偉業(yè)顧問-北京灣中式豪宅營銷策劃思路報告

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1、北京灣營銷思路探討《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)www.fangce.net海量房地產(chǎn)資料免費下載0755-83513598QQ:69031789宏觀市場分析《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)www.fangce.net海量房地產(chǎn)資料免費下載0755-83513598QQ:690317892004年別墅市場供應(yīng)量回顧2004年別墅均價已經(jīng)達(dá)到了11000元左右2004年獨棟別墅供應(yīng)比例增長較快，達(dá)到23％2004年聯(lián)排別

2、墅供應(yīng)比例與2003年大體持平在30％左右多物業(yè)混合項目比例由40％下降到20％2004年別墅市場的整體檔次提升較大資料來源—《偉業(yè)市場研究報告》2005年別墅市場狀況2005年北京市規(guī)劃的別墅數(shù)量約2.3萬套左右產(chǎn)品更加細(xì)分，客戶購買選擇性增多。社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化致使中產(chǎn)階級的壯大。對小獨棟需求激增。市場呈現(xiàn)供需兩旺。2005年北京別墅市場區(qū)位解碼北京的別墅經(jīng)過十年的發(fā)展，基本形成了“一山、二河、三線、四高”的格局。北京的別墅格局的形成依托于自然景觀和交通的支撐。2005年北京別墅概述據(jù)偉業(yè)顧問市場研究中心監(jiān)測，200

3、5年1-10月北京市新開別墅項目46個，總規(guī)模960.0萬平方米；作為對比，2004年全年上市別墅34個，總規(guī)模449.8萬平方米。可以說，2005年是別墅大放量的一年?！?008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)www.fangce.net海量房地產(chǎn)資料免費下載0755-83513598QQ:69031789今年3季度，全北京市在售別墅84個，城八區(qū)內(nèi)別墅23個，郊區(qū)別墅61個。從產(chǎn)品形式上看，3季度在售別墅項目中，純獨棟項目26個，占總數(shù)的31％，平均容積率為0.35；純聯(lián)排項

4、目22個，占總數(shù)的26％，平均容積率為0.68；其它項目多位混合型社區(qū)或疊拼產(chǎn)品。截至3季度末，市場在售別墅面積1259324平方米。數(shù)據(jù)來自北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)2005年北京別墅概述2005年北京別墅概述據(jù)來自北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2005年1-10月，北京市成交別墅總套數(shù)2928套，同比增長67.0％；總面積87.4萬平方米，同比增長84.7%。2005年成交均價在低于8000元/平方米低價位產(chǎn)品和高于12000元/平方米高價位產(chǎn)品的市場份額都明顯擴(kuò)大，而中檔產(chǎn)品供應(yīng)較少。數(shù)據(jù)來自北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)2005年

5、北京別墅概述2005年北京別墅概述三季度別墅平均價格9313.6元/平方米，比上季度下降9.7％，主要原因是新增供應(yīng)的區(qū)位較遠(yuǎn)、產(chǎn)品中經(jīng)濟(jì)型別墅比例上升。數(shù)據(jù)來自北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)2005年北京別墅概述新增供應(yīng)“扎堆兒”東、北部2005年新上市別墅項目46個，其中31個位于北、東北、東三個方位，占新盤供應(yīng)總數(shù)的74％，供應(yīng)面積占總面積的82％。北部別墅主要集中在京昌路沿線（回龍觀以北）和立湯路沿線（主要是小湯山鎮(zhèn)和北七家鎮(zhèn)）；東北部別墅集中在溫榆河別墅區(qū)和機(jī)場路北皋出口兩處；東部別墅則作為CBD的高檔居住配套，位于CB

6、D核心區(qū)以及東部四、五環(huán)之間的近郊區(qū)。數(shù)據(jù)來自北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)政策對市場的影響《土地緊縮政策》政府對別墅用地的審批更嚴(yán)格，政策的影響長期來看是利好的，但是短期會造成別墅供應(yīng)量的集中放大?！督鹑谑站o政策》2004年121號文件關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的政策，對高單價、高總價的項目實行嚴(yán)格的貸款緊縮政策。這一政策，對于別墅的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)影響很大，2005年小獨棟產(chǎn)品，不僅擁有別墅的品質(zhì)，而且低總價，所以倍受市場的青睞?！墩邇?yōu)惠》新的“國八條”指出：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實際成交價格

7、低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下的住房，享有政策優(yōu)惠。從6月1日起，購買普通住宅的，按1.5%稅率征收契稅；購買非普通住宅的，按3%稅率征收契稅。結(jié)論：1、宏觀調(diào)控在一定程度上抑制了京城地產(chǎn)市場原本相對活躍的交易量。2、地產(chǎn)投機(jī)行為將最大化受到限制。結(jié)論05年是北京低密度產(chǎn)品的發(fā)展迅速的一年。新增項目主要集中在北京的東和北部。依托于北京城市中產(chǎn)階級的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，北京城市化進(jìn)程的加快，中產(chǎn)階級的不斷壯大，對低密度產(chǎn)品的需求將越來越大。將會產(chǎn)生第二次郊區(qū)化浪潮。第二次郊區(qū)化浪潮伴隨著第一次城市化回歸。本項

8、目的產(chǎn)生，順應(yīng)了這個潮流進(jìn)程。中觀市場分析《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)www.fangce.net海量房地產(chǎn)資料免費下載0755-83513598QQ:69031789本項目所處的區(qū)域內(nèi)，具有豐富的旅游景觀資源和歷史文化底蘊(yùn)，這些資源將是本項目逍遙游的大舞臺。隨著城市的發(fā)展，該