資產(chǎn)評(píng)估方法比較

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1、資產(chǎn)評(píng)估的基本方法　?。ㄒ唬┛荚嚹康摹　⊥ㄟ^對(duì)資產(chǎn)評(píng)估基本方法內(nèi)容的考核，測(cè)試考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估基本方法內(nèi)涵、使用前提、具體方法的掌握和運(yùn)用的情況，考核考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估各類基本方法和具體方法的應(yīng)用能力。　?。ǘ┛荚嚮疽蟆　?.掌握以下內(nèi)容　?。?）市場(chǎng)法的基本含義與應(yīng)用前提；　?。?）市場(chǎng)法運(yùn)用的基本步驟；　?。?）市場(chǎng)法中的直接比較法和類比調(diào)整法中的具體方法，如現(xiàn)行市價(jià)法、功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法、成本市價(jià)法、市場(chǎng)售價(jià)類比法和價(jià)值比率（倍數(shù)）法等的運(yùn)用及其適用條件和使用要求；　?。?）收益法的基本含義和應(yīng)用前提；　?。?）收益法中收

2、益額、折現(xiàn)率和收益期限三個(gè)基本參數(shù)的內(nèi)涵、實(shí)質(zhì)和估測(cè)方法；　?。?）收益法中各種具體方法的運(yùn)用及其適用條件和使用要求；　?。?）成本法的基本含義；　　（8）成本法中重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的含義；　?。?）重置核算法、價(jià)格指數(shù)法、功能價(jià)值類比法、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等具體估算重置成本的方法的運(yùn)用；　?。?0）各種貶值的估測(cè)方法；　?。?1）掌握市場(chǎng)法、收益法和成本法之問的邏輯關(guān)系及應(yīng)用關(guān)系?！　?.熟悉以下內(nèi)容　?。?）市場(chǎng)法中可比因素及其內(nèi)在要求；　?。?）收益法的實(shí)施步驟；　　（3）每類評(píng)估方法中各種具體方法之間的邏輯關(guān)系和應(yīng)用關(guān)系；　?。?）

3、選擇和運(yùn)用各種評(píng)估方法基本要求與需要考慮的各種條件及參數(shù)。　　3.了解以下內(nèi)容?。?）成本法的適用范圍；　?。?）統(tǒng)計(jì)分析法的運(yùn)用步驟?！　。ㄈ┮c(diǎn)內(nèi)容　　1.市場(chǎng)法的基本含義與應(yīng)用前提　?。?）市場(chǎng)法的基本含義。市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。　?。?）市場(chǎng)法的應(yīng)用前提。通過市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：一是要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)；二是公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。　　2.市場(chǎng)法運(yùn)用的基本步驟　?。?）選擇參照物；　?。?）在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素

4、；　?。?）指標(biāo)對(duì)比、量化差異；　?。?）在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異；　?。?）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果?！　?.市場(chǎng)法中的直接比較法　　市場(chǎng)法中的直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類方法。它包括但并不限于以下具體評(píng)估方法（具體方法的名稱可能并不完全統(tǒng)一）。例如，現(xiàn)行市價(jià)法、功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法等?！　。?）現(xiàn)行市價(jià)法。當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在

5、評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值?！　。?）市價(jià)折扣法。市價(jià)折扣法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。用數(shù)學(xué)式表達(dá)為：　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（1-價(jià)格折扣率）　　（3）功能價(jià)值類比法（類比估價(jià)法）。功能價(jià)值類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系的區(qū)別，其計(jì)算公式分別為：　?、儋Y產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被

6、稱為生產(chǎn)能力比例法：　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力　?、谫Y產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）　　（4）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法（物價(jià)指數(shù)法）。價(jià)格指數(shù)調(diào)整法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法?！　。?）成新率價(jià)格調(diào)整法。成新率價(jià)格調(diào)整法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。其計(jì)算

7、公式為：　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率　　直接比較法直觀簡(jiǎn)潔，便于操作，但通常對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象之間的可比性要求較高。參照物與評(píng)估對(duì)象要達(dá)到相同或基本相同的程度，或參照物與評(píng)估對(duì)象的差異主要體現(xiàn)在某一明顯的因素上，如新舊程度或交易時(shí)間先后等?！　?.市場(chǎng)法中的類比調(diào)整法　　類比調(diào)整法是市場(chǎng)法中最基本的具體評(píng)估方法。該法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似，該法通過對(duì)比分析調(diào)整參照物與評(píng)估對(duì)象之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值?！　☆惐日{(diào)整法具有適用性強(qiáng)，