武清陽光墅項(xiàng)目規(guī)劃與營銷初步建議

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1、武清陽光墅項(xiàng)目——規(guī)劃與營銷初步建議天津市凱成房地產(chǎn)咨詢有限公司2010年9月28日寫在前面的話2011年武清市場別墅類產(chǎn)品競爭將異常激烈，相比之下，本項(xiàng)目沒有地段優(yōu)勢，也沒有依托的景觀資源，要想在競爭中脫穎而出必須在產(chǎn)品上下功夫。我們應(yīng)該思考：如何讓產(chǎn)品有特色、更能打動(dòng)客戶。CONTENTS目錄PART1：市場競爭環(huán)境PART2：產(chǎn)品規(guī)劃建議PART3：初步營銷建議PART4:銷售工作計(jì)劃PART5:代理服務(wù)框架PART1：市場競爭環(huán)境PART2：初步營銷建議競爭環(huán)境武清低密度產(chǎn)品市場可分為城區(qū)和近郊二大主要板塊。城區(qū)板塊翡翠半島住總尚

2、清保利海棠灣灣奧克斯盛世年濱河華風(fēng)景松江運(yùn)河城區(qū)奧克斯盛世天歐式小鎮(zhèn)下黃莊片區(qū)（蘭海集團(tuán)）下朱莊片區(qū)（天津英才）城區(qū)內(nèi)目前在售低密產(chǎn)品少，未來1～2年將大范圍集中面市。競爭環(huán)境武清低密度產(chǎn)品市場可分為城區(qū)和近郊二大主要板塊。近郊板塊翠金湖首驛新城（已啟動(dòng)）41平方公里生態(tài)居住、高新技術(shù)、驛站服森林運(yùn)動(dòng)公園務(wù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。天津京濱工業(yè)園天津地毯產(chǎn)業(yè)園大黃堡休閑島（已啟動(dòng)）約2平方公里以濕地為特色的休閑地、旅游地、居住地梅上新城龍鳳新城（已啟動(dòng)）武清城區(qū)生態(tài)居住、商務(wù)商貿(mào)、度假休14.5平方公里閑、水上娛樂中心以生態(tài)宜居為特色的現(xiàn)代新城天津汽車零部件產(chǎn)

3、中華自行車王國產(chǎn)業(yè)園業(yè)園福源商（已啟動(dòng)）務(wù)商貿(mào)汽車零部件產(chǎn)業(yè)園金泉湖未來供應(yīng)目前總供應(yīng)量165.2萬㎡，未來潛在供應(yīng)巨大，預(yù)計(jì)未來5年供應(yīng)量>200萬㎡翡翠半島一期年底開1萬㎡6.5萬平米已住總尚清灣8萬㎡松江運(yùn)河城20.4萬㎡知盛世天下12萬㎡項(xiàng)保利海塘灣20萬㎡盛世年華5.3萬㎡目翠金湖美墅島93萬㎡潛濱河風(fēng)景區(qū)900萬㎡高檔住宅、會(huì)議中心在供歐式小鎮(zhèn)67萬㎡風(fēng)格獨(dú)特的低密度、高檔生態(tài)居住產(chǎn)業(yè)應(yīng)下朱莊生態(tài)休閑島10000萬㎡高端生態(tài)居住2010年2011年2012年2013年2014年競品盤點(diǎn)2010年武清別墅市場供應(yīng)量大，以城市型別墅為主

4、城區(qū)板塊板塊項(xiàng)目名稱翠金湖美墅島翡翠半島住總尚清灣松江運(yùn)河城盛世天下保利海棠灣奧克斯盛世年華（大黃休閑島）總建面2027.61105127.861.3693（萬㎡）容積率1.311.71.81.82.660.46多層、小高層、高層、洋房、小高層、高層、小高層、高層、高層、小高、獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)產(chǎn)品類型高層、別墅高層、別墅聯(lián)排、疊拼別墅別墅別墅排別墅法式、意大利式建筑風(fēng)格西班牙美式風(fēng)格現(xiàn)代南法風(fēng)格西歐ArtDeco及西班牙地中海風(fēng)格競爭分析中端市場爭奪激烈，產(chǎn)品以城市資源型為主客群分析武清別墅市場以區(qū)外人群為主：泛京津地區(qū)看本項(xiàng)目所處地塊并無自然資源

