戴德梁行地塊項(xiàng)目市場(chǎng)研究及前期定位建議報(bào)告_部分(2)

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1、杭政儲(chǔ)出[2009]22號(hào)地塊項(xiàng)目市場(chǎng)研究及前期定位建議報(bào)告?第一部分項(xiàng)目市場(chǎng)研究匯報(bào)謹(jǐn)呈：杭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司前言在此感謝杭房集團(tuán)給我行機(jī)會(huì)，展示我行在房地產(chǎn)綜合服務(wù)方面的專業(yè)能力。作為一家最早進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)的國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)公司，基于豐富的全球數(shù)據(jù)資源、服務(wù)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的深刻認(rèn)識(shí)，已與政府、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、行業(yè)機(jī)構(gòu)等進(jìn)行了廣泛而深入的合作，同時(shí)我們也必將貢獻(xiàn)多年來(lái)的內(nèi)地市場(chǎng)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，為杭政儲(chǔ)出[2009]22號(hào)地塊項(xiàng)目敬上綿薄之力。創(chuàng)造產(chǎn)品高附加值提升企業(yè)品牌形象?基于市場(chǎng)角度，協(xié)助企業(yè)思考和解決專業(yè)、繁雜

2、問(wèn)題；?分享戴德梁行在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)咨詢方面的專業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)；?拓展企業(yè)視野，提供獨(dú)具創(chuàng)意的理念，打造更具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品；我行價(jià)值Page2第一部分項(xiàng)目市場(chǎng)研究提綱宗地信息綜合SWOT分析目標(biāo)客群分析項(xiàng)目初步定位Page31Page4地塊方位與數(shù)據(jù)杭州市域地塊出讓面積容積建筑限高綠地90樓面地塊坐落用途編號(hào)(㎡)率密度（米）率以下價(jià)江干區(qū)（三堡R21-11地塊），東至杭政杭州市市級(jí)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局地塊，住宅（設(shè)配套公9545『2009』南至景御路，西至杭州市市級(jí)機(jī)關(guān)327453.230％10030％30％建）用地元/㎡22號(hào)事

3、務(wù)管理局地塊，北至杭州市市級(jí)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局地塊Page5地塊四至22號(hào)地塊錢江二橋地塊三堡運(yùn)新花園東方大廈四堡污水處理廠南向地貌景御路Page62Page7SWOT分析模型本章節(jié)內(nèi)部條件SWOT強(qiáng)項(xiàng)/優(yōu)勢(shì)弱項(xiàng)/劣勢(shì)條件分析StrengthWeakness機(jī)會(huì)/機(jī)遇SO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略外Opportunity（增長(zhǎng)型戰(zhàn)略）（扭轉(zhuǎn)性戰(zhàn)略）部條威脅/對(duì)手ST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略戰(zhàn)略目標(biāo)圈層分析件Threat（多種經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略）（防御性戰(zhàn)略）（定位目標(biāo)）（目標(biāo)客戶）戰(zhàn)略方案（項(xiàng)目初步定位）Page8SWOT條件分析內(nèi)部條件S強(qiáng)項(xiàng)/優(yōu)勢(shì)tre

4、ngth1，企業(yè)品牌2，宗地優(yōu)勢(shì)3，地理優(yōu)勢(shì)4，交通優(yōu)勢(shì)Page9SWOT條件分析S強(qiáng)項(xiàng)/優(yōu)勢(shì)trength國(guó)家城市綜合開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)和特級(jí)信用公司1，企業(yè)品牌首屆中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益百?gòu)?qiáng)仙林苑江南文苑江南豪園新豐苑Page10SWOT條件分析S強(qiáng)項(xiàng)/優(yōu)勢(shì)trength2，宗地優(yōu)勢(shì)?從土地占地面積及容積率情況來(lái)看，49.11畝地塊體量不大，相對(duì)開(kāi)發(fā)周期短；3.2的容積率保證了項(xiàng)目高層產(chǎn)品的定位，同時(shí)，100米限高的指標(biāo)條件，一定程度上為本項(xiàng)目成為區(qū)域標(biāo)桿創(chuàng)造條件，也提供了項(xiàng)目少量的江景；30％的建筑密度為多種物業(yè)類型

