深圳天苑商都商業(yè)裙樓營銷策劃報告

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1、天苑商都·商業(yè)裙樓營銷策劃導(dǎo)入報告深圳國貿(mào)2005年5月25日第一章市場分析菏澤同山東其他城市一樣，整個經(jīng)濟(jì)形式處在快速發(fā)展階段，商貿(mào)發(fā)達(dá)。京九線開通，為菏澤經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶來前所未有的良機(jī)。為房地產(chǎn)開發(fā)，特別是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，提供了較為有利的條件。第一節(jié)菏澤商業(yè)房地市場現(xiàn)狀商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀一、寫字樓◆尚無比較規(guī)范的寫字樓供應(yīng)，一般的寫字樓提供的只是一個辦公空間?！魺o物業(yè)管理可言，內(nèi)部環(huán)境雜亂，缺乏安全保障?！魺o完善的配套設(shè)施。◆物業(yè)陳舊，毫無形象可言。◆僅財富中心等極少數(shù)寫字樓面向市場出售，銷售業(yè)績也

2、比較不錯，菏澤規(guī)范化的寫字樓尚處于起步階段。二、商業(yè)物業(yè)1、菏澤的商貿(mào)活動以雙河路、青年路、丹陽路為傳統(tǒng)的老商業(yè)區(qū)，業(yè)態(tài)組成品種繁多，經(jīng)營雜亂；東邊為新區(qū)，以新的商貿(mào)廣場，超市為主流。2、從經(jīng)營業(yè)態(tài)來看，專業(yè)市場和餐飲等主導(dǎo)商服市場3、從營銷來看，商鋪營銷模式變革初現(xiàn)1）注重招商與銷售的節(jié)奏把握2）商家開始前期介入3）返租成為吸引投資客戶的有力手段4）社區(qū)商業(yè)發(fā)展勢頭良好第二節(jié)項目區(qū)域市場現(xiàn)狀一、消費(fèi)區(qū)域二、項目周邊市場主要業(yè)態(tài)和經(jīng)營現(xiàn)狀三、消費(fèi)力從調(diào)查資料分析顯示，項目區(qū)域市場物流通暢，供給系統(tǒng)成熟

3、，消費(fèi)人口穩(wěn)定，消費(fèi)資源豐富，消費(fèi)層次介于中檔之間；對有一定實力和經(jīng)營經(jīng)驗的商服企業(yè)來講，如能有效調(diào)整組合該區(qū)域商性結(jié)構(gòu)，可有效把握市場機(jī)會并享有市場利潤空間；同時也帶給該區(qū)域商服物業(yè)的市場營銷突破與機(jī)會，但必須有效把握上市時機(jī)和運(yùn)用價格策略，合理運(yùn)用營銷策略和加強(qiáng)推廣力度，項目實現(xiàn)銷售和合理利潤的條件才能具備。第二章　項目總體定位第一節(jié)項目概況本項目處在菏澤市政務(wù)中心區(qū)，北面為中華路，東面為和平路，兩面臨街。項目總建筑面積39239.62m2，，-1F—4F為商業(yè)裙樓（負(fù)一層部分為設(shè)備間及停車場），

4、商業(yè)面積18178.63m2；5—22F為寫字樓，面積約15806.8m2，主樓地下室建筑面積：1132.15m2，地下室車庫建筑面積：*m2。（有待商榷）第二節(jié)項目SWOT分析一、優(yōu)勢◆地處菏澤政務(wù)中心，商務(wù)氛圍十分濃烈；◆項目內(nèi)部布局合理，外立面新穎俊朗，相比其它物業(yè)有形象上的優(yōu)勢；◆周邊商業(yè)與魯能購物超市、施樂購物中心一路之隔。由于商業(yè)物業(yè)較為集中，決定了本項目所處區(qū)域必將成為菏澤新的商業(yè)熱點(diǎn)和商務(wù)中心；◆項目周邊酒店林立，市政府及其政務(wù)部門、大公司、銀行分布四周，頻繁的各類商務(wù)活動，為商業(yè)后期

5、經(jīng)營，商貿(mào)活動提供了有力的保證；◆項目所在地段有非常優(yōu)越的區(qū)位形象，加上項目良好的設(shè)計方案，進(jìn)一步提升了本項目的物業(yè)形象和物業(yè)價值；◆貫穿東西的中華路及即將動工的和平路，奠定了項目優(yōu)越的交通條件；◆周邊商務(wù)、商業(yè)及生活配套齊全，為項目的成功銷售和后期運(yùn)營，提供了強(qiáng)有力的保證；◆從其它商業(yè)項目的銷售狀況看，市民對商業(yè)、寫字樓物業(yè)有一定的投資熱情。二、劣勢◆菏澤相對低的經(jīng)濟(jì)狀況制約當(dāng)?shù)氐纳藤Q(mào)活動；◆不太發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)也限制了企業(yè)及個人對商業(yè)、寫字樓物業(yè)的投資力度；◆項目推廣期跨過了農(nóng)歷新年，對寫字樓的銷售不利

6、。在這個階段推廣效果也不佳而且缺乏連貫性；建議新年前以軟文和活動推廣為主。三、機(jī)會◆區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)動的居住人口增加對區(qū)域市場消費(fèi)市場的刺激，以及消費(fèi)層次和供給系統(tǒng)的需求升級帶來的機(jī)會。四、威脅◆項目周邊其他項目如施樂購物中心的開盤銷售造成了分流客戶的威脅，主要表現(xiàn)在項目原始規(guī)劃與商業(yè)布局的差異；◆外地大型知名商業(yè)業(yè)態(tài)如銀座商業(yè)廣場等進(jìn)入,給本地商家和項目商業(yè)經(jīng)營上帶來影響；◆目前國家政策宏觀調(diào)控，使一些投資客處于觀望狀態(tài)；◆和平路能否在短時間內(nèi)全線貫通，直接影響了該項目的區(qū)位價值。綜合來看，從市場的

7、角度分析，由于項目所處核心商圈，交通便捷，市政配套設(shè)施齊全，給本項目的操作帶來先天性的便利。另外,部分現(xiàn)有市場格局需要重新調(diào)整組合。隨著項目區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)程，必將使居住人口迅速增加，同時形成對區(qū)域消費(fèi)市場的供給系統(tǒng)升級。此時,通過準(zhǔn)確的項目定位,配合強(qiáng)有力的市場營銷,及時推出本項目品牌。根據(jù)前期市場調(diào)查和客觀分析論證，本項目在商業(yè)銷售之前考慮引進(jìn)一家知名品牌主題店作為首選模式。第三節(jié)　項目整體定位方案目標(biāo)消費(fèi)群競　爭　者差　異聯(lián)　想項目定位項目定位基本模型一、項目定位的目的定位就是將項目的差異化做

8、出來。差異化就是競爭優(yōu)勢。本項目的定位目的是找到消費(fèi)區(qū)間和競爭區(qū)間二、項目定位的價值與作用1、制造差異性●產(chǎn)品●形象●方便●舒適●價格●服務(wù)●利益2、制造營銷策略●招商●業(yè)態(tài)●推廣●定價3、制造競爭優(yōu)勢三、項目定位的基本主張三、項目定位的基本主張主張1：一個據(jù)點(diǎn)主張2：集中火力于狹窄目標(biāo)主張3：第一說法主張4：差異性主張5：先入為主五、本案項目定位項目周邊有魯能超市、施樂購物中心，分別為大型超市和百貨商場，它們的體量已經(jīng)非常大，如果本項目依然走百貨＋超市