北京勝利偉業(yè)馬駒橋項目營銷顧問報告

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1、勝利偉業(yè)馬駒橋項目營銷顧問報告2012年9月1研究邏輯項目基本情況及營銷目標項目自身條件分析項目定位面臨的關鍵問題項目總體定位項目所在區(qū)域機遇與威脅分析營銷環(huán)境分析營銷（招商）策略定價建議營銷傳播方案2本報告涉及到的名詞定義?亦莊新城：?“一區(qū)”——北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（簡稱BDA，BeijingEconomic-TechnologicalDevelopmentArea）?“四鎮(zhèn)”：亦莊鎮(zhèn)、瀛海鎮(zhèn)行政轄區(qū)、舊宮鎮(zhèn)三海子地區(qū)及馬駒橋鎮(zhèn)（馬駒橋鎮(zhèn)行政轄區(qū)以及臺湖鎮(zhèn)位于京津第二通道以西的行政轄區(qū)）?七個片區(qū)：核心區(qū)、河西區(qū)、路東區(qū)、亦莊樞紐站前綜

2、合區(qū)、馬駒橋居住組團、物流基地、六環(huán)路路南區(qū)。?其中，中關村金橋科技產業(yè)基地位于亦莊新城內馬駒橋鎮(zhèn)?路東區(qū)：概念來源于《亦莊新城規(guī)劃2005-2020》，如圖示意：以京津塘高速公路為界，路西為“核心區(qū)”，路東為“路東區(qū)”。由四部分組成：東部沿京津塘高速公路、自北向南布局、享受國家優(yōu)惠政策的產業(yè)區(qū)（管轄權在開發(fā)區(qū)管委會），西北部沿通惠排干渠布局的光機電一體化產業(yè)基地（管轄權在通州區(qū)），北側緊鄰五環(huán)路的三羊居住區(qū)，北京環(huán)渤海高端總部基地（亦莊新城規(guī)劃中的站前區(qū)），為通州區(qū)所管轄。3報告框架第一部分總體定位分析第二部分營銷方案4本部分工作內容及

3、目標本部分工作內容工作目標梳理項目開發(fā)條件及現(xiàn)有開發(fā)方案提出項目整體定位分析項目定位面臨的關鍵問題為制定項目營銷方案提供價值依據(jù)5目錄一、項目基本情況及目標二、項目自身條件分析三、項目所在區(qū)域機遇與威脅分析四、關鍵問題五、項目總體定位6目錄一、項目基本情況及目標1、項目基本情況2、目標設定二、項目自身條件分析三、項目所在區(qū)域機遇與威脅分析四、關鍵問題五、項目總體定位7項目位于北京市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)，中關村金橋科技產業(yè)基地內，南六環(huán)路和京津塘高速公路的交匯處的西南角5南二環(huán)號線南三環(huán)南四環(huán)南五環(huán)亦莊線本案金橋科技產業(yè)基地南六環(huán)8項目東臨桑德集

4、團，南至漷馬路，西側臨規(guī)劃路規(guī)劃南六環(huán)路桑德集團本案漷馬路9項目總占地23232㎡，擬改造后總建筑面積約42492平方米，共10棟獨棟建筑和1棟集合寫字樓項目經(jīng)濟指標：?占地面積：23232平米?擬改造后總建筑面積約：42492平米?建筑密度：40%?綠地率：6%?建筑高度：24米?戶型面積區(qū)間：1400~5500平米?單層面積：300-1000㎡?層高：首層4.05米，標準層3.74米10目錄一、項目基本情況及目標1、項目基本情況2、目標設定二、項目自身條件分析三、項目所在區(qū)域機遇與威脅分析四、關鍵問題五、項目總體定位11主要目標設定經(jīng)

5、濟目標?獲得不低于同等地段產業(yè)園項目水平的租金收益品牌目標?實現(xiàn)良好的園區(qū)運營，為日后在其他地區(qū)進行復制奠定良好的基礎12目錄一、項目基本情況及目標二、項目自身條件分析三、項目所在區(qū)域機遇與威脅分析四、關鍵問題五、項目總體定位13優(yōu)勢一：地處有利區(qū)域。位于北京最主要的產業(yè)聚集區(qū)，享有多項園區(qū)優(yōu)惠政策；緊鄰京津塘、南六環(huán)，總體交通便利?能享受中關村科技園優(yōu)環(huán)渤?？偛恳嗲f經(jīng)濟開發(fā)區(qū)數(shù)字電視基地惠政策；產業(yè)園區(qū)移動硅谷?移動硅谷、環(huán)渤?？偛炕?、數(shù)字電視產業(yè)園、聯(lián)東U谷不斷逐漸發(fā)展，形成產業(yè)集群優(yōu)勢，本項目可以利用這些產業(yè)聚集帶來的優(yōu)勢本案聯(lián)東

6、U谷14優(yōu)勢二：產品具有特色。既支持研發(fā)，又能承擔商務；既有集合空間，也有獨棟功能功能優(yōu)勢：企業(yè)有獨立的冠名權和使用權，并且同時滿足企業(yè)總部辦公、研發(fā)、營銷等需求本案產品的產品優(yōu)勢：價值體現(xiàn)獨立的研發(fā)、辦公空間，提供舒適的辦公環(huán)境，滿足不同類型企業(yè)的辦公需求價格優(yōu)勢：性價比高，和中心城區(qū)高居不下的寫字樓租金相比，優(yōu)越性強15優(yōu)勢三：馬駒橋是亦莊新城除核心區(qū)外，第二個居住類產品集中供應的區(qū)域，大量居住社區(qū)及人口必然促進商務需求發(fā)展蓮水怡園：普宅神龍自成小區(qū)：普宅總建面13.07萬平方米新海北里：普宅怡靜園小區(qū)：普宅總建面16.08萬平方米天

7、鵝堡：別墅東亞瑞晶苑：普宅總建面15萬平方米總建面11.7萬平方米金地格林小鎮(zhèn)：洋房一世情園：普宅總建面30萬平方米總建面4.1萬平方米融科香雪蘭溪：洋房興華嘉園：普宅總建面25萬平方米東亞瑞晶苑：普宅總建面11.7萬平方米融科鈞廷：普宅總建面15萬平方米本案珠江逸景家園：普宅總建面100萬平方米合生世界村：綜合體溫馨家園：普宅晶彩亦莊：普宅總建面150萬平方米總建面7.3萬平方米16優(yōu)勢四：只租不售。目前市場上相似物業(yè)以銷售方式居多，租賃市場競爭相對溫和；而且純租賃有利于維持園區(qū)品質持有型物業(yè)是企業(yè)長期在物業(yè)管理以及客戶資源發(fā)展的動力整

8、合上進行完整地規(guī)劃不僅有利于調整資產比例，而企業(yè)物業(yè)資產增長來非且對吸引外部基金非常有利?？熘蛔獠皇鄣倪\營模式運營過程中的不斷保值增值；維持并提升整個園區(qū)的品質17項目關鍵因素總結——優(yōu)勢優(yōu)勢