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《萊蒙都會(huì)客戶定位及修正》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。
1、從區(qū)域特征判斷主流客戶群客戶定位思路。根據(jù)區(qū)域個(gè)案分析判斷初步客戶群借鑒城市次中心發(fā)展趨勢(shì)修正目標(biāo)客戶高層高端客戶調(diào)研/確定最終客戶定位及特征福田區(qū)羅湖區(qū)客戶次要來(lái)源客戶主要來(lái)源約45%約2%約3%約8%南山區(qū)坂田客戶龍華本地客約42%來(lái)源于中原代理項(xiàng)目成交客戶數(shù)據(jù)二線拓展區(qū)各類客戶比例/置業(yè)用途本片區(qū)客戶關(guān)內(nèi)客為主（其中福田客占絕大多數(shù)），其次是龍華本地的客戶置業(yè)用途排序：投資兼自住〉投資〉自住二拓區(qū)龍華/福田客戶組成目前的二拓區(qū)（中組團(tuán)）主流客戶群福田區(qū)龍華與二拓區(qū)交界處客戶次要來(lái)源客戶主要來(lái)源約14%約1%約18%南
2、山區(qū)坂田客戶龍華本地客約68%來(lái)源于中原代理項(xiàng)目成交客戶數(shù)據(jù)周邊區(qū)區(qū)域各類客戶比例/置業(yè)用途周邊區(qū)域典型樓盤（錦繡江南等）客戶龍華本地客為主，其次是坂田和福田的客戶置業(yè)用途排序：自住〉投資兼自住〉投資龍華/福田客戶組成目前的二拓區(qū)（中組團(tuán)）主流客戶群福田客戶中組團(tuán)客戶由于關(guān)內(nèi)供應(yīng)的嚴(yán)重不足、價(jià)格高企,導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的“擠出”效應(yīng)，大批客戶由關(guān)內(nèi)向關(guān)外遷移。其中福田客戶主要被“擠”向地理位置接近的龍華片區(qū)?？蛻羧撼跖?，掃描最有可能的兩類客戶深圳灣填海區(qū)龍華片區(qū)寶安中心區(qū)羅湖客戶福田客戶南山客戶2000年以前01-04年20
3、05年客戶流向中心地帶土地供應(yīng)枯竭、價(jià)格高企,，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的“擠出”效應(yīng)，大量福田客戶被“擠”向其他區(qū)域。深圳城市發(fā)展脈搏深刻影響城居生活變遷來(lái)源于中原深港研究中心數(shù)據(jù)剛性需求——福田產(chǎn)生巨大擠出缺口06年，南山和福田二級(jí)市場(chǎng)銷售面積分別為125.2萬(wàn)和73.2萬(wàn)，推售面積各為136萬(wàn)和68.5萬(wàn)07年上半年，南山42.67萬(wàn)平米，福田35.24萬(wàn)平米；但推售面積分別只有25.32萬(wàn)和17.64萬(wàn)供求比嚴(yán)重失衡，剛性需求愈發(fā)強(qiáng)勁！2001200220032004200520062007年1-6月羅湖批售面積132.199
4、.9699.9875.3585.3939.5111.31銷售面積97.85119.8111.08126.8100.1553.122.91福田批售面積139.08271.9116.65163.568868.517.64銷售面積155.44186.29186.59121.8172.7373.435.24南山批售面積135.39242.95281.66205.14107.713625.32銷售面積135.2173.18222.6271.44157.75125.242.67鹽田批售面積10.6825.123.4412.2217.4
5、21.12.44銷售面積7.979.3824.3917.6221.7715.611.52寶安批售面積117.86150.29134.31177.13244.8255100.4銷售面積86.75111.31142.53167.77266.25250122.57龍崗批售面積112.03171.285.49163.04175.05176.0886.98銷售面積110.51124.45124.82143.82182.49200.7107.57科企員工增多富士康、華為、新天下等多個(gè)大型科技企業(yè)的落地發(fā)展，高新科技產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，產(chǎn)生了
6、大量的置業(yè)需求。本地客戶增多隨著近兩年龍華房地產(chǎn)飛速發(fā)展，本地居民的居住觀念發(fā)生改變，越來(lái)越多的本地居民走出農(nóng)民房，選擇商品房。龍華（中組團(tuán)）本地置業(yè)群體——實(shí)力不斷壯大的“本地人”來(lái)源：福田／龍華及中部組團(tuán)用途排序：自住兼投資/投資/自住主流群體：換房客，首次置業(yè)者為最主流的置業(yè)群體。換房客戶價(jià)格承接力強(qiáng)，以中小三、四房需求為主，首次置業(yè)者，以解決基本居住層面為主，未來(lái)有較強(qiáng)換房需求。財(cái)富劃分：主流群體處于上升階段/未來(lái)的富裕市民階層/新財(cái)富階層／財(cái)富階層（龍華本地生意人）本項(xiàng)目未來(lái)客戶群初判初判2004年：日出印象客戶
7、置業(yè)用途2006年：七里榭客戶置業(yè)用途自住客戶仍為主流客群，常住人口穩(wěn)定，居住氛圍較濃。居住兼投資客戶增長(zhǎng)，投資氛圍較為濃郁典型個(gè)案目標(biāo)客戶群初判修正１200７年：梅隴鎮(zhèn)置業(yè)用途2004年：日出印象客戶家庭結(jié)構(gòu)2006年：七里香榭客戶家庭結(jié)構(gòu)單身及三代同堂置業(yè)比例大幅下降，客戶置業(yè)家庭結(jié)構(gòu)更為集中；兩代同堂的置業(yè)比例上升較快，多為二次置業(yè)人群，面積需求增大；與區(qū)域共同發(fā)展，發(fā)揮財(cái)富效應(yīng)客戶增多。典型個(gè)案目標(biāo)客戶群初判修正１200７年：梅隴鎮(zhèn)客戶家庭結(jié)構(gòu)2004年：日出印象職業(yè)構(gòu)成2006年：七里香榭職業(yè)構(gòu)成私營(yíng)企業(yè)主比例大
8、幅攀升，置業(yè)實(shí)力較強(qiáng)的客戶群進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)中高層管理者仍舊是重要組成部分技術(shù)研發(fā)人員仍占到較高比例，社會(huì)中堅(jiān)力量的購(gòu)買力仍舊旺盛一般職員比例有所下降，說(shuō)明高房?jī)r(jià)下對(duì)該部分客戶有明顯的擠出效應(yīng)典型個(gè)案目標(biāo)客戶群初判修正１200７年：梅隴鎮(zhèn)職業(yè)構(gòu)成2004年：日出印象客戶置業(yè)次數(shù)2006年：七里香榭客戶置業(yè)
