資源描述：
《中金發(fā)表對(duì)近期房?jī)r(jià)走勢(shì)的最新研究文章，歡迎跟帖！》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。
1、宏觀經(jīng)濟(jì)報(bào)告2009年9月7日宏觀經(jīng)濟(jì)研究部哈繼銘豪宅不貴，陋室難求：聯(lián)系人要點(diǎn)：hajiming@cicc.com.cn中國(guó)房地產(chǎn)前景初探沈建光聯(lián)系人shenjg@cicc.com.cn徐一林聯(lián)系人xuyilin@cicc.com.cn要點(diǎn)：?一線城市豪宅不貴，陋室難求,高端房?jī)r(jià)難言泡沫：通過(guò)對(duì)北京和上海房?jī)r(jià)和收入分布的研究，我們發(fā)現(xiàn)一線城市所謂的房地產(chǎn)泡沫的根源是我國(guó)城鎮(zhèn)居民懸殊的收入差距。對(duì)于高收入人群來(lái)講，高端住宅的價(jià)格相對(duì)于他們的收入仍處于合理范圍。相較于其它主要國(guó)際城市而言，北京、上海的房?jī)r(jià)收入比并沒(méi)有明顯高
2、于紐約、倫敦、東京、香港等大都市。?大城市（尤其是上海）高端房未來(lái)上漲空間取決于國(guó)際化程度及金融和高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展。對(duì)比北京，上海的房?jī)r(jià)顯得對(duì)于中低收入家庭更難以承受：上海中低和低收入人群（占總?cè)巳旱?0%）并不具備購(gòu)買(mǎi)商品住房的消費(fèi)能力；而其它人群的房貸（房?jī)r(jià)）壓力也要大于北京。這可能與上海龐大的外籍人群有關(guān)。考慮到上海未來(lái)將建成中國(guó)的金融和港口中心，將吸引更多的國(guó)內(nèi)和海外的高收入人群進(jìn)駐上海，地理稀缺性凸顯，未來(lái)上漲的空間依然存在。然而廣大中低收入人群卻難以負(fù)擔(dān)最廉價(jià)的商品房。所以政府對(duì)房市政策的重心應(yīng)該是加強(qiáng)廉租房
3、和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，而非打壓高端房的房?jī)r(jià)。?內(nèi)陸地區(qū)低端房?jī)r(jià)上漲空間更大，內(nèi)陸地區(qū)的房地產(chǎn)投資顯著增長(zhǎng)將推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)：相比于一線城市和沿海城市，二、三線城市的地產(chǎn)潛力更大。這主要表現(xiàn)在：1.從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，二、三線城市居民的實(shí)際購(gòu)房能力也遠(yuǎn)高于北京、上海。2.二、三線城市今年的新開(kāi)工商品房面積已經(jīng)遠(yuǎn)超過(guò)一線城市。本報(bào)告中的信息均來(lái)源于已公開(kāi)的資料，我公司對(duì)這些信息的準(zhǔn)確性及完整性不作任何保證。報(bào)告中的信息或所表達(dá)的意見(jiàn)并不構(gòu)成所述證券買(mǎi)賣(mài)的出價(jià)或征價(jià)。我公司及其所屬關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)可能會(huì)持有報(bào)告中提到的公司所發(fā)行的證券頭寸并
4、進(jìn)行交易，還可能為這些公司提供或爭(zhēng)取提供投資銀行業(yè)務(wù)服務(wù)。本報(bào)告亦可由中國(guó)國(guó)際金融香港證券有限公司于香港提供。本報(bào)告的版權(quán)僅為我公司所有，未經(jīng)書(shū)面許可任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得以任何形式翻版、復(fù)制、刊登、發(fā)表或引用。宏觀經(jīng)濟(jì)：2009年9月7日目錄一線城市房?jī)r(jià)難言泡沫.....................................................................................................................................
5、................3二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力更大.................................................................................................................................7本報(bào)告中的信息均來(lái)源于已公開(kāi)的資料，我公司對(duì)這些信息的準(zhǔn)確性及完整性不作任何保證。報(bào)告中的信息或所表達(dá)的意見(jiàn)并不構(gòu)成所述證券買(mǎi)賣(mài)的出價(jià)或征價(jià)。我公司及其所屬關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)可能會(huì)2持有報(bào)告中提到的公司所發(fā)行的證
6、券頭寸并進(jìn)行交易，還可能為這些公司提供或爭(zhēng)取提供投資銀行業(yè)務(wù)服務(wù)。本報(bào)告亦可由中國(guó)國(guó)際金融香港證券有限公司于香港提供。本報(bào)告的版權(quán)僅為我公司所有，未經(jīng)書(shū)面許可任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得以任何形式翻版、復(fù)制、刊登、發(fā)表或引用。豪宅不貴，陋室難求：中國(guó)房地產(chǎn)前景初探一線城市房?jī)r(jià)難言泡沫今年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)束了2008年的低迷狀況，壓抑了一年的房地產(chǎn)需求再次啟動(dòng)，全國(guó)房?jī)r(jià)有所抬頭，尤其一線城市房?jī)r(jià)上漲較快，再次引起大家對(duì)于房?jī)r(jià)泡沫的擔(dān)憂(yōu)（圖表1）。尤其是一線城市高位的房?jī)r(jià)（月供）/收入比：如果按一線城市二手房的平均價(jià)格和一線城市
7、居民的平均收入來(lái)看，北京、上海兩個(gè)城市的月供/收入比在6月份已經(jīng)達(dá)到了76%左右（圖表1）。這樣高的比例自然使許多人相信一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)有相當(dāng)?shù)呐菽?。圖表1：一線代表城市新商品房?jī)r(jià)大漲北京、上海商品房?jī)r(jià)格北京，上海平均月供收入比元/平方米80%16,000上海北京15,00014,00075%13,00012,00070%11,00010,0009,00065%8,0007,0006,00060%08-0908-1108-1209-0109-0309-0509-0609-0706-0106-0506-0907-0107
8、-0507-0908-0108-0508-0909-0109-05資料來(lái)源：CEIC、中金公司研究部“泡沫”一詞得到廣泛運(yùn)用，但卻很難有明確定義。所謂資產(chǎn)泡沫，是通常指某種資產(chǎn)（例如股票或房地產(chǎn)）的市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出該資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流的現(xiàn)值（Kindleberger稱(chēng)之為資產(chǎn)的使用或盈利能力）。我們也可以從該定義中看出資
