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1、.........呈：深圳市花樣年投資發(fā)展有限公司趣園深圳市星彥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評估有限公司銷售執(zhí)行報告深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司Page40of40花樣年·趣園銷售執(zhí)行報告深圳市花樣年投資發(fā)展有限公司暨潘總臺鑒：承蒙信任，我們非常榮幸地提交趣園項目的后期執(zhí)行報告，供貴司決策時參考。本冊執(zhí)行報告是根據(jù)前期策劃報告、與貴司的多次會議，結(jié)合本司多部門專業(yè)人員的策劃代理經(jīng)驗而完成的。由于時間和資料的限制，未必能將趣園的實際情況全面考慮在內(nèi)，本司希望通過雙方的共同努力使之更加完善，以達(dá)致成功銷售之目的。專此送達(dá)，敬祝商祺！深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司2003年6月28日深圳市星彥地產(chǎn)顧問
2、有限公司Page40of40花樣年·趣園銷售執(zhí)行報告目錄第一部分物業(yè)定位評估一、總體市場現(xiàn)狀/5二、項目定位/5三、目標(biāo)客戶定位/11四、營銷戰(zhàn)略/11第二部分價格一、厘定價格的相關(guān)因素/14二、價格定位/14三、價格策略/15四、定價原則/16五、付款方式/16六、回款計劃/16第三部分營銷氛圍形成一、包裝總綱/15二、應(yīng)用系統(tǒng)/151、營銷通路包裝/152、賣場形象包裝/173、形象宣傳包裝/17深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司Page40of40花樣年·趣園銷售執(zhí)行報告第四部分銷售實施一、銷售總體戰(zhàn)略及目標(biāo)/21二、銷售階段及進(jìn)度/21三、銷售階段工作安排/22四、銷售前
3、期準(zhǔn)備工作/24五、銷售管理/25第五部分推廣策略一、總體策略/28二、核心賣點/28三、推廣主題/28四、階段安排/29五、媒體組合策略/31六、費用預(yù)算/36七、市場風(fēng)險及應(yīng)對策略/38附件：1、回款計劃表深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司Page40of40花樣年·趣園銷售執(zhí)行報告第一部分物業(yè)定位評估深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司Page40of40花樣年·趣園銷售執(zhí)行報告一、總體市場現(xiàn)狀1、總體經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀：英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志2003年5月31日公布的一項調(diào)查結(jié)果顯示，今后4年內(nèi)全球房地產(chǎn)價格預(yù)計將會緩慢下跌。在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)依然不景氣的情況下，這種跌勢將給世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步
4、帶來負(fù)面影響。2、深圳房地產(chǎn)市場價格戰(zhàn)愈演愈烈；3、非典的余悸尚未完全消散，市場前景不容樂觀；4、市場高端產(chǎn)品由于目標(biāo)客戶群較小，競爭壓力日趨增大。二、項目定位1、項目現(xiàn)狀目前主體工程已進(jìn)行到首層，預(yù)計在10月封頂，2004年12月入伙?！黾夹g(shù)指標(biāo)總用地面積：3393.9m2總建筑面積：17287.1m2其中：住宅13370.1m2容積率：3.94實用率：79%深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司Page40of40花樣年·趣園銷售執(zhí)行報告車位：100個總戶數(shù)：247戶建筑密度：22.13%建筑綠地率：30%總層數(shù)：23，住宅層數(shù)22層■戶型比例及結(jié)構(gòu)戶型功能面積m2套數(shù)比例%A2
5、房1廳1衛(wèi)69.96219B2房1廳1衛(wèi)64.81219C1房1廳1衛(wèi)57.99229D1房1廳1衛(wèi)47.9917273合計236100%1、SWOT分析優(yōu)勢（S）：a)均有深圳高爾夫景觀；b)地處中心區(qū)和車公廟兩大商務(wù)區(qū)之間；c)環(huán)境幽靜，具較強私密性；d)產(chǎn)品具個性化（電梯分層到達(dá)，會員制）；e)送個性化精裝修，輕松入住。深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司Page40of40花樣年·趣園銷售執(zhí)行報告劣勢（W）：a)項目體量小，會所經(jīng)營面積小；b)推廣費用有限；c)三梯11戶，私密性不足；d)臨濱河路，有一定的噪音污染；機(jī)會（O）：a)周邊市場上暫時沒有同類產(chǎn)品推出。威脅（T）
6、：a)產(chǎn)品被市場認(rèn)知需要一定的時間和過程；b)期房銷售難度較大，增加了項目風(fēng)險。1、項目四至景觀【項目北向景觀】深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司Page40of40花樣年·趣園銷售執(zhí)行報告【項目西北向景觀】【項目西南向景觀】【項目東向景觀】深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司Page40of40花樣年·趣園銷售執(zhí)行報告【項目西向景觀】【項目入口】1、綜合評價及定位1）綜合評價■景觀：本項目地處深圳高爾夫以南，具有先天的自然景觀優(yōu)勢，戶戶均能引景入室，提升了項目的價值；■戶型：戶型設(shè)計充分考慮了景觀的利用，以及未來公寓的使用。主打50平方米的小戶型位于建筑中段，為“深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公
7、司Page40of40花樣年·趣園銷售執(zhí)行報告一室一衛(wèi)+開放式廚房”的戶型，在東端、中部、西端三處根據(jù)外部景觀特點和采光面條件考慮非北向景觀的可能性，設(shè)置“一居一臥一工作間一衛(wèi)一廚”的戶型，四種戶型針對不同消費群體設(shè)置，在考慮景觀的均好性的同時充分滿足未來使用者的個性化需求；■會所：特色頂級餐飲、SPA、紅酒廊、雪茄枋，一個社會名流、商務(wù)精英的聚集地，寓商務(wù)交流于休閑之中，為會員搭建信息共享的商務(wù)平臺；■個性化管理：公寓一戶一卡，電梯分戶直達(dá)；全精裝修，全方位星級酒店管理，體貼入微好管家；會所實行會員制管理，拒絕非會員的進(jìn)入；
