《居住規(guī)劃》PPT課件

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1、第六章居住規(guī)劃內(nèi)容居住規(guī)劃的流程租房和購房的決策購房規(guī)劃住房貸款規(guī)劃第一節(jié)居住規(guī)劃的流程居住規(guī)劃的重要性可以迫使個人或家庭有目的的儲蓄可以科學(xué)的選擇合適的住房可以科學(xué)的選擇貸款計劃居者有其屋！病者有其醫(yī)！勤者有其業(yè)！勞者有其得！少者有其學(xué)！童年有其樂！讀者有其校！弱者有其助！老者有其養(yǎng)！車者有其位！工者有其薪！農(nóng)者有其地！商者有其利！優(yōu)者有其榮！能者得其用！閱者有其悟！學(xué)者有其為!孟子《梁惠王章句上》制定住房消費方案住房支出住房消費住房投資購房租房居住需求空間需求環(huán)境需求家庭人口生活品質(zhì)購或租？決

2、策購否？購房規(guī)劃是租否總價首付款貸款第二節(jié)購房或租房的決策適合租房的人群剛踏入社會的年輕人工作地點和生活范圍不固定儲蓄不多不急需買房且辨不清房價走勢租房購房優(yōu)點負(fù)擔(dān)較輕、同樣方式可獲得較佳的居住品質(zhì)、靈活方便、可節(jié)約交通費增值潛力、居住歸屬、安全感缺點不穩(wěn)定、無保障、房租上漲負(fù)擔(dān)重，房貸壓力大所得購房自備款產(chǎn)生的收入增值潛力、稅收優(yōu)惠付出每月的房租購房自備款產(chǎn)生的收入、購房稅款2.1租房與購房的比較2.2.1購房或租房的決策方法——年成本法購房年成本=首付款×存款利率+貸款余額×貸款利率+年維修及

3、稅收費用+折舊租房年成本=房屋押金×存款利率+年租金購房或租房的選擇——年成本法案例汪小發(fā)看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀區(qū)五道口附近，該住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，以1個月房租作為押金。如果購房，總價120萬元，可申請60萬元貸款，房貸利率為6%，自備首付款60萬元，假定房屋的維護成本為5000元/年，年折舊率為2%，押金與首付款機會成本均為3%。問：該房屋應(yīng)該租還是購？租房年成本：5,500元×12＋5,500元×1×3%＝66,165元購房年成本：60萬元×3%＋

4、60萬元×6%+5000元+120萬元×2%=83000元購房的平均年成本為83,000元，比租房年成本66,165元高25.44%。所以租比買更劃算。注意：年成本法應(yīng)結(jié)合：未來房租的調(diào)整。如果預(yù)計未來房租將向上調(diào)整，則租房年成本將隨之增加。購房后總價固定，但隨著還款額度的增加，本金的機會成本將下降，因此購房年成本將逐年下降。房價趨勢。如果未來房價看漲，那么未來出售房屋的資本利得能在一定程度上彌補居住時的成本。利率高低。利率越低，購房的成本也越低，購房會相對劃算；反之，則租房劃算。年成本法其他考慮

5、因素—未來房價上漲若房價在未來看漲，那么即使當(dāng)前算起來購房年成本高一點，但是，未來出售房屋的資本利得也可能彌補居住期間的成本差異。以上例而言，租房年成本率＝66,165元÷1,200,000元＝5.5%，購房年成本率＝83,000元÷1,200,000元＝6.9%，差距只有1.4%。若計劃住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房價可能在5年內(nèi)漲7.2%以上，購房仍然劃算。若大家都預(yù)期房價會進一步下跌，而寧可租房不愿購房，則租房年成本高于購房年成本的情況也有可能會發(fā)生。因此，比較租房與購房哪

6、種劃算，決策者對未來房價漲跌的主觀判斷也是重要因素。2.2.2購房或租房的決策方法——凈現(xiàn)值法其中NPV為凈現(xiàn)值t為年份數(shù)CFt為各年的凈現(xiàn)金流i為折現(xiàn)率。購房或租房的選擇——凈現(xiàn)值法案例若汪小發(fā)已確定要在該處住滿5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底將押金5,500元收回；如果購房，房價120萬，維護成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定該住房在第5年末能以125萬價格賣出。（假定折現(xiàn)率為3%）租房與購房的NPV計算假定租金每年支付一次，期初支付購房的凈現(xiàn)值：假定首付款

7、期初支付，購房的房貸本利為每年還一次，期末支付，維修成本也在期末支付。敏感性分析：不同售房價格預(yù)期的租購房比較購房或租房的選擇——凈現(xiàn)值法案例王先生最近看上了一套位于上海某小區(qū)的房子。該房可租可售。如果租的話，房租每月3千元，租期4年，押金1萬元，預(yù)計房租每年調(diào)漲100元。而購買的總價是70萬元，王先生可以支付30萬元的首付款，另外40萬擬采用6%的商業(yè)貸款利率向某行貸款，貸款15年，本利等額攤還；另外，購買該房的稅費及裝修費共需100000元，王先生估計居住4年后仍能按原價出售。王先生應(yīng)該租房還

8、是買房？（王先生年平均投資回報率是4%）王先生租房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計算：王先生購房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計算：選擇租房還是購房？2.3租購房決策影響因素房價成長率：房價成長率越高，購房越劃算房租成長率：房租成長率越高，購房越劃算居住年數(shù)：居住時間越長，購房越劃算利率水平：利率水平越高，租房越劃算房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越劃算租房押金：押金水平越高，購房越劃算租購房決策影響因素何時購房劃算首付款機會成本低房貸利率低房屋持有成本低房價預(yù)期漲幅高折現(xiàn)率=自備款比重*自備款機會成本