案例分析——印象西湖

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1、2009年8月策劃部案例分析——印象西湖2009年8月策劃部目錄1、合肥市住宅市場階段情況概述2、項(xiàng)目基本概況3、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析4、項(xiàng)目定位分析5、項(xiàng)目銷售情況分析6、價(jià)格策略7、未來推售8、總結(jié)2009年8月策劃部合肥市住宅市場階段情況概述一、市場供求根據(jù)合肥市7月份最新成交情況來看，7月份創(chuàng)歷年來合肥單月成交新高。從7月份供求數(shù)據(jù)表明，目前合肥市受供應(yīng)縮量和成交放量的雙重影響，市場供不應(yīng)求趨勢加居，部分暢銷樓盤已出現(xiàn)無房可售情況。二、成交均價(jià)09年7月份合肥市住宅商品房成交均價(jià)4157元/㎡，環(huán)比下降1.77%，同比增長4.55%。

2、09年1-6月整體保持上揚(yáng)趨勢，但增幅較緩，7月份住宅均價(jià)有小幅下降；2009年8月策劃部合肥市住宅市場階段情況概述三、成交量根據(jù)7月份最新數(shù)據(jù)表明，與去年同期及上月數(shù)據(jù)相比，除個(gè)別區(qū)域外，大部分區(qū)域市場成交量均有不同程度的上揚(yáng)。蜀山區(qū)成交領(lǐng)跑全市（2462套），濱湖成交（2420套），包河區(qū)成交（1564套）。四、小結(jié)1、合肥市場僅上半年土地成交量就已超過08年全年，地王頻現(xiàn)，在供應(yīng)增長的情況下，反而土地成本又大幅提升，注定未來1年市場競爭將異常激烈。2、金融危機(jī)的影響仍然使宏觀經(jīng)濟(jì)基本面存在一定的不確定性，實(shí)體經(jīng)濟(jì)還未從金融危機(jī)中真

3、正恢復(fù)過來。3、自2月份以來，合肥樓市供銷兩旺，但剛性需求的釋放在4、5月份已告一段落，由剛性需求帶動(dòng)的樓市回暖和目前經(jīng)濟(jì)形勢的壓力導(dǎo)致投資者重返市場。2009年8月策劃部項(xiàng)目基本概況一、項(xiàng)目區(qū)位路網(wǎng)發(fā)達(dá)：地處一環(huán)與二環(huán)中間地帶，緊鄰城市主干道望江西路、合作化路，周邊金寨路高架、合作化路、望江路、黃山路、五里墩立交橋等；交通便捷：8、111、124、162、136、125、140、144、145、705等多條公交線商業(yè)繁華：周圍有世界500強(qiáng)企業(yè)沃爾瑪、樂購超市、銀行、茶社、醫(yī)療等設(shè)施，南七商業(yè)中心近在咫尺，黃山路IT、數(shù)碼一條街分鐘可

4、及；人文氣息濃厚：地處合肥大學(xué)城，周邊名校云集，中國科技大學(xué)、安徽大學(xué)、安徽醫(yī)科大學(xué)、安徽中醫(yī)學(xué)院、合肥學(xué)院、炮兵學(xué)院、解放軍電子工程學(xué)院等；項(xiàng)目座落于合肥市望江路65號(hào)（原鍛壓廠）2009年8月策劃部項(xiàng)目基本概況一、項(xiàng)目區(qū)位高檔社區(qū)集節(jié)：安高城市天地：30萬㎡華潤幸福里：28萬㎡萬科金色名郡：11萬㎡信旺華府駿苑：94萬㎡華邦光明世家：30萬㎡新華學(xué)府春天：25萬㎡華地學(xué)府名都：60萬㎡合計(jì)約278萬㎡望江路是合肥南七商業(yè)區(qū)的一條主要交通要道。隨著時(shí)間的推移，現(xiàn)在的望江路曾經(jīng)出現(xiàn)合肥市的三塊地王（2006年10月鑫苑196萬元/畝，4

5、月后華潤置地241萬元/畝，2007年10月宋都402萬元/畝），在合肥房地產(chǎn)開發(fā)史上極為罕見，土地一年翻一翻。將眼光放長遠(yuǎn)一點(diǎn)，望江路將會(huì)成合肥的“淮海路”。2009年8月策劃部項(xiàng)目基本概況二、開發(fā)團(tuán)隊(duì)投資商：杭州宋都房地產(chǎn)集團(tuán)、杭州中興房地產(chǎn)集團(tuán)規(guī)劃/景觀設(shè)計(jì)：SAD新加坡雅萊思/建筑規(guī)劃--CCDI中建國際（水立方原班設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)）開發(fā)商：合肥印象西湖房地產(chǎn)投資有限公司2009年8月策劃部項(xiàng)目基本概況二、規(guī)劃景觀設(shè)計(jì)分析項(xiàng)目占地約200多畝，總建筑面積68萬平方，項(xiàng)目總投資約20億元。高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目規(guī)劃，堪稱合肥市發(fā)展遠(yuǎn)景中首屈

6、一指的旗艦產(chǎn)品，其中具有代表意義的約170米“雙塔”SOHO建成后，將成為未來合肥最具代表性的城市中心新地標(biāo)。整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)以一條景觀中軸為核心，各功能組團(tuán)、環(huán)境空間沿主軸對(duì)稱展開。公建、住宅、學(xué)校三個(gè)功能片區(qū)通過貫穿南北的景觀中軸統(tǒng)一成整體，形成一體化的大社區(qū)。多個(gè)次級(jí)組團(tuán)分布于中軸兩側(cè)，形成相對(duì)獨(dú)立、完整的個(gè)體，構(gòu)成一個(gè)個(gè)小中心景觀。中央主題景觀、組團(tuán)景觀，每棟建筑的入口處設(shè)有水景，并設(shè)計(jì)了入戶花園、空中花園等獨(dú)立景觀，強(qiáng)調(diào)推窗見綠、出門見景、進(jìn)院聞香的生態(tài)系統(tǒng)。安徽首席RBD（Renaissance?Business?Distric

7、t）活力金鉆領(lǐng)地，是集商業(yè)、休閑、娛樂、住宅、辦公、SOH0商務(wù)公寓、特色酒店為一體的超大型城市綜合體。城市綜合體一體雙城，內(nèi)城與外城2009年8月策劃部項(xiàng)目基本概況二、規(guī)劃景觀設(shè)計(jì)分析住宅：住宅規(guī)劃融入生態(tài)、自然、科學(xué)的建筑理念，全高層高尚住宅群無限放大合肥的天際線，大面積下沉廣場的外部設(shè)計(jì)將景觀資源敞開在居者的落地窗前，超大樓間距解決了目前合肥高層產(chǎn)品在采光度、舒適度等方面存在的不足，高層次生活同樣配套高標(biāo)準(zhǔn)的生活享受。全體系地下車庫設(shè)計(jì)優(yōu)先考慮了城市發(fā)展同居家生活的和諧共生，解決了品質(zhì)生活的后顧之憂，簡單的一個(gè)細(xì)節(jié)，無不顯露出“印

8、象西湖”面面俱到的產(chǎn)品精髓。公寓：170米高層不僅開創(chuàng)了合肥高尚公寓產(chǎn)品的“第一”高度，在功能布局、戶型設(shè)計(jì)、居住配套三個(gè)核心結(jié)構(gòu)上也作了深度的產(chǎn)品研究。寫字樓：SOHO產(chǎn)品的創(chuàng)新，對(duì)項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品的多樣化