預(yù)售商品房公共建筑面積分?jǐn)傄?guī)則與核算方法

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1、預(yù)售商品房公共建筑面分?jǐn)傄?guī)則與核算方法2005年11月1共有共用建筑面積分?jǐn)偟?原則及基本規(guī)定1.1產(chǎn)權(quán)各方有合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無(wú)合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可依相關(guān)房屋的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?.2房屋共有共用建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝?，僅限于分?jǐn)偙敬狈课輧?nèi)的共有共用建筑面積。與本幢房屋不相連以及為多幢房屋服務(wù)的變電室、設(shè)備間、水泵房、門(mén)衛(wèi)房等管理用房，不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。1.3房屋共有共用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各戶分?jǐn)偯娣e的具體部位。共有共用建筑面積一經(jīng)分?jǐn)?，任何人不得侵犯或改變其原始設(shè)計(jì)的使用功能。2共有共用建筑面積的分類

2、原則上按共有共用建筑面積使用功能的不同，分為：a)幢共有共用建筑面積b)功能區(qū)共有共用建筑面積c)層共有共用建筑面積d)其他共有共用建筑面積3商品房預(yù)測(cè)公共建筑面積的確認(rèn)方法向房屋建設(shè)單位索取經(jīng)規(guī)劃部門(mén)核準(zhǔn)的設(shè)計(jì)平面圖；對(duì)公共部位進(jìn)行標(biāo)識(shí)，并作出相應(yīng)說(shuō)明；依據(jù)圖紙逐一校對(duì)、勘丈，并確認(rèn)其使用功能；共有共用建筑面積經(jīng)測(cè)繪人員確認(rèn)后，房屋建設(shè)單位應(yīng)出具共有共用部位的使用情況說(shuō)明；若該房屋由兩個(gè)以上（含兩個(gè)）建設(shè)單位聯(lián)建，則使用情況說(shuō)明應(yīng)由聯(lián)建各方共同進(jìn)行確認(rèn)。4共有共用建筑面積的計(jì)算方法整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的

3、地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為多幢房屋服務(wù)的管理用房、公共用房以及人防工程等建筑面積，即為整幢房屋的共有共用建筑面積。5共有共用建筑面積分?jǐn)偟囊话阍瓌t5.1分幢原則：在分?jǐn)傆?jì)算前，首先應(yīng)判斷該建筑物是一幢還是多幢.依據(jù)以下四點(diǎn)判斷（以多塔樓的建筑物為例）：a)建筑規(guī)劃許可證中該建筑物是否同期規(guī)劃、同期建設(shè)；b)該建筑物的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)是否為一個(gè)整體；c)該建筑物的各塔樓是否沒(méi)有完全獨(dú)立的共有共用設(shè)備。d)該建筑物的施工圖紙是否為一整套圖紙；5.1.1無(wú)地下室分幢原則情況一：若裙房緊密相連，完全貫通，符合上述4個(gè)條件，則認(rèn)為是一幢。例如：上圖該建筑1～3層為超市，4層以

4、上為4個(gè)完全獨(dú)立的塔樓，其中兩個(gè)塔樓為寫(xiě)字樓，兩個(gè)塔樓為住宅。情況二：若裙房相連并完全貫通，塔樓下的裙房與塔樓間的裙房由變形縫斷開(kāi)（雙墻或借墻），但不符合上述4個(gè)條件，則認(rèn)為是多幢。一個(gè)實(shí)例：一層裙房相連但不完全貫通，施工圖紙并非一整套圖紙，基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)也不是一個(gè)整體，裙房上的塔樓與其他單元間沒(méi)有變形縫，則將每個(gè)塔樓與其下裙房（不含塔樓間裙房）作為一幢處理，塔樓間裙房單列一個(gè)幢號(hào)。如下圖：該建筑第1～2層為商業(yè)用房，3～7層為住宅情況三：若裙房相連但不貫通，塔樓下的裙房與塔樓間的裙房由變形縫斷開(kāi)（雙墻或借墻），符合上述4個(gè)條件，則認(rèn)為是一幢。情況四：特例（A

5、、B）a）一層為整體裙房，2層以上為完全獨(dú)立的多個(gè)塔樓，在建設(shè)單位提出申請(qǐng)和派出所出具幢號(hào)證明的情況下，可以分多幢單獨(dú)計(jì)算，一層裙房單獨(dú)計(jì)算。裙房部位的配電間、室外樓梯由于為多幢服務(wù)，不作為共有共用面積分?jǐn)?。如下圖：該建筑第1層為整體裙房，2層以上為完全獨(dú)立的多個(gè)塔樓第1層為整體裙房，2層以上為完全獨(dú)立的多個(gè)塔樓b）一層裙房相連并完全貫通，施工圖紙并非一整套圖紙，基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)也不是一個(gè)整體，裙房上的塔樓均是一個(gè)單元且與其他單元間有變形縫，則將裙房及裙房上的塔樓作為一幢處理，其余的單元各自作為一幢處理。如上圖此為上圖的照片5.1.2有地下室分幢原則情況一：若地

6、下室完全貫通，且符合上述4個(gè)條件，則認(rèn)為是一幢；如下圖：該建筑-3～-1層為整體貫通的地下室，1層以上為2個(gè)完全獨(dú)立的塔樓。左為照片、右為平面圖情況二：各地下室完全獨(dú)立，但裙房相連,參照無(wú)地下室的第1～4條；情況三：若各地下室不完全獨(dú)立，依靠預(yù)留的汽車(chē)通道相連，則認(rèn)為各地下室是完全獨(dú)立的，參照上一條；（該小區(qū)整個(gè)地下均為停車(chē)場(chǎng)，各樓地下室與中心車(chē)庫(kù)僅依靠汽車(chē)通道相連。）情況四：地下室完全貫通，但不符合上述4個(gè)條件，則認(rèn)為是多幢。（見(jiàn)上圖）上述平面圖的房屋照片5.2消防優(yōu)先原則在確認(rèn)共有共用建筑面積之前，首先應(yīng)分析共有共用部位是否滿足消防要求。消防不只在我國(guó)

7、優(yōu)先,國(guó)外更重視。右圖為紐約曼哈頓以色列人居住區(qū)------Apartment的室外消防樓梯5.3套內(nèi)面積參與分?jǐn)傇瓌t在共有共用建筑面積分?jǐn)偟倪^(guò)程中，“套內(nèi)面積”是相對(duì)的，一種是真正意義上的成套房屋套內(nèi)建筑面積，參與分?jǐn)倳r(shí)，始終以其套內(nèi)建筑面積為基數(shù)；另一種是共有共用建筑面積在被分?jǐn)傊白鳛槊x上的“套內(nèi)面積”，參與分?jǐn)倳r(shí)，始終以其“套內(nèi)面積”為基數(shù)。5.4分?jǐn)傁禂?shù)定級(jí)原則根據(jù)共有共用部位服務(wù)對(duì)象范圍的不同，確定分?jǐn)偧?jí)別的大小根據(jù)分?jǐn)偧?jí)別的不同，應(yīng)采用有明顯區(qū)別的表達(dá)方法來(lái)區(qū)別各級(jí)共有共用建筑面積及系數(shù)；全樓共有共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)表示為K1，跨N層的共有

8、共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)表示為K21～K29，跨H（H