長沙雙瑞月湖地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位報(bào)告精品ppt培訓(xùn)課件

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1、[長沙雙瑞月湖]市場定位報(bào)告謹(jǐn)呈：長沙雙瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本報(bào)告的指導(dǎo)思想本報(bào)告旨在通過對長沙市場的深度把握和深刻調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合[長沙雙瑞月湖]所處的地段位置及產(chǎn)品規(guī)劃特點(diǎn)，為項(xiàng)目的定位及營銷提供準(zhǔn)確的方向和行之有效的執(zhí)行計(jì)劃。匯報(bào)綱要確定項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo)方向解決項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)市場步驟啟動區(qū)產(chǎn)品定位及市場應(yīng)對項(xiàng)目解析同致行騰飛長沙迅速發(fā)展的長沙經(jīng)濟(jì)和逐步完善的城市配套！山水洲城，一山，一水，一洲，一名城本項(xiàng)目誕生于城市與生態(tài)自然最完美的結(jié)合歸屬地——金鷹城版塊從地理位置角度而言，金鷹城板塊是長沙市區(qū)的后花園，是星沙新城的前庭院，是城北片區(qū)的升級版。從發(fā)展角度而言，金鷹城板塊可依洪山、伴

2、京珠、飛金鷹、托星沙，發(fā)展自身的影視文化、城市度假休閑產(chǎn)業(yè)，成為多元化產(chǎn)業(yè)鏈的聚集地。項(xiàng)目與城市位置的戰(zhàn)略關(guān)系本項(xiàng)目屬金鷹城板塊；該版塊在廣電中心、長沙大學(xué)和圣爵菲斯的影響和帶動下，將成為長沙高尚居住區(qū)。有望助成本項(xiàng)目高品物業(yè)的開發(fā)形象。項(xiàng)目戰(zhàn)略位置解析項(xiàng)目與城市交通動脈的關(guān)系三一九國道火星北路（在建）城市交通體系全面滲透，項(xiàng)目與城市交通動脈的銜接是城市價(jià)值的直接體現(xiàn)。工程兵大道項(xiàng)目四向現(xiàn)狀朝南是規(guī)劃擁有占地60多萬平方米的以自然、生態(tài)、水為主題的月湖公園。向西可看到瀏陽河，其兩側(cè)正按旅游規(guī)劃建設(shè)400米沿河風(fēng)光帶。北面可看到擁有優(yōu)美的自然風(fēng)光和豐富的人文景觀的洪山旅游區(qū)。東向是城市主要主

3、干路——火星路，噪音影響較大。瀏陽河（西）洪山旅游區(qū)（北）月湖公園（南，規(guī)劃中）交通動脈（東）自然景觀資源豐富噪音影響較大地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔洋房別墅豪宅中高檔洋房、別墅住宅說明項(xiàng)目與高檔住宅的符合情況對公共效能的依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)符合對噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜面臨交通主（快）干道、高壓線、工廠、鬧市區(qū)符合對小區(qū)（菜市場）配套要求高很高一般一般不宜商場上加住宅符合小區(qū)的物業(yè)管理的要求一般一般高很高應(yīng)有高水準(zhǔn)專業(yè)物業(yè)管理公司符合建筑、質(zhì)量裝修要求高高一般一般精品設(shè)計(jì)符合容積率、覆蓋率要求低中高高低密度=豪宅符合對休閑空間、綠化要求低一般高很高具有品

4、味的專用康樂、商務(wù)會所用小區(qū)符合景觀要求低一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符合如左圖所示：不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同由項(xiàng)目地產(chǎn)因子所決定的物業(yè)開發(fā)方向項(xiàng)目地塊具備高檔住宅開發(fā)的必要條件解析結(jié)論確定項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo)方向解決項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)市場步驟啟動區(qū)產(chǎn)品定位及市場應(yīng)對項(xiàng)目解析同致行匯報(bào)綱要本案城東片區(qū)——體育新城，芙蓉區(qū)政府為輻射中心；初步形成“高尚生活片區(qū)”城南片區(qū)——新省政府，為輻射中心；形成人文、生態(tài)的行政生活圈河西片區(qū)——分布于岳麓區(qū)內(nèi)；為歷史人文，“文化生活圈”城北片區(qū)——沿芙蓉北路分布。改造片區(qū)，土地儲備充足，將形成“新城市生活圈”城中片區(qū)——地段價(jià)值，都心

5、生活圈城市背景雙瑞月湖水云間幸福里美林水郡麓山別墅岳麓山公館山水英倫白竹水鄉(xiāng)綠城·青竹園圣爵菲斯御景龍城金鷹城板塊——以文化傳媒產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的新城市高端物業(yè)板塊，具有良好的城市生態(tài)資源，同時(shí)與城市發(fā)展比較密切。價(jià)格與城市發(fā)展聯(lián)系緊密。星馬板塊——以新產(chǎn)業(yè)園區(qū)為基礎(chǔ)的高端物業(yè)板塊，立足區(qū)域產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和數(shù)量，政策支持和產(chǎn)業(yè)鏈完善是其發(fā)展的關(guān)鍵，因此目前價(jià)格存在瓶頸。岳麓山板塊——以教育產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以歷史文化為沉淀，形成的高端板塊，板塊遠(yuǎn)景價(jià)值不容忽視，具備多元化的發(fā)展趨勢。望城板塊——郊居型別墅物業(yè)板塊，以物業(yè)類型競爭市場，缺乏規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)的支持，完全依靠城市擴(kuò)張。同升湖板塊——以自然資源為核心的

6、高端板塊，對配套服務(wù)和個(gè)性化的要求較高，發(fā)展空間良好。競爭格局長沙生態(tài)走廊東西319國道整體開發(fā)方向領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢-以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機(jī)會主義者定位戰(zhàn)略定位目標(biāo)打造長沙城市高端住宅新標(biāo)志定義長沙城市豪宅新標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目自身?xiàng)l件充分利用本項(xiàng)目具有明顯的自然、生態(tài)、景觀條件，這些條件是完成項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的基礎(chǔ)，充分挖掘諸多資源，可提高市場起點(diǎn)，與城區(qū)普通別墅項(xiàng)目拉開距離

7、。區(qū)域規(guī)劃高度支持目標(biāo)定位新世紀(jì)片區(qū)的規(guī)劃可有效提升片區(qū)市政功能，同時(shí)，近期金鷹城板塊的迅速發(fā)展，項(xiàng)目所在片區(qū)已經(jīng)形成了長沙城區(qū)高檔住宅集中區(qū)域，根據(jù)深圳香蜜湖板塊、深圳紅樹灣板塊的開發(fā)模式，該片區(qū)的城區(qū)高端別墅區(qū)雛形已具。長沙高端市場時(shí)機(jī)成熟據(jù)我司對長沙市場的調(diào)查，目前長沙市場的高端需求旺盛，04年全市成交高端別墅型住宅超過22萬㎡（其中獨(dú)立別墅約8萬㎡），總套數(shù)將近780套，占總體商品房銷售面積的近7%，而且高端客戶