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1、托樂嘉城市廣場2012年?duì)I銷推廣執(zhí)行方案合邦顧問2012.02謹(jǐn)呈目錄ContentsPART1—策略StrategiesPART3—推廣Extension一、目標(biāo)分解一、品牌推廣策略二、背景分析二、品牌推廣形象三、階段劃分三、核心推廣策略四、策略核心PART4—執(zhí)行TacticsPART2—推售Launchsales一、階段推廣戓術(shù)安排一、各物業(yè)推售安排二、媒體費(fèi)用及配比概算二、全年推售次序PART1策略-Strategies競爭加深，尋找獨(dú)特的打擊力目標(biāo)分解：全年6.3億總銷2012各物業(yè)去
2、化目標(biāo)物業(yè)類型銷售目標(biāo)（萬元）在售商業(yè)29993731840000新增商業(yè)28723000018440南區(qū)剩余物業(yè)114620000車位20361000029992872114632442036北區(qū)E01-0532440在售商業(yè)南區(qū)剩余物業(yè)北區(qū)在售住宅車位北區(qū)在售住宅16440iHome公寓34318在6.3億的全年銷售仸務(wù)中，主要組成為三部分：總計(jì)63055iHome3.4億，北區(qū)新增住宅1.6億，存量物業(yè)1.2億完成這一目標(biāo)，需要這三大部分的平均去化，齊頭幵進(jìn)才能實(shí)現(xiàn)。6.3億總銷，3大類型
3、物業(yè)平均去化，近9成的可售房源去化率營銷背景市場背景存量背景客戶背景關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：?市場持續(xù)低迷，后市壓力大?iHome需保證快銷?2011年客戶成交因素?江寧區(qū)域競爭激烈?大面積房源銷售壓力大?2012目標(biāo)客群群體?后續(xù)上市量?余房亟待完成清盤?改善型需求被抑制市場背景競爭項(xiàng)目房源存量情冴統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目一房二房三房四房復(fù)式合計(jì)天泰青城154400059目前托樂嘉競爭房源存量約為2324套，二房占比最大萬科金域藍(lán)灣03413300167中糧彩于居35129570149誠基百家湖1090000
4、109高爾夫國際花園01283606521世紈國際公寓62191000253勝泰華店97000097銀城千花溪315743076207中冶天城01127000182融僑世家0810400112武夷綠洲042120500626天正天御熙岸032670099鴻意萬嘉013941910199合計(jì)349105178652862324市場背景項(xiàng)目預(yù)計(jì)開盤時(shí)間預(yù)計(jì)戶型面積預(yù)計(jì)推盤套數(shù)藏龍御景2012年上半年130-330162香江御景2012年末88-140250清華啟迪科技園2012年未定2452012年
5、競爭項(xiàng)目上市情冴預(yù)計(jì)同曦大三角2012年80-120968金輪新都匯2012年50-60700天泰青城2012年36-905142012預(yù)計(jì)有19家將推出新房源，新房源套數(shù)約為7181套翠屏灣花園2012年90-140460左鄰右里2012年80-12010021世紈國際公寓2012年10月50-110300怡湖華庨瀾郡2012年4月70-150300金王店2012年未定320高爾夫國際花園2012年未定100武夷綠洲2012年68-126500萬科金域藍(lán)灣2012年78-128780天澤苑20
6、12年未定400駿景華庨2012年80-130350中冶天城2012年90-130400王子公館2012年80-120132銀城千花溪2012年70-170200合計(jì)//7181存量背景3大部分平均去化，近9成的可售房源去化率在6.3億的全年銷售仸務(wù)中，主要組成為三部分：iHome3.4億，北區(qū)新增住宅1.6億，存量物業(yè)1.2億完成這一目標(biāo)，需要這三大部分的平均去化，齊頭幵進(jìn)才能實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。2012各物業(yè)去化目標(biāo)物業(yè)類型銷售目標(biāo)（萬元）在售商業(yè)29993731840000新增商業(yè)287230000
7、南區(qū)剩余物業(yè)11461844020000車位20361000029992872114632442036北區(qū)E01-0532440北區(qū)在售住宅16440在售商業(yè)南區(qū)剩余物業(yè)北區(qū)在售住宅車位iHome公寓34318總計(jì)63055客戶背景2012年主要的客戶成交因素為成熟配套、地段價(jià)值成熟地段價(jià)值項(xiàng)目價(jià)格NO。1NO。２客戶價(jià)值戶型設(shè)計(jì)面積周邊交通不配套導(dǎo)向體系NO。6NO。3項(xiàng)目品牌區(qū)域升值前景NO。５NO。4iHome一期成交客戶分析成交客戶100人未購客戶100人南樓毛坯購未購原因數(shù)量選精裝/毛
8、坯原因數(shù)量數(shù)量買意向機(jī)場高速13考慮購買66方便省事（精裝）4得房率低14待定24愿意自己裝（毛坯）42交付日期16價(jià)格便宜（毛坯）54是否精裝數(shù)量價(jià)格42精裝32其他15購買用途數(shù)量已購面積數(shù)量毛坯68南樓毛坯價(jià)格數(shù)量自住67毛坯80投資33精裝20需求面積數(shù)量95007277平米58100001241平米421050012營銷難點(diǎn)面對(duì)2012全年銷售仸務(wù)，我們將主要解決3大營銷難點(diǎn)：1、況市如何升溫，幵做到全年保溫？2、如何做到品牌形象不推廣效果兼顧？3、如何保持各類物業(yè)銷售齊頭幵進(jìn)？保持速
