海南博鰲金灣營(yíng)銷溝通報(bào)告(偉業(yè)顧問(wèn))

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1、海南博鰲金灣營(yíng)銷溝通報(bào)告(偉業(yè)顧問(wèn))涅盤(pán)鳳凰浴火重生博鰲金灣營(yíng)銷溝通報(bào)告<2<#990099'>011年1月1<2日當(dāng)前營(yíng)銷面臨的三大問(wèn)題：新政調(diào)控下的海南中短期走勢(shì)如何？面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)供給爆增的博鰲，核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？什么是適合本案的營(yíng)推模式？博鰲金灣營(yíng)銷溝通報(bào)告一、市場(chǎng)篇——海南中短期走勢(shì)二、策略篇——解決項(xiàng)目定位與核心競(jìng)爭(zhēng)力三、戰(zhàn)術(shù)篇——解決賣(mài)給誰(shuí)與怎么賣(mài)目錄細(xì)目錄思維樹(shù)一、市場(chǎng)篇海南中短期走勢(shì)<2<#990099'>01<#990099'>0年國(guó)家調(diào)控政策，海南政府響應(yīng)，房地產(chǎn)政策趨嚴(yán)<2<#9900

2、99'>01<#990099'>0.4<2<#990099'>01<#990099'>0.6<2<#990099'>01<#990099'>0.9<2<#990099'>01<#990099'>0.1<#990099'>0<2<#990099'>01<#990099'>0.11國(guó)十條海南要落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制制度，禁止供應(yīng)別墅類用地?？凇⑷齺喯拶?gòu)令新國(guó)五條央行第五次上調(diào)存款類準(zhǔn)備金率，達(dá)到18%，預(yù)計(jì)凍結(jié)的資金量為35<#990099'>0<#990099'>0億

3、歷史回顧新國(guó)五條是國(guó)十條的細(xì)化與深化新國(guó)五條國(guó)十條政府職責(zé)限購(gòu)政策信貸稅費(fèi)保障房開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款，首付3<#990099'>0%，禁止消費(fèi)性貸款用于購(gòu)房在一定時(shí)間內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。家庭購(gòu)買(mǎi)唯一住房契稅減半，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)契稅按1%征收根據(jù)實(shí)際情況采取臨時(shí)性限購(gòu)套數(shù)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況暫停第三套及以上住房貸款，首付3<#990099'>0%稅務(wù)部門(mén)要認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作切實(shí)落實(shí)保障房建設(shè)計(jì)劃與供地

4、計(jì)劃，增加居住用地供應(yīng)量，保障房稅收優(yōu)惠政策增加居住用地供應(yīng)量，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，增加保障房供應(yīng)規(guī)定對(duì)有對(duì)有土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)停止放貸或貸款延期對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組國(guó)家宏觀形勢(shì)對(duì)于房地產(chǎn)的影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期示意圖，結(jié)合GDP增速等指標(biāo)綜合考慮從各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，世界范圍的經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有明顯復(fù)蘇現(xiàn)象，中國(guó)目前先行指標(biāo)都表現(xiàn)出較大的波動(dòng)性，投資及消費(fèi)對(duì)經(jīng)

5、濟(jì)是否有長(zhǎng)期作用還有待觀察，諸多大幅波動(dòng)的指標(biāo)表明，未來(lái)一段時(shí)期中國(guó)的經(jīng)濟(jì)仍將處于一個(gè)不斷起伏的階段。目前我國(guó)處于快速發(fā)展之后的經(jīng)濟(jì)調(diào)整周期，加之國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的雙重影響，這種波動(dòng)進(jìn)會(huì)一步加劇1995-<2<#990099'>0<#990099'>06年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)階段83年-9<#990099'>0年代初的經(jīng)濟(jì)起步期<2<#990099'>0<#990099'>07-<2<#990099'>01<#990099'>0年的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)期<2<#990099'>01<2年后經(jīng)濟(jì)相對(duì)穩(wěn)定增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)短期快速?gòu)?fù)蘇后波動(dòng)

6、經(jīng)濟(jì)探底后逐步回調(diào)<#990099'>08年1<#990099'>0年未來(lái)1-<2年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)預(yù)計(jì)會(huì)呈現(xiàn)波動(dòng)幅度變大，波動(dòng)周期進(jìn)一步縮短的現(xiàn)象。從目前的經(jīng)濟(jì)情況分析，由于人們對(duì)與未來(lái)預(yù)期的不確定性，將會(huì)導(dǎo)致投資、消費(fèi)等各種行為的短期化（追求相對(duì)穩(wěn)定的收益），同時(shí)，這種短期的消費(fèi)與投機(jī)在寬松的貨幣投放的情況下非常容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫和通脹的產(chǎn)生，而這種情況會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的不確定情緒。最終導(dǎo)致波動(dòng)幅度加大，波動(dòng)周期縮短的結(jié)果。前期數(shù)據(jù)來(lái)源于中金公司<#990099'>05年<#990099'>06年<#

7、990099'>07年<#990099'>08年<#990099'>09年1<#990099'>0年國(guó)家宏觀形勢(shì)對(duì)于房地產(chǎn)的影響熱錢(qián)導(dǎo)致固定資產(chǎn)投機(jī)性進(jìn)一步增強(qiáng)受到國(guó)內(nèi)信貸投資增速、國(guó)際經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃和國(guó)際資本流動(dòng)進(jìn)一步加劇雙重影響，未來(lái)3~5年，中國(guó)貨幣將進(jìn)入流動(dòng)性相對(duì)充裕階段，無(wú)論是國(guó)內(nèi)還是國(guó)際資本都會(huì)更加注重流動(dòng)性。通脹期使房地產(chǎn)“保值”效用被不斷放大隨著信貸和高利率嚴(yán)控，人民幣增值，通脹期變得相當(dāng)明確。更重要的影響體現(xiàn)在，購(gòu)房與投資者對(duì)于“通脹”強(qiáng)烈的心理預(yù)期。波動(dòng)周期變短使得樓市波動(dòng)難以預(yù)測(cè)隨著

8、市場(chǎng)化和國(guó)際化的影響，以及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定性，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的周期會(huì)“縮短”，幅度會(huì)“加劇”，促使老百姓尋求更穩(wěn)定的投資渠道。國(guó)家宏觀形勢(shì)對(duì)于房地產(chǎn)的影響由來(lái)已久的“買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)”嗜好，成為固化財(cái)富的“優(yōu)選渠道”中國(guó)人自古以來(lái)就有買(mǎi)房置地的歷史情結(jié)，這也是多次政治經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩所保留的真理，這種強(qiáng)大歷史背景的影響不容忽視，在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)加劇的時(shí)代，這種“保值置業(yè)”的心態(tài)會(huì)更加凸現(xiàn)。中國(guó)的豪富階層，需要大宗消費(fèi)的“優(yōu)選渠道”中國(guó)改革開(kāi)放至今近3<#990099'