保利水上綠洲房地產(chǎn)營銷策劃方案

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1、保利水上綠洲策劃方案組員：市場營銷1班市場營銷3班22目錄一、宏觀環(huán)境分析41、經(jīng)濟形勢42、國家政策4（1）國十條4（2）連續(xù)加息將壓垮樓市43、廣州樓市地方政策4（1）限內(nèi)限外限年齡4（2）暫停三套房公積金貸款5（3）實行差別化土地增值稅5（4）擴大住房保障力度5（5）“限購令”后成交暴跌四成5二、區(qū)域分析61、白鵝潭經(jīng)濟圈概述62、片區(qū)介紹63、項目地段74、板塊周邊配置分析7（1）教育7（2）交通8（3）餐飲9（4）購物9（5）服務(wù)9（6）娛樂健身10（7）“城市仙境”——三大生態(tài)村：10（8）小結(jié)11三、競爭對手

2、分析121、中鐵集團AB地塊122、保利東湖林語：123、保利西海岸124、中海錦榕灣13225、江源半島花園13四、SWOT分析（波特模型）14五、目標客戶的定位151、目標客戶特征152、目標客戶群居住追求共性分析163、核心客戶164、輔助群體16六、項目定位161、企業(yè)品牌與項目品牌的思考162、案名釋意173、品牌內(nèi)涵支持點17七、產(chǎn)品推廣策略181、優(yōu)勢與特點182、定位183、建筑風格184、策劃思路19（1）預(yù)熱期：7月-8月19（2）蓄客期：8月-10月20（3）啟勢期：10月1日——10日22（4）延伸

3、期：10月11日——10月31日2222一、宏觀環(huán)境分析1、經(jīng)濟形勢國家統(tǒng)計局公布今年上半年經(jīng)濟數(shù)據(jù)：上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長11.1%，比上年同期增長3.7%，這標志著中國經(jīng)濟增長的勢頭不減，全年經(jīng)濟增長8%的目標可以實現(xiàn)。2、國家政策（1）國十條4月27日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱“國十條”），被稱為“史上最嚴厲的調(diào)控政策”。由于各級部門的落實問題和房地產(chǎn)市場的復(fù)雜實況，國十條的威力未能完全釋放。雖然期間中央領(lǐng)導(dǎo)人不斷發(fā)言說“房價第四季度會下降”，但由于前幾次調(diào)控政府政策搖擺

4、不定，購房者對此次房地產(chǎn)調(diào)控信心不足，以至于在房地產(chǎn)市場經(jīng)過4個多月的觀望僵持后又現(xiàn)回暖跡象，房地產(chǎn)迷局仍在變化之中。（2）連續(xù)加息將壓垮樓市10月19日晚，央行宣布加息0.25%，次日地產(chǎn)股紛紛大跌，“招包萬金”四大龍頭跌幅更在5%以上，保利更一度接近跌停板，投資者擔憂假如央行連續(xù)加息，或?qū)鞘性斐呻y以估計的壓力?！凹酉@示了中央抑制通脹和資產(chǎn)泡沫的決心”，國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平表示，通脹和負利率是支持此輪銷量反彈的重要原因，許多購房者表示，錢放在銀行跑不贏CPI，所以要取出來買房，本次加息將在一定程度上將舒緩此類

5、購房者的焦灼情緒。3、廣州樓市地方政策（1）限內(nèi)限外限年齡廣州版“限購令”出臺，新政明確規(guī)定廣州戶籍家庭和常住非戶籍家庭只能新購一套商品房，不能提供一年納稅和社保證明的外地家庭不能在廣州購買商品房，未滿18歲的人士不能單獨購買商品住房，境外購房需按照國家有關(guān)政策執(zhí)行以及暫停第三套房公積金貸款等措施。22（2）暫停三套房公積金貸款廣州新政還規(guī)定，各商業(yè)銀行對第二套放房貸首付比例不得低于5成，貸款利率不得低于基礎(chǔ)利率的1.1倍；禁止在全額房貸前追加貸款；住房公積金同步實行差別化的政策，對購房經(jīng)濟使用的住房和90平方米以下的首套

6、商品住房首付比例可為2成，首次購房但是建筑面積超過90平方米以上首付比例為3成，第二套房貸的首付比例不低于5成，第三套以及以上房貸全面停貸。房管局相關(guān)人士還表示，一手住房的交易時間認定按照網(wǎng)簽時間，二手房則以房地產(chǎn)交易登記部門業(yè)務(wù)收件時間來認定，對于商業(yè)房貸與公積金貸款的第2、3套房貸認定標準，將嚴格采取“認房又認貸”的審查辦法。（3）實行差別化土地增值稅廣州新政還明確規(guī)定，嚴格執(zhí)行廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整我市增值稅預(yù)征率的公告，實行差別化的土地增值稅，對經(jīng)濟適用住房不預(yù)征普通商品房按照2%的稅率預(yù)征，對漲幅過快的樓盤，市

7、地稅局會同國土局密切關(guān)注，進行輕松和稽查。（4）擴大住房保障力度新政還表示，在完成困難家庭保障住房后，將逐步擴大住房保障面，多渠道加快加大公共租賃房的建設(shè)，妥善解決夾心階層的住房困難的問題。在新聞發(fā)布會上，市國土房管局副局長黃文波還明確，廣州今年內(nèi)將推出40萬平方米限價房用地，用于平抑高房價。除此之外，本次新規(guī)主要針對廣州市區(qū)，從化和增城兩個縣級市可以獨立行使權(quán)利，但不排除這兩個縣級市地方政策將于近期公布。在新聞發(fā)布會上，黃文波還透露市國土房管局決定收回16宗閑置土地，面積達到28.8公頃；同時，通過按地塊現(xiàn)行基準地價的2

8、0%繳納履約保證金后，延長開發(fā)時間一年等方式處理閑置土地4宗。面積達到21.8公頃。（記者：區(qū)家彥呂穎雅）（5）“限購令”后成交暴跌四成在10月15日廣州“限購令”頒布后，成交出現(xiàn)大幅跳水。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，10月16日-10月20日全市成交2005套，成交面積為22萬平方米，日均成交套數(shù)為40