新景祥合肥房地產(chǎn)市場年報(bào)

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1、卷首語理性地產(chǎn)的新時(shí)代如果說2009年是樓市的黃金時(shí)代，瘋狂使得樓市失去了理性，那么峰回路轉(zhuǎn)、政策連發(fā)的2010年則促使市場更加理性去面對，史上最嚴(yán)的房產(chǎn)調(diào)控也初見成效，緊縮、打壓、管制三輪調(diào)控下，今年合肥市住宅成交量768萬平方米，環(huán)比-35.49%，成交量呈現(xiàn)較大縮水；住宅成交均價(jià)6121元/平方米，環(huán)比34.91%，增幅遠(yuǎn)高于全國7%的平均漲幅。經(jīng)濟(jì)層面展望2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)雖然回落但仍在景氣區(qū)內(nèi)；年度房地產(chǎn)開發(fā)同比增長、并且明顯高于社會固定資產(chǎn)投資增速；房企土地購置面積實(shí)現(xiàn)反彈增長30%，新開工面積增幅40%……一系列數(shù)據(jù)充分反映2010年房

2、地產(chǎn)行業(yè)仍然對全國經(jīng)濟(jì)有極強(qiáng)的拉動能力。2011年全國經(jīng)濟(jì)至少上半年通脹態(tài)勢還會維持高位，這會導(dǎo)致以保值為目的購房需求持續(xù)釋放；而國際游資也將進(jìn)一步流入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。內(nèi)外兩種投資需求，將會使年全國商品房成交量不會出現(xiàn)明顯下滑。政策層面展望2011年起始，我國貨幣政策將進(jìn)一步收緊，為了抑制不斷高企通脹和資產(chǎn)價(jià)格上漲，貨幣供應(yīng)和信貸投放的格局將比10年有所緊縮。整體而言，這對房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成利空影響。2011年，房地產(chǎn)政策趨于進(jìn)一步緊縮，官方表態(tài)顯露無遺。市場層面展望隨著2010年開發(fā)企業(yè)土地購置面積和商品房新開工面積的大幅增加，2011年全國商品房供應(yīng)量將會明顯放量，這

3、將成為防止房價(jià)過快上漲的最大因素。同時(shí)，隨著供應(yīng)量的大增，成交量也會有所增加，再考慮到上述需求因素，則預(yù)計(jì)全年商品房成交量環(huán)比2010年小幅增長。企業(yè)層面展望2011年企業(yè)融資環(huán)境依然不樂觀，資金來源增幅還將繼續(xù)下滑，也就是說，2011年開發(fā)商是否仍“不差錢”，一定程度決定房價(jià)能否適當(dāng)回調(diào)。綜合分析，2011年房價(jià)將維持高位振蕩，房價(jià)明顯下跌的動力因素不足，但大幅上漲同樣難上加難。2010年，行業(yè)面臨強(qiáng)烈的震蕩，但是催生的百億級、500億級房企數(shù)量是有史以來最多。這一年，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1000.6億元，成為中國首家年銷售額超千億房企。除了規(guī)模擴(kuò)大，單價(jià)的增長，

4、三、四線城市的長足發(fā)展和萬科在該類城市的布局也有很大因素。大型房地產(chǎn)企業(yè)的已經(jīng)率先實(shí)現(xiàn)從區(qū)域戰(zhàn)略級向全國戰(zhàn)略級發(fā)展。十二五規(guī)劃：引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)定位轉(zhuǎn)型最近出爐的“十二五規(guī)劃”毋庸置疑將對未來若干年中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響：第一，規(guī)劃中對中西部交通樞紐城市的促進(jìn)發(fā)展，將使得該類城市房地產(chǎn)行業(yè)將迎來更大的機(jī)遇；第二，對二三線城市的提高和資源整合，將使得該類城市房地產(chǎn)行業(yè)未來大有可為。雖然房地產(chǎn)市場的理性回歸將成為中國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要前提，但長遠(yuǎn)來看，即使不強(qiáng)調(diào)“支柱產(chǎn)業(yè)”的光環(huán)，它仍是中國經(jīng)濟(jì)騰飛的重要保障，拉動諸多行業(yè)發(fā)展的“無冕之王”。合肥，2011何去何從合肥新一

5、年市場需求兩極化發(fā)展進(jìn)一步明顯，高端產(chǎn)品投資和改善性置業(yè)促進(jìn)城市高端物業(yè)的迅速發(fā)展，對應(yīng)開發(fā)商應(yīng)如何提高自身塑造產(chǎn)品能力，向一線品牌開發(fā)商的系統(tǒng)性學(xué)習(xí)；此外，剛需客戶面臨的市場壓力進(jìn)一步增大，但龐大的數(shù)量級構(gòu)成潛藏巨礦。如何尋找到剛需市場的突破口，實(shí)現(xiàn)掘金，將是中端市場項(xiàng)目的首要方向。新景祥預(yù)測，明年上半年宏觀政策將持續(xù)維穩(wěn)或進(jìn)一步從嚴(yán)控制，全國樓市整體量升價(jià)穩(wěn)，而合肥將保持緩幅上漲的趨勢。瘋狂褪盡，一個(gè)由不斷高位震蕩的市場重新喚醒地產(chǎn)理性的“白銀時(shí)代”到來了。10年第1頁，共51頁宏觀視點(diǎn)第一篇宏觀視點(diǎn)一、政策類2010年房地產(chǎn)“政策年”政策回顧新年打出第一拳20

6、10年1月1日，財(cái)政部出臺“5年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅”的規(guī)定，國際金融危機(jī)時(shí)期的二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策就此終止，這無疑是在打擊投機(jī)購房，給炒房者帶來不利影響。1月10日，國務(wù)院辦公廳又出臺了“國十一條”，也即《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其規(guī)定，購買二套房的家庭，貸款首付比例不得低于40%;房地產(chǎn)企業(yè)必須“公開房源+明碼標(biāo)價(jià)”……這也被認(rèn)為是國家針對高房價(jià)，今年打出的抑制房價(jià)“第一拳”。新春督促“央企退市”3月18日，國資委一紙“清退令”，要求78家非主營房地產(chǎn)的央企退市。盡管中遠(yuǎn)集團(tuán)等少數(shù)央企在第一時(shí)間給出了明確時(shí)間表，但央企整體實(shí)質(zhì)性退市進(jìn)展緩

7、慢，至今仍有71家央企超過200家房地產(chǎn)公司未見動靜，其給出的理由是“無人接盤、轉(zhuǎn)讓遇冷”。4月祭出限購令4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，此前為40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。4月17日，國務(wù)院又發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，提出了調(diào)控樓市的10項(xiàng)具體措施，被稱為“新國十條”。其將遏制房價(jià)與維護(hù)社會穩(wěn)定等量齊觀，要點(diǎn)包括要求房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提