經(jīng)紀(jì)+萬科無錫濱湖區(qū)太湖新城信成道項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告

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1、1蘇州思源房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司www.syswin.com房地產(chǎn)流通領(lǐng)域最優(yōu)秀的平臺(tái)型整合增值服務(wù)商市場(chǎng)研究報(bào)告無錫?濱湖區(qū)-太湖新城信成道項(xiàng)目思源經(jīng)紀(jì)?華東SYSWINBrokerage-E.C.Nov.2010MarketresearchReport謹(jǐn)呈：江蘇蘇南萬科房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目總控項(xiàng)目負(fù)責(zé)策劃負(fù)責(zé)銷售負(fù)責(zé)市場(chǎng)研究企劃負(fù)責(zé)品管負(fù)責(zé)饒強(qiáng)劉繼杰雷午翼朱杰盧峻峰葛明明吳綱信成道項(xiàng)目核心服務(wù)團(tuán)隊(duì)【總經(jīng)理】【副總經(jīng)理】【企劃總監(jiān)】【銷售總監(jiān)】【市場(chǎng)總監(jiān)】【企劃總監(jiān)】【品管經(jīng)理】2壹。整體市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)面MacroEc

2、onomic行業(yè)面RealEstateMarketFig.43市場(chǎng)研究Marketresearch1.Fig.1Fig.2無錫大勢(shì)-經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，投資儲(chǔ)蓄旺盛，房?jī)r(jià)相對(duì)較低，仍有較大上升空間經(jīng)濟(jì)發(fā)展面表現(xiàn)出色，人均經(jīng)濟(jì)效率位列7城次席房地產(chǎn)市場(chǎng)面發(fā)展相對(duì)滯后，需求旺盛，房?jī)r(jià)僅列7城第六位Fig.3GDP排名第四人均GDP排名第二投資儲(chǔ)蓄類排名第二平均房?jī)r(jià)排名第六宏觀政經(jīng)MacroEconomy&society經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房?jī)r(jià)有較大落差4市場(chǎng)研究Marketresearch1.城市地產(chǎn)RealEstateM

3、arketFig.5全國(guó)13城市供求走勢(shì)匯總圖單位：萬平方米城市風(fēng)險(xiǎn)潛力評(píng)估（2010年9月）暖色系：潛力市場(chǎng)冷色系：風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)Fig.6地產(chǎn)大勢(shì)-成交放量，漲幅收窄；政策市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)端倪顯現(xiàn)典型13城9月各城市整體供求均雙雙放量，多數(shù)城市均價(jià)上漲；多數(shù)城市突破市場(chǎng)均衡線，進(jìn)入潛在風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)；【fig.5,Fig.6】無錫9月放量成交77萬㎡【今年峰值】；供應(yīng)94萬㎡【今年峰值】；價(jià)格微張3%【今年第三】。5市場(chǎng)研究Marketresearch1.城市地產(chǎn)RealEstateMarket年度數(shù)據(jù)【Fig.7】08-

4、09年受大勢(shì)影響波動(dòng)較大，其余隔年基本實(shí)現(xiàn)供求平衡，年均供求-435萬㎡vs429萬㎡，供求比1.01:1.00。季度數(shù)據(jù)【Fig.8】09年Q1至10年Q2連續(xù)6個(gè)季度呈現(xiàn)供不應(yīng)求，至今年三季度供求反轉(zhuǎn)，受930政策影響，預(yù)計(jì)整個(gè)四季度將進(jìn)入政策調(diào)整期。2010年前九個(gè)月余額均成交約445萬㎡，較09年全年下降約1/4，“政策市”波動(dòng)明顯。Fig.7Fig.8市場(chǎng)供求-五年供求基本平衡，整體樓市穩(wěn)健發(fā)展6市場(chǎng)研究Marketresearch1.城市地產(chǎn)RealEstateMarketFig.92010年1

5、-9月新增供應(yīng)量較09年同期-同比+50%較前9個(gè)自然月-環(huán)比+9%成交均價(jià)-供應(yīng)放量，成交沖高回落，價(jià)格漲幅相對(duì)收窄，市場(chǎng)基本面良好2010年1-9月累計(jì)成交量較09年同期-同比-2%較前9個(gè)自然月-環(huán)比-27%2010年1-9月成交均價(jià)較09年同期-同比+29%較前9個(gè)自然月-環(huán)比+19%Fig.10Fig.117市場(chǎng)研究Marketresearch1.城市地產(chǎn)RealEstateMarket存量市場(chǎng)-各產(chǎn)品線成交均有所增加，除90首置產(chǎn)品線庫(kù)存下降外，其他產(chǎn)品線的庫(kù)存均出現(xiàn)了上升，改善型產(chǎn)品攀升近2成

6、半存量保有量庫(kù)存量呈U字形走勢(shì)，自2010年4月達(dá)到谷之后，連續(xù)5個(gè)月溫和反彈，預(yù)計(jì)四季度受政策影響，庫(kù)存將繼續(xù)量攀升。庫(kù)存環(huán)比浮動(dòng)率4月份以來，庫(kù)存環(huán)比浮動(dòng)率以平均+4.4%的速度攀升，9月較4月存量攀升了約58萬方，主要集中在180㎡以上的再改產(chǎn)品，以及120-144㎡的首改戶型。8市場(chǎng)研究Marketresearch1.城市地產(chǎn)RealEstateMarket2007年《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》和《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》。市場(chǎng)反應(yīng):當(dāng)年市場(chǎng)價(jià)格暴漲,地王頻現(xiàn)。政策出臺(tái)后,20

7、08年,全年房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌。2008年《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展若干意見》,松綁二套房貸。市場(chǎng)反應(yīng):其他金融政策全線松綁,2009年樓市復(fù)蘇,后大漲。2009年《完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施》(國(guó)四條),個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。市場(chǎng)反應(yīng):短期內(nèi)現(xiàn)觀望,二手房成交量下降,2010年春節(jié)后市場(chǎng)恢復(fù)。2010年《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國(guó)十一條),要求二套房貸款首付款比例不得低于40%。市場(chǎng)反應(yīng):繼續(xù)產(chǎn)生高價(jià)地王,3月后房?jī)r(jià)飆升?？沙掷m(xù)發(fā)展-市場(chǎng)敏感度、健康度良好；

8、長(zhǎng)期發(fā)展供求關(guān)系仍是決定價(jià)格變動(dòng)的第一要素驗(yàn)證指數(shù)：值>0,預(yù)示價(jià)格↓值<0,預(yù)示價(jià)格↑價(jià)格指數(shù)基期2010年1月；基期指標(biāo)=100擬合度>60%推出擬合價(jià)格上升擬合價(jià)格下降非擬合政策干擾Fig.12Fig.13Fig.8149宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定向好房地產(chǎn)行業(yè)地位穩(wěn)固，市場(chǎng)需求有支撐開發(fā)前景樂觀供求左右市場(chǎng)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁真正藏富于民價(jià)格快速攀升存量降至低點(diǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)面良好10貳。項(xiàng)目認(rèn)知宗地L