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《長沙雙瑞月湖項目戰(zhàn)略定位研究報告_部分(I)》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。
1、[2006]GW-37謹(jǐn)呈：長沙雙瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長沙雙瑞月湖項目戰(zhàn)略定位研究報告版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2006.7.70項目簡介項目簡介報告結(jié)構(gòu)報告結(jié)構(gòu)1雙瑞提出的問題雙瑞提出的問題2問題界定問題界定3項目背景研究項目背景研究大市研究房地產(chǎn)市場研究區(qū)域研究大市研究房地產(chǎn)市場研究區(qū)域研究4案例研究案例研究5發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略6規(guī)劃方案建議規(guī)劃方案建議7啟動
2、策略啟動策略8分期與財務(wù)分析分期與財務(wù)分析本報告是嚴(yán)格保密的。9報告回顧2報告回顧市場供應(yīng)：?06年在售別墅約31萬平方米。方向1：?06、07年未來供應(yīng)約50萬平方米。銷售速度為市?城市內(nèi)場最快速度的別墅類市場銷售：2倍×。不可行物業(yè)?長沙銷售最好的別墅年去化量約為3萬平方米。?回籠3億資金，假定別墅物業(yè)價格約為5000萬/平米，年銷化量達(dá)至6萬平米。目標(biāo)：市場供應(yīng)：4000元/平米？?城市未來供應(yīng)以小高層、高層物業(yè)為主。銷售價格超出回籠3億資金？方向2：區(qū)域價格的45%左右，銷?高檔小售速度是市場×市場銷售：高層物最
3、快速度的業(yè)?長沙銷售最好的高密度物業(yè)年去化量約為6-7萬40%左右。不平方米?？尚?4000元/平米價格，超出區(qū)域價格的45%左右。?回籠3億資金，假定高密度物業(yè)價格約為3000萬/平米，年銷化量達(dá)至10萬平米。?土地的運營600畝，可實現(xiàn)3億資金回籠。可行目標(biāo)：?房地產(chǎn)開發(fā)銷售額約為2.1億，其余銷售目標(biāo)可通過土地運營173畝3500元/平米.部分運營實現(xiàn)。6萬年去化量.?C地塊全部運營,可實現(xiàn)4.8億的銷售額,為AB地塊開發(fā)提供充足的本報告是嚴(yán)格保密的。3資金保證。0項目簡介項目簡介本報告是嚴(yán)格保密的。4項目位于開
4、福區(qū)，緊鄰瀏陽河，與月湖公園自然交融，相鄰金鷹影視文化城，人文、自然環(huán)境十分優(yōu)越項目西瀕瀏陽河，東臨火星北路，北至工程兵大道，南臨319國道，依洪山公園、接月湖公園（在建）、靠廣電中心，自然條件十分優(yōu)越地塊C?地塊1簡況：地塊A占地1022畝，其中房產(chǎn)項地塊B目占地約460畝，其余為公園用地現(xiàn)狀：公園已建雛形，房產(chǎn)項目用地地塊平整?地塊2簡況：占地約850畝，地塊內(nèi)有民房、水塘?地塊3簡況：占地約100畝，地塊內(nèi)有民房、水塘本報告是嚴(yán)格保密的。5地塊A已完成初步規(guī)劃第一期?技術(shù)指標(biāo)：占地面積：307800m2建筑面積：4
5、66700住宅面積：428600住宅部分容積率：1.39總戶數(shù)：2630戶其中1.高層：1944套，占75%2.小高層：352套，占13%3.多層：168套，6%平均面積150m2/套4.連排別墅：136套，占5%平均面積260m2/套5.獨立別墅：30套，占1%平均面積500m2/套本報告是嚴(yán)格保密的。6地塊1：月湖公園正在緊張施工，計劃8月份投入使用；本項目計劃10月動工，別墅部分07年3月封頂圖片1：月湖公園施工現(xiàn)場本報告是嚴(yán)格保密的。圖片2：房產(chǎn)項目用地現(xiàn)狀7地塊2：東北地塊內(nèi)有部分水塘、民居，少量臨時用電線路，
6、拆遷改造量比較小民用電線水塘本報告是嚴(yán)格保密的。8項目當(dāng)前的限制條件?A地塊的規(guī)劃政府可以特批?A地塊的規(guī)劃可調(diào)性不大?B，C地塊的規(guī)劃必須嚴(yán)格按照新政執(zhí)行?總地價4.4億，按整個項目的容積率1.5計，樓面地價約293元本報告是嚴(yán)格保密的。91雙瑞提出的問題雙瑞提出的問題本報告是嚴(yán)格保密的。10?雙瑞提出的目標(biāo)：?雙瑞提出的目標(biāo)：1.首期的年銷售回款為3億元1.首期的年銷售回款為3億元2.均價實現(xiàn)40002.均價實現(xiàn)4000?雙瑞擔(dān)心的問題：?雙瑞擔(dān)心的問題：1.4000的均價是否能夠達(dá)到？1.4000的均價是否能夠達(dá)到
7、？2.市場急劇放量，如何規(guī)避風(fēng)險？2.市場急劇放量，如何規(guī)避風(fēng)險？3.項目的核心競爭優(yōu)勢是什么？3.項目的核心競爭優(yōu)勢是什么？4.客戶對高層產(chǎn)品的期望是什么？本項目中的高層產(chǎn)品客戶定位4.客戶對高層產(chǎn)品的期望是什么？本項目中的高層產(chǎn)品客戶定位是什么？作為一個高檔的房產(chǎn)項目，投資型客戶的比例控制在是什么？作為一個高檔的房產(chǎn)項目，投資型客戶的比例控制在多少比較合理？多少比較合理？5.當(dāng)前的規(guī)劃方案是否合理？商業(yè)量應(yīng)該是多少？5.當(dāng)前的規(guī)劃方案是否合理？商業(yè)量應(yīng)該是多少？6.1500畝的大盤，西南地塊和東北地塊應(yīng)該如何聯(lián)動？6
8、.1500畝的大盤，西南地塊和東北地塊應(yīng)該如何聯(lián)動？7.區(qū)域是否可以提升項目附加值，最終實現(xiàn)本項目的預(yù)期價格？7.區(qū)域是否可以提升項目附加值，最終實現(xiàn)本項目的預(yù)期價格？本報告是嚴(yán)格保密的。112問題界定問題界定本報告是嚴(yán)格保密的。12問題的分析－4000？3500350030303000300027382468250