5、提供思考。?從地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)條件來(lái)看，樓面價(jià)近萬(wàn)的成交價(jià)格一定程度上形成了本項(xiàng)目高價(jià)入市的現(xiàn)實(shí)。?從地塊基地現(xiàn)狀來(lái)看，基地較為平整、方正，利于開(kāi)發(fā)布局。Page11SWOT條件分析S強(qiáng)項(xiàng)/優(yōu)勢(shì)trength3，地理優(yōu)勢(shì)?歸屬錢江新城一期三堡單元內(nèi)，緊靠錢江新城二期?臨近錢江新城核心商務(wù)圈CBD和京杭大運(yùn)河本項(xiàng)目與主要商圈距離關(guān)系?緊靠四堡綜合體，屬鄰錢塘江規(guī)直線距離車行距離劃地區(qū)武林廣場(chǎng)6-8km15分鐘市民中心3km5分鐘?距火車東站僅3-4km東站客運(yùn)中心3-4km10分鐘鳳起慶春商圈3km10分鐘Page12SW

6、OT條件分析?新城范圍內(nèi)及周邊有杭州目前的兩大客運(yùn)火車站、4大長(zhǎng)途客運(yùn)汽車站中的兩個(gè)、3座過(guò)S強(qiáng)項(xiàng)/優(yōu)勢(shì)江大橋、滬杭甬高速出口、1條過(guò)江隧道、杭州目前東西向最重要的主干道、中河高架等，trength離蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)也僅需15分鐘車程。?錢江新城CBD內(nèi)具有地面公路和地下軌道交通構(gòu)成。項(xiàng)目周邊擁有江錦路站、市民中心4，交通優(yōu)勢(shì)站、城星路站3個(gè)地鐵口。?三堡地塊區(qū)域交通有：大運(yùn)河和錢塘江的標(biāo)志性入口，有杭甬高速公路和建設(shè)中的杭甬高鐵，作為城際及區(qū)域交通樞紐。?規(guī)劃中的地鐵9號(hào)線、快速公交9號(hào)線都沿錢江路從四堡城市綜合體穿過(guò)

7、，站點(diǎn)位于中央廣場(chǎng)盡頭。?規(guī)劃鳳起東路延伸段與已有杭海路構(gòu)成區(qū)域主要城市干道，成為通往市區(qū)以及錢江新城的主要交通道路。區(qū)域軌道與公交系統(tǒng)：便利的“井”字型交軌道到達(dá)時(shí)間節(jié)點(diǎn)通網(wǎng)絡(luò)帶動(dòng)區(qū)域快速發(fā)展：1號(hào)線汽車東站2010年本項(xiàng)目項(xiàng)目周邊橫縱道路開(kāi)通，9號(hào)線項(xiàng)目臨近規(guī)劃進(jìn)一步加強(qiáng)宗地與片區(qū)與主要公交到達(dá)主城區(qū)以及與蕭山、未來(lái)快速公交9號(hào)杭州金融城錢江世紀(jì)城的聯(lián)系。快速公交1號(hào)汽車東站有5-6余條公交線路，公交系統(tǒng)完備，基本上1部車可達(dá)中心城區(qū)。Page13SWOT條件分析內(nèi)部條件W弱項(xiàng)/劣勢(shì)eakness1，高檔操盤有限

8、2，地塊缺陷明顯3，核心區(qū)域占優(yōu)4，存在交通干擾Page14SWOT條件分析W弱項(xiàng)/劣勢(shì)eakness?杭房地產(chǎn)，雖有著諸多樓盤的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，如仙林苑、江南豪園、新豐苑等，但這些樓盤在杭州屬于中低端。杭房缺少高端樓盤自主的操作1，高檔操盤有限經(jīng)驗(yàn)，對(duì)本高端項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有一定影響。Page15SWOT條件分析弱項(xiàng)/劣勢(shì)?從高端住宅定位情況來(lái)看，地