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1、2009年8月策劃部案例分析——印象西湖2009年8月策劃部目錄1、合肥市住宅市場階段情況概述2、項(xiàng)目基本概況3、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析4、項(xiàng)目定位分析5、項(xiàng)目銷售情況分析6、價(jià)格策略7、未來推售8、總結(jié)2009年8月策劃部合肥市住宅市場階段情況概述一、市場供求根據(jù)合肥市7月份最新成交情況來看,7月份創(chuàng)歷年來合肥單月成交新高。從7月份供求數(shù)據(jù)表明,目前合肥市受供應(yīng)縮量和成交放量的雙重影響,市場供不應(yīng)求趨勢加居,部分暢銷樓盤已出現(xiàn)無房可售情況。二、成交均價(jià)09年7月份合肥市住宅商品房成交均價(jià)4157元/㎡,環(huán)比下降1.77%,同比增長4.55%。
2、09年1-6月整體保持上揚(yáng)趨勢,但增幅較緩,7月份住宅均價(jià)有小幅下降;2009年8月策劃部合肥市住宅市場階段情況概述三、成交量根據(jù)7月份最新數(shù)據(jù)表明,與去年同期及上月數(shù)據(jù)相比,除個(gè)別區(qū)域外,大部分區(qū)域市場成交量均有不同程度的上揚(yáng)。蜀山區(qū)成交領(lǐng)跑全市(2462套),濱湖成交(2420套),包河區(qū)成交(1564套)。四、小結(jié)1、合肥市場僅上半年土地成交量就已超過08年全年,地王頻現(xiàn),在供應(yīng)增長的情況下,反而土地成本又大幅提升,注定未來1年市場競爭將異常激烈。2、金融危機(jī)的影響仍然使宏觀經(jīng)濟(jì)基本面存在一定的不確定性,實(shí)體經(jīng)濟(jì)還未從金融危機(jī)中真
3、正恢復(fù)過來。3、自2月份以來,合肥樓市供銷兩旺,但剛性需求的釋放在4、5月份已告一段落,由剛性需求帶動(dòng)的樓市回暖和目前經(jīng)濟(jì)形勢的壓力導(dǎo)致投資者重返市場。2009年8月策劃部項(xiàng)目基本概況一、項(xiàng)目區(qū)位路網(wǎng)發(fā)達(dá):地處一環(huán)與二環(huán)中間地帶,緊鄰城市主干道望江西路、合作化路,周邊金寨路高架、合作化路、望江路、黃山路、五里墩立交橋等;交通便捷:8、111、124、162、136、125、140、144、145、705等多條公交線商業(yè)繁華:周圍有世界500強(qiáng)企業(yè)沃爾瑪、樂購超市、銀行、茶社、醫(yī)療等設(shè)施,南七商業(yè)中心近在咫尺,黃山路IT、數(shù)碼一條街分鐘可
4、及;人文氣息濃厚:地處合肥大學(xué)城,周邊名校云集,中國科技大學(xué)、安徽大學(xué)、安徽醫(yī)科大學(xué)、安徽中醫(yī)學(xué)院、合肥學(xué)院、炮兵學(xué)院、解放軍電子工程學(xué)院等;項(xiàng)目座落于合肥市望江路65號(hào)(原鍛壓廠)2009年8月策劃部項(xiàng)目基本概況一、項(xiàng)目區(qū)位高檔社區(qū)集節(jié):安高城市天地:30萬㎡華潤幸福里:28萬㎡萬科金色名郡:11萬㎡信旺華府駿苑:94萬㎡華邦光明世家:30萬㎡新華學(xué)府春天:25萬㎡華地學(xué)府名都:60萬㎡合計(jì)約278萬㎡望江路是合肥南七商業(yè)區(qū)的一條主要交通要道。隨著時(shí)間的推移,現(xiàn)在的望江路曾經(jīng)出現(xiàn)合肥市的三塊地王(2006年10月鑫苑196萬元/畝,4
5、月后華潤置地241萬元/畝,2007年10月宋都402萬元/畝),在合肥房地產(chǎn)開發(fā)史上極為罕見,土地一年翻一翻。將眼光放長遠(yuǎn)一點(diǎn),望江路將會(huì)成合肥的“淮海路”。2009年8月策劃部項(xiàng)目基本概況二、開發(fā)團(tuán)隊(duì)投資商:杭州宋都房地產(chǎn)集團(tuán)、杭州中興房地產(chǎn)集團(tuán)規(guī)劃/景觀設(shè)計(jì):SAD新加坡雅萊思/建筑規(guī)劃--CCDI中建國際(水立方原班設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì))開發(fā)商:合肥印象西湖房地產(chǎn)投資有限公司2009年8月策劃部項(xiàng)目基本概況二、規(guī)劃景觀設(shè)計(jì)分析項(xiàng)目占地約200多畝,總建筑面積68萬平方,項(xiàng)目總投資約20億元。高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目規(guī)劃,堪稱合肥市發(fā)展遠(yuǎn)景中首屈
6、一指的旗艦產(chǎn)品,其中具有代表意義的約170米“雙塔”SOHO建成后,將成為未來合肥最具代表性的城市中心新地標(biāo)。整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)以一條景觀中軸為核心,各功能組團(tuán)、環(huán)境空間沿主軸對(duì)稱展開。公建、住宅、學(xué)校三個(gè)功能片區(qū)通過貫穿南北的景觀中軸統(tǒng)一成整體,形成一體化的大社區(qū)。多個(gè)次級(jí)組團(tuán)分布于中軸兩側(cè),形成相對(duì)獨(dú)立、完整的個(gè)體,構(gòu)成一個(gè)個(gè)小中心景觀。中央主題景觀、組團(tuán)景觀,每棟建筑的入口處設(shè)有水景,并設(shè)計(jì)了入戶花園、空中花園等獨(dú)立景觀,強(qiáng)調(diào)推窗見綠、出門見景、進(jìn)院聞香的生態(tài)系統(tǒng)。安徽首席RBD(Renaissance?Business?Distric
7、t)活力金鉆領(lǐng)地,是集商業(yè)、休閑、娛樂、住宅、辦公、SOH0商務(wù)公寓、特色酒店為一體的超大型城市綜合體。城市綜合體一體雙城,內(nèi)城與外城2009年8月策劃部項(xiàng)目基本概況二、規(guī)劃景觀設(shè)計(jì)分析住宅:住宅規(guī)劃融入生態(tài)、自然、科學(xué)的建筑理念,全高層高尚住宅群無限放大合肥的天際線,大面積下沉廣場的外部設(shè)計(jì)將景觀資源敞開在居者的落地窗前,超大樓間距解決了目前合肥高層產(chǎn)品在采光度、舒適度等方面存在的不足,高層次生活同樣配套高標(biāo)準(zhǔn)的生活享受。全體系地下車庫設(shè)計(jì)優(yōu)先考慮了城市發(fā)展同居家生活的和諧共生,解決了品質(zhì)生活的后顧之憂,簡單的一個(gè)細(xì)節(jié),無不顯露出“印
8、象西湖”面面俱到的產(chǎn)品精髓。公寓:170米高層不僅開創(chuàng)了合肥高尚公寓產(chǎn)品的“第一”高度,在功能布局、戶型設(shè)計(jì)、居住配套三個(gè)核心結(jié)構(gòu)上也作了深度的產(chǎn)品研究。寫字樓:SOHO產(chǎn)品的創(chuàng)新,對(duì)項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品的多樣化