5、可利用，重武清未來發(fā)展及片區(qū)資源，投若做高端只能自建特色型休閑或娛樂資兼第二居所翠金湖美墅島高端市場少數(shù)武清本地人群：享受生活、配套來支撐社區(qū)發(fā)展。注重生活品質(zhì)下朱莊生態(tài)休閑島…(資源型/高端休閑配套型)本項(xiàng)目地理位置遠(yuǎn)不如盛世天下、尚住總尚清灣多數(shù)武清本地：大生意人、工薪松江運(yùn)河城中端市場清灣等城區(qū)中心項(xiàng)目。且因城區(qū)發(fā)展，階層高級管理人員、武清產(chǎn)業(yè)人口高級管理人員盛世天下本項(xiàng)目客群將直接受盛世年華攔截。(地段、生活配套成熟度)少數(shù)區(qū)外人群：與武清有生意往保利海棠灣來或其它聯(lián)系的企業(yè)主或老板盛世年華低端市場與企業(yè)開發(fā)目標(biāo)和財(cái)務(wù)可行性相關(guān)。武清本地人

6、為主：小生意企業(yè)業(yè)翡翠半島主或工薪階層中高層管理者(價(jià)格優(yōu)勢型)競爭策略做近郊別墅豪宅的挑戰(zhàn)者?優(yōu)勢產(chǎn)品；?交通優(yōu)勢；領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者可行方向跟隨者補(bǔ)缺者無法挑戰(zhàn)的產(chǎn)品優(yōu)勢型別墅PART2：產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品價(jià)值體系梳理視覺價(jià)值產(chǎn)整體規(guī)劃、園林景觀、建筑立面品價(jià)居住價(jià)值值居住布局優(yōu)化、室內(nèi)空間優(yōu)化體系附加價(jià)值物業(yè)服務(wù)、會(huì)所配套產(chǎn)品價(jià)值體系梳理視覺價(jià)值產(chǎn)品整體規(guī)劃用地價(jià)值、規(guī)劃原則、動(dòng)線組織價(jià)值園林景觀體設(shè)計(jì)原則、景觀設(shè)計(jì)、特色處理系建筑立面色彩表現(xiàn)、材質(zhì)選擇、細(xì)部表現(xiàn)用地價(jià)值三級地塊二級地塊一級地塊規(guī)劃原則一級地塊：排布本項(xiàng)目中的高端產(chǎn)品二級

7、地塊：排布本項(xiàng)目中的中端產(chǎn)品三級地塊：排布本項(xiàng)目中的低端產(chǎn)品產(chǎn)品檔次High獨(dú)棟、雙拼聯(lián)排寬景HOUSELow(多層)領(lǐng)地傾向…一級地塊二級地塊三級地塊城市傾向…規(guī)劃建議建議本案中三級地塊，靠近高速沿線做一些小高層產(chǎn)品，提高容積率；將一級地塊獨(dú)棟、雙拼產(chǎn)品做得更加舒適，增加院落，體現(xiàn)私家和領(lǐng)域感；標(biāo)志性入口——打造標(biāo)志性入口，大面積景觀營造恢弘感受入口廣場——聚焦第一感受，客戶一進(jìn)社區(qū)就被震撼邊界——打造邊界感，體現(xiàn)私密性和安全性道路交通——人車分流，盡可能有獨(dú)立的交通動(dòng)線。規(guī)劃建議標(biāo)志性入口①代表皇室家族氣魄的大門②從入口就感受精細(xì)入口崗?fù)ご?/p>

8、門尺寸：15米長*3米高有氣勢的入口大門+尊貴的入口崗?fù)?，入口增?qiáng)儀式感與品質(zhì)感。種植大面積優(yōu)質(zhì)草坪，加入項(xiàng)目LOGO的社