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《產(chǎn)權(quán)商鋪投資分析》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、.商鋪投資分析目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計算呢？據(jù)工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種：1.租金回報率法公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）。優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。2.租金回報率分析法公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費）×12／購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優(yōu)點：考慮了租金、房價
2、及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。3.內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計總收益／累計總投入＝月租金×..投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)／（按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業(yè)管理費）＝內(nèi)部收益率。上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，
3、只不過我國銀行利率按單利計算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計算。不足：通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。4.簡易國際評估法基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價，則認為該物業(yè)物有所值。這一國際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個合理的回報，甚至是一個理想的回報，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報率，那么，如何計算投資回報率，如何判斷投資回報率所包含的意義呢？如何計算投資回報率有行內(nèi)人告訴我們
4、這樣一個計算投資回報率的計算公式：計算購入再出租的投資回報率＝月租金×12(個月)/售價計算購入再售出的投資回報率＝(售出價－購入價)/購入價例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價約200萬元，目前在這個物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬元的月租金。那么，它的投資回報率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計算一下：套用上述計算公式：這個物業(yè)的投資回報率＝2萬元×12/200萬元，通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：12％..要是這個投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬元成交，那么它的投資回報率＝(215
5、-200)/200，通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：7.5％如何判斷投資回報率現(xiàn)在，投資回報率計算出來了，那么，我們該如何判斷這些數(shù)值所包含的意義呢？也就是說，哪個數(shù)值是表示合理利潤？哪個數(shù)值是表示千萬不要沾手？哪個數(shù)值是表示它的收益非常好？或者是哪個數(shù)值是屬于對方開出的條件太好，自己要審慎考慮才行？業(yè)內(nèi)人士認為，解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個標(biāo)準(zhǔn)答案，可能10個人就會有10個答案。但據(jù)本報從一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數(shù)據(jù)顯示，其實這些答案相差無幾，差的也只是小數(shù)點以后的數(shù)值。據(jù)經(jīng)緯物業(yè)二手部的負責(zé)人司徒佩琪介紹：其實不同物業(yè)的理想投資回報率不
6、盡相同，比如就拿我們在“透視商機特刊”中曾經(jīng)探討過的商住兩用物業(yè)、爛尾番生物業(yè)、地鐵物業(yè)及名校物業(yè)來說，它們的合理利潤、投資臨界點和超高利潤率將大致如下表所列：物業(yè)類別合理回報率投資臨界點超高回報率(需審慎)商住兩用物業(yè)10－12％>7％15％以上爛尾番生物業(yè)9－10％>6％20％以上地鐵物業(yè)3-6％>3％10％以上..產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售一樓、二樓、三分割成小面積來出售，這樣可以滿足不同實力的投資者需求。主要推出一次購買40年物業(yè)的使用權(quán)..，每年按固定的租金回報投資者作為收益。銷售策略參照溫州文化市場，根據(jù)本項目的自身條件與特性，可以辦理銀行按揭，有
7、政府門部下屬的擔(dān)保機構(gòu)或銀行提供擔(dān)保，本公司可以按原價回購，增強投資者對本項目的投資心理，以及有力的保障，無后顧之憂的作濱海園區(qū)鄰里中心的業(yè)主。根據(jù)銀行按揭相關(guān)政策的要求：住宅的按揭最長年限不的超30年，可按揭七成；注（上海、北京可按揭八成）商業(yè)的按揭最長年限不的超10年，可按揭五成；經(jīng)過幾年的對濱海園區(qū)鄰里中心的商業(yè)培育，以及商業(yè)中心配套設(shè)施逐漸成熟，租金也會水漲船高。商業(yè)項目在不同時期的租金增長幅度會很大。因此；目前劃分租賃期1年、2年、3年，租金參照南龍商業(yè)街、濱海商業(yè)街的出租租金的價格。濱海園區(qū)鄰里中心的租金采取一鋪一價制，逐年遞增的形式。產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售
8、案例針對溫州文化用品市場
