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《榮盛-南京龍湖半島二期開發(fā)地塊湖景美宅項(xiàng)目定位報(bào)告及產(chǎn)品建議書-83p-前期策劃》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、南京公司營銷策劃部2010.8榮盛?龍湖半島二期開發(fā)地塊定位報(bào)告及產(chǎn)品建議書1PART1市場價(jià)值研判PART2項(xiàng)目研判PART3客戶分析PART4競品分析PART5本項(xiàng)目定位PART6本項(xiàng)目建議PART7營銷推廣建議目錄2Part13市場價(jià)值研判3房地產(chǎn)市場布局：兩大組團(tuán)各具優(yōu)勢(shì)市場價(jià)值研判兩大組團(tuán)構(gòu)架六合房產(chǎn)布局六合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要集中在兩個(gè)區(qū)域——泛雄州鎮(zhèn)區(qū)域、大廠區(qū)域。開發(fā)重心隨著政府的遷移而向開發(fā)區(qū)延伸。鎮(zhèn)中心區(qū)域以舊城改造開發(fā)為主，體量較少。4雄州-龍池組團(tuán)大廠組團(tuán)45從2004年起，六合區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢(shì)。從六合區(qū)房
2、地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅看，2005年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的大躍進(jìn)時(shí)期，增長幅度高達(dá)60.04%。2005年后，房地產(chǎn)開發(fā)的勢(shì)頭理性回落，房地產(chǎn)投資總額保持理性增長。2010年1-6月，六合全社會(huì)固定資產(chǎn)投資222.2億，其中房地產(chǎn)投資額為15.2億元，按照這個(gè)速度計(jì)算，全年房地產(chǎn)投資額的增幅有望突破50%，表明六合經(jīng)濟(jì)在保持工業(yè)投資旺盛的同時(shí)，城市化建設(shè)進(jìn)程加快。房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增加，城市化建設(shè)開始加快市場價(jià)值研判數(shù)據(jù)來源:南京房管局5錫林湖博物館6經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)雄州鎮(zhèn)橫梁鎮(zhèn)六合區(qū)政府截止到2010年6月份，六合的土地供應(yīng)主要集中在區(qū)域的行政、商貿(mào)、生產(chǎn)的集
3、中的區(qū)域：雄州鎮(zhèn)以及新興的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，這兩個(gè)區(qū)域的土地供應(yīng)量占整個(gè)六合區(qū)域土地供應(yīng)的56%。土地市場區(qū)域：雄州鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主市場價(jià)值研判數(shù)據(jù)來源:南京房管局6錫林湖7住宅類用地是六合區(qū)土地供應(yīng)的主力，自2007年1月至2010年7月，六合總計(jì)成交土地59幅，總占地面積3552058平方米，可建面積為4340508平米，南京華歐于2003年以土地拍賣方式取得了本地塊。因此這些未來的上市量還不包含本項(xiàng)目，未來市場供應(yīng)較大，競爭激烈。按土地屬性供應(yīng)分布尚未開工的地塊屬性分布土地存量分析：未來供應(yīng)較大，市場競爭激烈市場價(jià)值研判數(shù)據(jù)來源:南京房管局7商品
4、住宅市場：成交量受市場調(diào)整影響，但房價(jià)依然保持上升市場價(jià)值研判從市場走勢(shì)看，09年市場最好，盡管經(jīng)歷了08年的市場影響。在10年又遇到了新的調(diào)整期，但房價(jià)依然處于穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。由于消費(fèi)以當(dāng)?shù)乜腿簽橹?，因此市場?guī)模不大，但隨著交通改善及城市化水平的快速提高，未來3－5年六合房地產(chǎn)存在一個(gè)快速發(fā)展期。8數(shù)據(jù)來源:南京房管局8六合季度供應(yīng)面積(M2)環(huán)比(%)供應(yīng)套數(shù)(套)環(huán)比(%)成交面積(M2)環(huán)比(%)成交套數(shù)(套)環(huán)比(%)2008年1季度34,532-330-97,622-962-2008年2季度171,336396.16%1,758432.7
5、3%75,240-22.93%758-21.21%2008年3季度106,260-37.98%1,042-40.73%76,5921.80%7731.98%2008年4季度189,96578.77%1,93485.60%76,391-0.26%7881.94%2009年1季度72,084-62.05%696-64.01%77,9942.10%8011.65%2009年2季度85,16718.15%90229.60%192,677147.04%1,936141.70%2009年3季度208,963145.36%2,089131.60%336,3737
6、4.58%3,19264.88%2009年4季度195,169-6.60%2,1271.82%308,824-8.19%3,181-0.34%2010年1季度118,993-39.03%1,188-44.15%103,359-66.53%1,056-66.80%2010年2季度137,57915.62%1,36414.81%117,78513.96%1,20013.64%總計(jì)1,320,049-13,430-1,462,857-14,647-商品住宅市場供求在經(jīng)過了09年的供不應(yīng)求，10年市場供求基本平衡數(shù)據(jù)來源:南京房管局9經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)市場整體供
7、應(yīng)量大，與其他區(qū)域形成激烈競爭市場價(jià)值研判10六合區(qū)未來可上市量依然較大，集中在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和大廠片區(qū)，這些區(qū)域樓盤銷售率不高。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的龍池板塊有本項(xiàng)目（230萬平米）、冠城大通（85萬平米）、龍池翠洲（23萬平米），按照100平米一戶計(jì)算，客容納3.4萬戶，相當(dāng)于一個(gè)六合新主城的人口數(shù)（六合主城人口約10萬人），由此可見，未來本案區(qū)域內(nèi)與其他區(qū)域競爭壓力大，在二期的產(chǎn)品定位上要考慮市場的接受程度以及引領(lǐng)區(qū)域市場的產(chǎn)品，來拉開與區(qū)域外競爭樓盤的差距。10商業(yè)用房成交走勢(shì)：專業(yè)市場放量拉低成交價(jià)格市場價(jià)值研判11六合區(qū)商業(yè)用房成交價(jià)格保持穩(wěn)步增長，
8、但在08年下半年有明顯的放量，導(dǎo)致成交價(jià)格有大幅度的下降，主要是由于南京國際化工商貿(mào)城、南京國際五金機(jī)電城等專業(yè)市場的集中
