蘇州中銳穹窿山地塊市場定位報告

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1、中銳穹窿山地塊市場定位報告蘇州新鴻嘉投資顧問有限公司/2010.2本次報告的思路市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析項目屬性界定項目屬性界定類似市場研究類似市場研究競爭市場分析競爭市場分析項目定位項目定位蘇州GDP快速發(fā)展，總量在長三角僅次于上海，2009年雖受金融危機波及，增速有所下降，但仍超過10%，整體態(tài)勢向好，房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)穩(wěn)固蘇州歷年經(jīng)濟總量總量持續(xù)高速增長±蘇州市是江蘇經(jīng)濟龍頭，長三角核心城市，GDP持續(xù)較快增長，說明城市的房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)良好長三角經(jīng)濟核心城市±江蘇經(jīng)濟龍頭，長三角核心城市，是僅次于上海的經(jīng)濟中心。±作為上海經(jīng)濟輻射的第二核心圈，經(jīng)過十幾

2、年的快速發(fā)展，目前已經(jīng)實現(xiàn)了與上海的經(jīng)濟承接，并由經(jīng)濟功能的吸納性開始向輻射性轉(zhuǎn)變宏觀經(jīng)濟增速房地產(chǎn)發(fā)展階段小于4%萎縮發(fā)展4-5%相對停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展人均可支配收入雖在長三角主要城市排名難于其經(jīng)濟總量排名形成正比，但絕對值穩(wěn)步增加，維持在較高水平蘇州市歷年城市人均可支配收入發(fā)展元3000018.0%16.9%14.7%2632016.0%人均可支配收入穩(wěn)步增加2500016.4%13.9%2386713.4%12.6%2126014.0%±蘇州市整體宏觀經(jīng)濟良性發(fā)展將不斷帶20000162761853212.3%12.0%9.7%1

3、445110.0%動人均可支配收入的穩(wěn)步增加，預(yù)計未來1500010.2%1051510617123618.0%蘇州消費者的消費能力和消費水平也將隨100006.0%之呈現(xiàn)逐步上升的趨勢，加上蘇州市人均4.0%5000消費性支出的水平，都為該市旅游產(chǎn)業(yè)的2.0%進一步發(fā)展創(chuàng)造先決性的消費條件00.0%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年人均可支配收入增幅2008年長三角主要城市城市人居可支配收入比較人均可支配收入與經(jīng)濟總量不成正比30000±從長三角的橫向?qū)Ρ葋砜?，蘇州人均可2500020000支配收

4、入并未與其經(jīng)濟總量同等排名，居15000于中間水平，但仍超過23000元/人/年，10000絕對值仍處于較高水平50000上海寧波紹興杭州蘇州無錫南京臺州嘉興常州南通居民隨著收入的不斷提高,?日常消費在餐飲、服裝、家居、娛樂上的份額持續(xù)上升,?基本食品消費占比持續(xù)下降,?顯示蘇州人生活品質(zhì)正在提升9272元9783元11426元12472元13595元15562元人均支出37.3%37.5%37.8%食品37.5%39.2%43.7%（8.5%（8.7%（6.8%（其中在外餐飲）(7.7%)(8.2%)）））(7.3%)服裝6.8%8.0%8.3%7.9

5、%8.1%8.4%7.8%8.0%8.1%家庭設(shè)配用品及服8.2%8.1%7.3%8.2%6.5%6.2%醫(yī)療保健5.5%6.1%交通和通訊7.5%12.5%12.6%11.9%11.8%12.1%10.5%娛樂、教育及文13.7%15.0%14.0%13.9%13.8%化服務(wù)7.6%住房11.1%10.7%10.6%10.6%11.5%10.9%其它3.1%4.1%3.5%2.3%2.4%2.5%2003年2004年2005年2006年2007年2008年蘇州經(jīng)濟不斷發(fā)展，外來人口不斷落戶進入，戶籍人口穩(wěn)步增長，顯示出整個蘇州房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢蘇

6、州戶籍人口發(fā)展萬人6406331.8%1.7%6306306241.6%6201.4%6161.4%1.3%6101.2%6061.2%5991.2%6001.0%1.0%5915905840.8%5800.6%0.5%0.5%5700.4%5600.2%5500.0%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年戶籍人口增幅外來人口大量進入，戶籍人口穩(wěn)步增加±大量外資企業(yè)的入駐，吸引大量外來務(wù)工人員進駐蘇州。“新蘇州人”的大量涌入，帶動了蘇州戶籍人口增長的同時，對蘇州房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強勁的消費人口支撐2009年土地市

7、場告別2008年的清冷，迎來了新的高潮，雖成交總量未有大量增加，但樓面價飆升幅度極大土地成交總量對比分析n2009年蘇州土地成交總量1600?1511.2780%?68.20%447.76萬平方米，較2008年1400?57.26%60%?45.59%40%?1200?增長45.59%，增長幅度較20%?1000?898.47大，但絕對值在近六年中仍735.460%?800?舊較低。2008年樓市的普遍571.3-122.32%20%?600?447.7640%?低迷，使得土地供應(yīng)方的政400?307.5460%?府和土地需求方的開發(fā)商對200?-79.

8、65%80%?0?100%?2009年市場景氣度預(yù)期不2004年2005年200