押品評估培訓(xùn)講義農(nóng)行

《押品評估培訓(xùn)講義農(nóng)行》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、2010.11房地產(chǎn)押品價值評估培訓(xùn)班培訓(xùn)講義課程內(nèi)容第一部分：房地產(chǎn)押品評估基礎(chǔ)知識第二部分：房地產(chǎn)押品價值評估理論與實務(wù)市場法收益法成本法基準地價系數(shù)修正法假設(shè)開發(fā)法評估程序評估報告第三部分：房地產(chǎn)押品價值評估操作模板應(yīng)用第一部分：房地產(chǎn)押品評估基礎(chǔ)知識第一部分：房地產(chǎn)押品評估基礎(chǔ)知識一、房地產(chǎn)基本知識第一部分：房地產(chǎn)押品評估基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)押品實物層面的基本知識房地產(chǎn)的含義指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。土地是指陸地表面及其上下一定范圍的空間。一宗土地的地表范圍，是指該宗土地在地

2、表上的“邊界”所圍合的區(qū)域。這個“邊界”是以權(quán)屬界線組成的封閉曲線。面積大小依水平投影面積計算。建筑物是指人工建造的供人們進行生產(chǎn)、生活等活動的房屋或場所，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應(yīng)在房地產(chǎn)交易中隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物，但當事人另有約定的除外房地產(chǎn)押品實物層面的基本知識房地產(chǎn)的種類按用途劃分：首先可把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，在此基礎(chǔ)上可再細分為下列10類:居住房地產(chǎn)辦公房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)旅

3、館房地產(chǎn)餐飲房地產(chǎn)體育和娛樂房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)特殊用途房地產(chǎn)綜合用途房地產(chǎn)房地產(chǎn)押品實物層面的基本知識房地產(chǎn)的種類按開發(fā)程度劃分生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。毛地：是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆遷補償?shù)耐恋?。熟地：是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，可分為“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”?！叭ㄒ黄健币话阒竿贰⑼ㄋ?、通電和場地平整；“五通一平”一般指在“三通”基礎(chǔ)上增加排水、電信；“七通一平”

4、一般指在“五通”基礎(chǔ)上增加燃氣、熱力在建工程：是指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)。在實際估價中，判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗收為標志。未完成工程竣工驗收的，即為在建工程，完成工程竣工驗收的，應(yīng)當有工程竣工驗收報告?，F(xiàn)房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地。按照新舊程度分為新房、舊房。按照裝飾裝修狀況分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房房地產(chǎn)押品實物層面的基本知識房地產(chǎn)的種類按的結(jié)構(gòu)類型和材料劃分磚木結(jié)構(gòu)建筑磚混結(jié)構(gòu)建筑鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑鋼結(jié)構(gòu)建筑房地產(chǎn)押品實物層面的基

5、本知識房地產(chǎn)押品勘查知識房地產(chǎn)的位置坐落：房地產(chǎn)所在具體地點。方位：房地產(chǎn)在所在區(qū)域中的方向和位置。距離：房地產(chǎn)與有關(guān)社會場所的遠近。朝向：房地產(chǎn)正門或房間窗戶正對著的方向。樓層：房地產(chǎn)為某幢房屋中某層、某套時，其所在的樓層房地產(chǎn)的外部配套設(shè)施：基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施一般指道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施。公共服務(wù)一般指教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理等設(shè)施房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義我國房地產(chǎn)權(quán)利的種類主要有房地產(chǎn)所有權(quán)

6、、土地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)單獨所有是指房地產(chǎn)由一個單位或個人享有所有權(quán)。共有是指房地產(chǎn)由兩個以上單位或個人共同享有所有權(quán)，共有又分為按份共有和共同共有，按份共有人對共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)，共同共有人對共有的房地產(chǎn)共同享有所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義土地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)

7、利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。按取得方式，可分為出讓、劃撥和其他三種建設(shè)用地使用權(quán)。其他建設(shè)用地使用權(quán)主要有出資、入股等形式的建設(shè)用地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施土地承包經(jīng)營權(quán)是指土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識房地產(chǎn)押品權(quán)利的含義地役權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)

8、，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利抵押權(quán)債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依法以該房地產(chǎn)折價或以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得價款優(yōu)先受償房地產(chǎn)租賃權(quán)以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利房地產(chǎn)押品權(quán)利層面的基本知識出讓和劃撥出讓協(xié)議出讓：指出讓方與受讓方