安置房屋及改造

4、范圍內(nèi)房屋進(jìn)行初次評(píng)估，協(xié)商期限不少于15日。然后根據(jù)調(diào)查登記和評(píng)估結(jié)果擬定模擬搬遷補(bǔ)償方案，組織有關(guān)部門進(jìn)行論證并以征收主體的名義在改造范圍內(nèi)公布，征求公眾意見，征求意見期限不少于30日。第三步，模擬搬遷期限內(nèi)，簽訂模擬搬遷協(xié)議的戶數(shù)達(dá)到100%的，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)按照約定履行協(xié)議，不再作出房屋征收決定。達(dá)到總戶數(shù)95%的，改造業(yè)主單位可向征收主體申請(qǐng)作出房屋征收決定，模擬搬遷補(bǔ)償方案即作為征收補(bǔ)償方案，模擬搬遷協(xié)議生效并與征收補(bǔ)償協(xié)議具有同等效力。簽訂協(xié)議戶數(shù)不足總戶數(shù)95%的，終止模擬搬遷。（第三

5、步所列數(shù)字為目前成都市的實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)，有些地區(qū)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)較低，如河北邯鄲叢臺(tái)區(qū)模擬拆遷協(xié)議簽字率達(dá)85%即實(shí)施拆遷。有些地區(qū)則要求達(dá)100%簽字率才能實(shí)施拆遷，如福州市以及剛剛試行模擬拆遷時(shí)的成都市錦江區(qū)等）二、模擬拆遷與一般房屋征收的利弊對(duì)比有利點(diǎn)在于：1.模擬拆遷突出了群眾自愿、自主、自決的主體地位。模擬拆遷設(shè)置了群眾自愿申請(qǐng)改造率達(dá)到一定比例方可啟動(dòng)模擬拆遷，模擬拆遷協(xié)議簽約率達(dá)到一定比例方可生效兩個(gè)先決條件，形成了群眾從以往拆遷“要我拆”到“我要拆”的角色變化，將以往“代民作主”變?yōu)槿罕娮灾鬟x擇。2

6、.模擬拆遷在規(guī)定時(shí)限內(nèi)簽約率未達(dá)到相應(yīng)比例即自行終止的規(guī)則，打破了以往拆遷補(bǔ)償方案一經(jīng)公示，拆遷居民即產(chǎn)生補(bǔ)償已入囊中的篤定心態(tài)，有效地降低“釘子戶”們漫天要價(jià)的心理預(yù)期，同時(shí)還會(huì)使有漫天要價(jià)想法“釘子戶”受到更多來自其他居民的壓力，有效降低拆遷難度。3.一般的房屋征收往往給居民造成一種被迫感，使其合作度降低，更易引發(fā)社會(huì)矛盾。采用了“模擬拆遷”模式后，使拆遷與否變成了居民內(nèi)部自我協(xié)商解決的問題，使政府不再與拆遷戶產(chǎn)生直接矛盾，有效降低了發(fā)生上訪等群體性事件的風(fēng)險(xiǎn)。4.拆遷方式變得更靈活，進(jìn)行民意調(diào)查

7、后，可依據(jù)待拆遷區(qū)域的民意情況進(jìn)行先后分片拆遷，支持率高的區(qū)域先拆遷，條件不具備的區(qū)域暫緩拆遷。如成都市新都區(qū)在進(jìn)行一地塊的征收拆遷時(shí)，將同意拆遷率在98%以上3個(gè)院落125戶，納入首批模擬拆遷改造范圍內(nèi)，另外3個(gè)院落164戶的同意率未達(dá)到98%，則暫緩拆遷，有效減少了工作阻力。模擬拆遷的弊端則主要表現(xiàn)在：1.如果按照模擬拆遷協(xié)議簽字率達(dá)到100%才能啟動(dòng)拆遷的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，則往往容易導(dǎo)致少數(shù)人不簽約使拆遷項(xiàng)目中止，影響大多數(shù)人的利益。2.如按照模擬拆遷協(xié)議簽字率達(dá)95%甚至85%的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施拆遷，則易導(dǎo)致

8、少數(shù)人的利益被多數(shù)人裹挾，少數(shù)居民的自主選擇權(quán)被其他大多數(shù)居民“閹割”。3.如出現(xiàn)少數(shù)居民拒不簽約導(dǎo)致拆遷無法進(jìn)行的情況，往往會(huì)導(dǎo)致居民之間矛盾激化，影響社會(huì)安定。附件一：成都“模擬拆遷”相關(guān)政策性文件附件二：相關(guān)理論研究文章附件三：各地模擬拆遷實(shí)例附件一：成都“模擬拆遷”相關(guān)政策性文件成都相關(guān)文件一：關(guān)于中心城區(qū)城市房屋模擬拆遷工作的指導(dǎo)意見（試行）為促進(jìn)我市城市建設(shè)又好又快發(fā)展，探索市場(chǎng)化舊城改造模式，改善居民住房條件，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施