偉業(yè)顧問沈陽(yáng)市三好街項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

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1、[鍵入文字]三好街項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、住宅分析l各項(xiàng)目基礎(chǔ)信息提列項(xiàng)目名稱總建面占地面積容積率綠化率主力戶型銷售均價(jià)五里河城64萬(wàn)平11.19萬(wàn)4.230%60—110清水6200精裝修6500昌鑫置地廣場(chǎng)23萬(wàn)平2.9萬(wàn)8.045%121—1516400盛華苑38萬(wàn)平10.04萬(wàn)3.746%134—1675700東森總部商務(wù)廣場(chǎng)17.5萬(wàn)5萬(wàn)3.842%91—1188000世茂五里河160萬(wàn)18萬(wàn)5.1270%100—270預(yù)計(jì)12000領(lǐng)先國(guó)際30萬(wàn)3萬(wàn)6.638%住宅：150公寓：46-94住宅8500公寓9500萬(wàn)達(dá)新天地34.7萬(wàn)7.65萬(wàn)6.76無(wú)園

2、區(qū)35—507300華府天地170萬(wàn)16.5萬(wàn)11.240%70—80住宅：10300公寓：12000l典型個(gè)案分析五里河城——項(xiàng)目概況p地理位置：原五里河體育場(chǎng)北側(cè)p項(xiàng)目類型：住宅、商住公寓、寫字間p項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地11.19萬(wàn)平米，總建筑面積64萬(wàn)平米p容積率：4.2p綠化率：30%p物業(yè)類別：住宅，商住公寓、寫字間[鍵入文字][鍵入文字]p開發(fā)商：中雁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司p物業(yè)：香港戴德梁行物業(yè)管理顧問公司—--產(chǎn)品線p住宅部分一共408套p清水為一棟樓2梯4戶，一共3個(gè)單元24層高，一共288戶，p精裝修一棟樓2梯4戶，一共2個(gè)單元15層高，一共120戶

3、。p主力戶型60與110平，暢銷戶型60平。裝修情況戶型面積區(qū)間配比清水一室一廳60平35%二室二廳110平23.8%三室二廳147平11.8%精裝修一室一廳60平14.7%二室二廳110平14.7%—-價(jià)格與營(yíng)銷線p項(xiàng)目于2005年2月開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)于2005年4月正式開盤銷售，開盤起價(jià)為5060元/平。p到2006年2月，清水房起價(jià)5200元/平，精裝修起價(jià)5500元/平，均價(jià)5800元/平。p到2007年6月，清水房均價(jià)6200元/平，精裝修均價(jià)6500元/平p從該項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)上來看，平均每年漲幅為300——400元。p從去化速度來看，該項(xiàng)目住宅部分一共40

4、8套，清水280套，精裝修120套，到目前為址，已經(jīng)售完封盤?！?-配套線p五里河城項(xiàng)目地處沈陽(yáng)金廊的中央商務(wù)帶，位居五里河體育場(chǎng)的北側(cè)p項(xiàng)目按照功能共分為商務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、和教育區(qū)四大板塊，是亦商亦住的復(fù)合[鍵入文字][鍵入文字]型地產(chǎn)項(xiàng)目p中小學(xué)：青年大街小學(xué)、三好小學(xué)、文化路小學(xué)、91中學(xué)、沈陽(yáng)市第二中學(xué)、崢嶸中學(xué)、遼寧省藝術(shù)學(xué)校。p酒店：萬(wàn)豪酒店，喜來登大酒店p交通：222、214、4325，238等—--小結(jié)p項(xiàng)目周邊社區(qū)成熟，人文環(huán)境高尚，交通便利。p客戶認(rèn)購(gòu)主要以投資為目的，投資比例達(dá)70%，客戶主要來自三好街區(qū)域，以IT業(yè)人士，私企老板及政

5、府公務(wù)員為主。p大戶型設(shè)計(jì)不夠方正，浪費(fèi)面積較多。p選用戴德粱行做為物業(yè)管理，提高了服務(wù)的水準(zhǔn)，對(duì)客戶有一定的吸引力。p推廣上主要以重大結(jié)點(diǎn)活動(dòng)并配合報(bào)紙軟性宣傳為主，并安排了部分戶外廣告，效果一般。目前售樓處較為清閑，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員人數(shù)較少。昌鑫置地廣場(chǎng)——項(xiàng)目概況p位置：沈陽(yáng)市青年大街320號(hào)p物業(yè)類型：寫字樓、住宅、公寓、商業(yè)p總占地面積：29000平米p總建筑面積：230000平米p容積率：8.0p綠化率：45%p寫字樓面積：46000平米p商業(yè)面積：50000平米p在售：住宅、寫字樓、公寓[鍵入文字][鍵入文字]——產(chǎn)品線本項(xiàng)目為綜合體建筑群p1-3層為

6、50000平米北京華聯(lián)購(gòu)物中心pA棟住宅23層，B棟住宅兩個(gè)單元24層，B棟住宅標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（5~24層）一個(gè)單元31層；C.D棟住宅31層；E.F棟寫字樓25層；G棟公寓31層?p4層整層為空中停車場(chǎng)，400個(gè)車位p4層屋頂為15000平米空中花園C/D棟住宅標(biāo)準(zhǔn)層平面圖（5~31層）p單體結(jié)構(gòu)：框架剪力墻p在售的B棟為南北通透的板式住宅，兩梯兩戶，以三室兩廳兩衛(wèi)為主力戶型，占到B棟戶數(shù)的50%，面積區(qū)間在140-151平米。其余為兩室兩廳兩衛(wèi)及兩室兩廳一衛(wèi)的戶型，面積區(qū)間在106－116平米所有戶型均為南北通透，并設(shè)置雙入戶門，功能分區(qū)明確。p在在售的C、D

7、棟為板塔結(jié)合住宅樓，主力戶型是南北通透的三室兩廳兩衛(wèi)舒適戶型，面積區(qū)間在99－128平米，占戶數(shù)的50％，南側(cè)突出部分為一室一廳一衛(wèi)和兩室兩廳一衛(wèi)的小戶型面積區(qū)間55－79平米，緊湊適用。--—價(jià)格與營(yíng)銷線p該項(xiàng)目住宅2005年3月開盤，開盤均價(jià)5300，半年后漲100，跳到5400均價(jià)，之后每?jī)蓚€(gè)月平均漲50，連續(xù)漲4回，到2006年年底均價(jià)達(dá)到5800/平。p從去化速度來看，住宅一共500套，從2005年3月——2006年2月，一年銷售了250[鍵入文字][鍵入文字]套左右，之后從2006年2月——2006年9月銷售就一直不理想，，一直到2006年9月—20

8、06年11月才有好轉(zhuǎn)，3