籌備業(yè)主大會、選舉業(yè)主

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1、籌備業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會操作辦法首次業(yè)主大會的成立一、物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權的業(yè)主入住以后，應該籌備成立業(yè)主大會。(各地區(qū)有具體規(guī)定的按照當?shù)胤ㄒ?guī)執(zhí)行)二、分期開發(fā)的住宅區(qū)，第一期有1／2以上投票權的業(yè)主入住以后，可以籌備成立業(yè)主大會。(各地區(qū)有具體規(guī)定的按照當?shù)胤ㄒ?guī)執(zhí)行)三、項目具備成立業(yè)主大會條件后，開發(fā)商應向項目所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處提出成立業(yè)主大會的申請。四、籌備首次業(yè)主大會的費用按照當?shù)匚飿I(yè)服務相關規(guī)定執(zhí)行，如無明確規(guī)定則由開發(fā)商承擔。成立業(yè)主大會籌備組一、業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）由業(yè)主代表、開發(fā)商代表組成。在房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦的指

2、導下負責業(yè)主大會籌備工作。二、籌備組中的業(yè)主代表建議參照業(yè)委會委員的條件，并應關注以下事項：A.必須是業(yè)主本人（業(yè)主身份以售房合同或產(chǎn)權證登記為準）；B.支持、配合物業(yè)服務中心工作。C.模范履行業(yè)主義務，不欠交管理費。三、籌備組中業(yè)主代表和開發(fā)商的人數(shù)應符合當?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定，如當?shù)胤ㄒ?guī)無明確規(guī)定，應請示當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門意見。四、業(yè)主代表由業(yè)主自愿申請參加。成立業(yè)主大會籌備組五、在獲得主管部門批準后，開發(fā)商應及時在小區(qū)通告欄、電子顯示屏、網(wǎng)站等形式召集業(yè)主自薦參加業(yè)主大會籌備工作。六、業(yè)主代表報名參加籌備組人數(shù)超過房地產(chǎn)行政主管部門批復的人數(shù)時，由開發(fā)商代表和政府主管部門組織所有報名的業(yè)主代

3、表召開會議推選出籌備組中的業(yè)主代表。七、籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)公告。八、備組應當自組成之日起30日內(nèi)在房地產(chǎn)行政主管部門的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。成立業(yè)主大會籌備組九、籌備組產(chǎn)生后，履行以下職責：A.確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；B.參照各地房地產(chǎn)行政主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》。C.確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；D.確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法。十、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式以及業(yè)主在首次業(yè)主大

4、會會議上的投票權數(shù)，業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法等內(nèi)容需要在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)公示15日。確定業(yè)主委員會的選舉方式一、業(yè)主委員會人數(shù)應符合當?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定，或根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門的要求確定，一般情況下為單數(shù)。二、分期開發(fā)的小區(qū)，建議業(yè)主大會籌備組根據(jù)項目實際情況確定每期的業(yè)主委員會人數(shù)，并且分布合理。三、業(yè)主委員會實行差額選舉，因此候選人數(shù)應多于應選人數(shù)。四、籌備組成立后應及時確定業(yè)主委員會候選人。業(yè)主委員會委員候選人應具備以下條件：A.本物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；B.遵守國家有關法律、法規(guī)；C.遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；D.熱心公益事業(yè)，責任心強，公正

5、廉潔，具有社會公信力；E.具有一定組織能力；F.具備必要的工作時間。確定業(yè)主委員會的選舉方式五、如售房合同或產(chǎn)權證上登記的業(yè)主超過一人，均可按享有的產(chǎn)權比例行使業(yè)主權利，但如果他們同時成為籌備組成員或業(yè)主委員會候選人，必須提前向全體業(yè)主公布。六、候選人產(chǎn)生方式(建議根據(jù)項目情況由業(yè)主大會籌備組選擇)：A.候選人的產(chǎn)生可采取業(yè)主自薦或推薦的方式。B.《業(yè)主委員會委員候選人自薦表》C.物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，業(yè)主代表作為業(yè)主委員會委員侯選人，且業(yè)主代表應均勻分布在物業(yè)各個幢、單元、樓層。公布業(yè)委會候選人資料和《業(yè)主大會議事規(guī)則》

6、、《管理規(guī)約》（草案）一、由籌備組對所有業(yè)委會委員候選人進行資格審議后（關注候選人必須是業(yè)主本人），將候選人基本情況和《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》（草案）在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)公示15日。業(yè)主如有異議可向籌備組提出質(zhì)疑，由籌備組給予解答，并對相關文件進行修訂。二、公布的候選人資料應包括：（以下資料收集時應告知業(yè)主需對外公布并征得業(yè)主同意）A.姓名，性別，年齡，學歷，工作簡歷，照片B.競選宣言及其他發(fā)放、回收選票一、如候選人資料公示期滿業(yè)主無異議，則印制選票，并安排人員逐戶發(fā)放、回收。二、投票人必須是產(chǎn)權登記人或產(chǎn)權登記人的委托代理人，公司戶應是公司法定代表人或其書面授權人。委托（授權）人填寫

7、選票須附有產(chǎn)權人簽字的書面委托書。三、業(yè)主大會表決可采取現(xiàn)場投票的方式，也可采用上門或在物業(yè)內(nèi)固定區(qū)域集中發(fā)放、回收選票的方式。為提高選票回收率，保證選舉成功，一般采用后兩種方式發(fā)放、回收選票。四、發(fā)放、回收選票的工作應由籌備組具體負責實施，物業(yè)公司人員可以在籌備組書面授權的情況下進行協(xié)助。五、為便于選票的統(tǒng)計和確認，選票的發(fā)放、回收都應有業(yè)主的簽字確認。六、首次業(yè)主大會會議要討論通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《