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《偉業(yè)顧問07年北京市高粱橋街項目報告及營銷推廣》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、謹呈：金悅鑫房地產開發(fā)公司西貴生活層峰豪宅高粱橋項目市場運作方案街提報貳00：偉業(yè)顧問七年四月二日目錄第一部分第二部分第三部分：市場研判：項目定位：營銷推廣壹—市場研判總體市場研判北京高檔公寓市場2006年，北京高檔公寓市場在宏觀調控的組合拳下依然獲得快速發(fā)展。高檔公寓供應在商品住宅供給出現(xiàn)整體性萎縮的背景下保持穩(wěn)定；需求在調控中依然較快增長。由于市場需求的膨脹以及標竿項目的示范效應，高檔公寓價格實現(xiàn)驚人一躍。萎縮下高檔公寓供應穩(wěn)定2005年2006年20001500萬平1000方米5000商品住宅高檔公寓2005—2006年北京商品住宅和高檔公
2、寓的供應對比萎縮下高檔公寓供應穩(wěn)定2006年全年，北京商品住宅新增下降近30%；而高檔公寓累計供應則與2005同期基本持平。在商品住宅供應萎縮的同時，高檔公寓新增保持平穩(wěn)，使得北京商品住宅市場表現(xiàn)出非常明顯的泛高檔化特征。朝陽為王的散點放量2502005年2006年200萬150平方100米500朝陽海淀西城崇文宣武東城豐臺05—06年月北京各區(qū)域高檔公寓的供應對比朝陽為王的散點放量高檔公寓新增供應依然集中在朝陽、海淀、西城、東城、宣武、崇文等區(qū)域，豐臺也出現(xiàn)零星供應。海淀區(qū)中關村放量平穩(wěn)，玉淵潭周邊放量加大；西城區(qū)金融街周邊區(qū)域放量加大。標桿項
3、目星火燎原項目所在區(qū)域均價柏悅府CBD70000昆侖公寓燕莎60000七星摩根廣場亞奧（北四環(huán)外）35000緣溪堂玉淵潭20000星河灣（（二期（二期）朝青（東四環(huán)外）25000萬科紫臺豐臺（西南四環(huán)）11000建邦華府豐臺（南三環(huán)外）10000標桿項目星火燎原探究標桿項目蜂擁出現(xiàn)的原因，我司認為原因有二：一方面在于標桿項目可以通過項目的打造掌握足夠的話語權，從而影響區(qū)域乃至城市的開發(fā)設計理念，通過提升地段價值進而提升項目和公司的品牌形象；另一方面，普通住宅供應減少，國內資金流動性過剩和人民幣持續(xù)升值的金融環(huán)境，為標桿項目提供了現(xiàn)實的市場機會。酒
4、店品牌提升公寓價值進高級物管高級物管商業(yè)商業(yè)+酒店+酒店化高級酒店公司高級酒店公司+公寓+公寓地段價值地段價值提升＋產品價值＋產品價值＋品牌價值＋品牌價值提升&價格標桿高檔公寓高檔公寓柏悅居摩根廣場昆侖公寓動蕩格局下的高檔化沖動如果說以前的高檔公寓開發(fā)只是少數(shù)企業(yè)的零星之作，那么2006年起，開發(fā)高檔公寓成為眾多企業(yè)的共同選擇。區(qū)位的絕對稀缺、金融大勢、政策導向和土地的價格可以說是動蕩之下沖動的催化藥劑。動蕩格局下的高檔化沖動企業(yè)項目所在區(qū)域均價（（元（元元/m2元/m2/m2）/m2）首創(chuàng)集團緣溪堂海淀區(qū)玉淵潭20000首創(chuàng)集團陽光上東朝陽區(qū)酒
5、仙橋16000首創(chuàng)集團和平里de小鎮(zhèn)東城區(qū)和平里13000首創(chuàng)集團A-ZTown朝陽區(qū)朝青12500華遠集團昆侖公寓朝陽區(qū)燕莎60000華遠集團北京公館朝陽區(qū)燕莎30000華遠集團裘馬都朝陽區(qū)三元橋18000首開集團首開幸福廣場朝陽區(qū)三里屯18500城建集團東湖灣朝陽區(qū)望京10000金隅集團金隅鳳麟洲朝陽區(qū)朝陽公園11000富力集團富力愛丁堡公館朝陽區(qū)白家莊16000世茂集團世茂奧臨花園朝陽區(qū)亞奧16500萬科集團萬科東第朝陽區(qū)朝陽公園15000萬科集團萬科紫臺豐臺區(qū)小屯11000調控中高檔需求增勢未減盡管面臨宏觀調控的壓力，但受城區(qū)土地稀缺、城
6、市基礎設施建設加快和奧運效應等因素影響，市場對高檔公寓的升值潛力依然保持良好預期，自住和投資需求旺盛，銷售依然保持良好的增長勢頭。根據(jù)北京市交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2006月，北京實現(xiàn)高檔公寓期房銷售291.8萬平方米，較去年同期增長45.6%。調控中高檔需求增勢未減1602005年2006年140120萬100平80方米6040200本市居民外省市個人境外人士其他2005—2006年月北京高檔公寓各購房人群總量對比購房人群發(fā)生深刻變化伴隨著高檔公寓銷售的持續(xù)火爆，購房人群發(fā)生深刻變化。本市居民和外省市個人購買量均出現(xiàn)較大幅度增長，境外人士購房量大幅
7、下降。正是由于這種變化，本市居民購買高檔公寓的量占全部的比例達到57%，同期同比上升近10％；外省市個人購買量所占比例基本穩(wěn)定；境外人士購買量所占比例大幅下挫。購房人群發(fā)生深刻變化購房人群購房人群深刻變深刻變動動核心核心關關注點注點的的轉移轉移境外人境外人士衡士衡量標量標準準國人國人心心中中貴胄之貴胄之地地國人國人心心中中豪豪宅宅審美審美傳傳統(tǒng)區(qū)域的中統(tǒng)區(qū)域的中式豪式豪宅宅復興復興強勁需求背后的大勢支撐土地供應土地供應政策政策利好高檔高檔利空限制別墅限制別墅開發(fā)開發(fā)公寓公寓限制限制外外籍籍購房購房擠擠7070//90開發(fā)90開發(fā)政策政策勢必勢必壓
8、壓持續(xù)持續(xù)股股市持續(xù)市持續(xù)走走高高人民幣升值性人民幣升值性走高走高流動性流動性強強過剩過剩泛區(qū)域推廣進一步升級全國化全國化營營銷銷推廣推
