三河格蘭香榭投資分析報(bào)告

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1、三河格蘭香榭項(xiàng)目投資決策報(bào)告2008.11.1三河格蘭香榭項(xiàng)目投資分析報(bào)告市場部金泰地產(chǎn)金泰地產(chǎn)14三河格蘭香榭項(xiàng)目投資決策報(bào)告目錄1項(xiàng)目基本情況31.1項(xiàng)目所處區(qū)位——三河市基本概況31.2三河市新區(qū)規(guī)劃41.3項(xiàng)目位置51.4項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)51.5項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀61.6項(xiàng)目周邊配套情況71.7項(xiàng)目手續(xù)辦理情況81.7.1已取得手續(xù)81.7.2正在辦理手續(xù)82區(qū)域市場調(diào)研92.1區(qū)域樣本選擇92.2區(qū)域市場供應(yīng)92.3區(qū)域市場銷售102.3.1銷售率102.3.2銷售速度102.4區(qū)域銷售價(jià)格112.5區(qū)域客群分析112.6區(qū)域市場總結(jié)123項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測算1

2、34項(xiàng)目開發(fā)意見14金泰地產(chǎn)14三河格蘭香榭項(xiàng)目投資決策報(bào)告1項(xiàng)目基本情況1.1項(xiàng)目所處區(qū)位——三河市基本概況三河市位于海河流域，處于東經(jīng)116°45′—117°15′，北緯39°48′—40°05′之間，地理位置獨(dú)特，地處京、津、唐“金三角”經(jīng)濟(jì)區(qū)域之腹地，位扼東北入京之要沖，與北京市接壤，市中心距北京天安門僅58公里，地理優(yōu)勢得天獨(dú)厚。轄區(qū)總面積643平方公里。???三河建制于唐開元四年（公元716年），因境內(nèi)有泃河、鮑邱河、洳河流經(jīng)而得名。1993年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)市，現(xiàn)轄10鎮(zhèn)2區(qū)（燕郊省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級(jí)農(nóng)業(yè)高新技術(shù)園區(qū)）、2個(gè)街道辦事處、395

3、個(gè)村街。幅員面積643平方公里，其中山區(qū)面積78平方公里?？?cè)丝?4萬人。102國道橫貫東西，京秦、大秦兩條電氣化鐵路穿腹而過，京通快速公路直達(dá)燕郊，北京市內(nèi)930路公共汽車直通三河。金泰地產(chǎn)14三河格蘭香榭項(xiàng)目投資決策報(bào)告1.1三河市新區(qū)規(guī)劃三河工業(yè)新區(qū)位于三河市區(qū)西側(cè)2公里處，102國道北側(cè)，總占地面積19平方公里，起步區(qū)面積2平方公里。102國道、102國道復(fù)線、京秦、大秦鐵路橫跨東西，密涿高速、密三路縱貫?zāi)媳?，西距北京東六環(huán)25公里，北距京平高速，出口3公里。金泰地產(chǎn)14三河格蘭香榭項(xiàng)目投資決策報(bào)告1.1項(xiàng)目位置該項(xiàng)目位于三河市城北，東側(cè)隔液化站緊鄰泃河

4、，南側(cè)為九中校址，西側(cè)為大閆村，北側(cè)現(xiàn)狀為磚廠。項(xiàng)目用地被規(guī)劃建興北路延長線一分為二。按照三河市整體規(guī)劃，市政府和教育配套將會(huì)西移。三河目前最核心的位置是南北向的迎賓大道和102國道交匯處，該區(qū)域建有三河市最大的綠地——人民公園。1.2項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)類別內(nèi)容類別內(nèi)容占地面積42107m2（63.16畝）綠化率40%總建筑面積14.4萬m2停車位500其中：地上12.6萬m2總戶數(shù)1300地下1.8萬m2樓體類型7棟25層住宅（71.5m）容積率3.02棟配套商業(yè)金泰地產(chǎn)14三河格蘭香榭項(xiàng)目投資決策報(bào)告1.1項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀地塊東側(cè)（液化站、河岸道路及泃河）項(xiàng)目東側(cè)

5、隔河相望（四季陽光小區(qū)）項(xiàng)目西南（高層為天闊花園最北端）項(xiàng)目東側(cè)（液化站西墻）項(xiàng)目自西南向東北（遠(yuǎn)處為大閆村）項(xiàng)目北側(cè)磚廠金泰地產(chǎn)14三河格蘭香榭項(xiàng)目投資決策報(bào)告1.1項(xiàng)目周邊配套情況項(xiàng)目南側(cè)隔三河市九中的是賢人西大街，再向南隔天闊花園的是102國道，是三河市最重要的商業(yè)街。道路兩側(cè)商鋪、酒店和企事業(yè)單位較多，離項(xiàng)目最近的商業(yè)位于建興北路和102國道交匯處西南側(cè)的華聯(lián)超市（肯德基），據(jù)本項(xiàng)目約800米。從華聯(lián)超市順102國道向東約500米有富達(dá)購物中心（麥當(dāng)勞、蘇寧電器）和東風(fēng)購物中心。項(xiàng)目南側(cè)為三河市九中，由于學(xué)生人數(shù)較多，未來將會(huì)將初中和高中搬至三河市西行政

6、教育用地范圍內(nèi)，只留小學(xué)。距離較近的還有三河市第七中學(xué)——直線距離，下同——（1200米）、第十中學(xué)（1500米）、實(shí)驗(yàn)中學(xué)（1600米）和第一中學(xué)（1300米）等。附近醫(yī)療配套有三河市醫(yī)院（1300米）、三河市中醫(yī)院（1300米）。公共廣場及公園主要有天闊新天地前廣場（800米）及三河市最大的開放式公園人民公園（700米）。華聯(lián)購物中心富達(dá)購物廣場金泰地產(chǎn)14三河格蘭香榭項(xiàng)目投資決策報(bào)告東風(fēng)購物中心三河市農(nóng)村信用社1.1項(xiàng)目手續(xù)辦理情況1.1.1已取得手續(xù)類別編號(hào)取得時(shí)間備注國有土地使用權(quán)證三國用（2008）第106號(hào)三國用（2008）第107號(hào)2008.9.

7、28用地性質(zhì)：住宅建設(shè)用地規(guī)劃許可證地字第1310822008SH202號(hào)2008.9.22方案審查意見2008.9.22三河市城市規(guī)劃審議委員會(huì)通過開發(fā)資質(zhì)冀建房開廊字第359號(hào)2008.10.10暫定資質(zhì)地勘報(bào)告2008.8.141.1.2正在辦理手續(xù)類別現(xiàn)狀預(yù)計(jì)取得時(shí)間環(huán)境評(píng)價(jià)已受理項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)待環(huán)評(píng)報(bào)告11月中旬建設(shè)工程規(guī)劃許可證待立項(xiàng)批復(fù)11月中旬開工證12月底金泰地產(chǎn)14三河格蘭香榭項(xiàng)目投資決策報(bào)告1區(qū)域市場調(diào)研1.1區(qū)域樣本選擇三河市區(qū)目前在售項(xiàng)目四個(gè)，其中距離本項(xiàng)目最近的是天闊花園和天闊新天地。鴻亞園位于規(guī)劃三河市新政府對(duì)面，目前除教育配套外，其

8、他較不完善。福鼎莊園位于