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1、所有成功的營銷案例都來自于對市場和客戶的深刻理解，世界著名營銷大師菲利普·科特勒說過：市場營銷的核心就是發(fā)現(xiàn)未被滿足的市場需求并滿足之。本策劃案試圖建立此項目的競爭優(yōu)勢，請與有志者共圖。行千里而不勞者，行于無人之地也。——《孫子兵法·虛實篇》廣元市東苑路地塊一、廣元市簡介1、歷史文化遠在西周時，今廣元市中區(qū)昭化一帶即有先民聚居為邑。戰(zhàn)國時，昭化是苴侯國國邑所在，地名葭萌。元世祖至元十四年（1277年），改利州路為廣元路，取元朝德威廣播、疆域廣大之意，這是廣元名稱的由來。明代初設廣元府，旋降為州，
2、洪武二十二年降為縣，屬保寧府。1933年初至1935年4月紅四方面軍曾在這里建立川陜革命根據(jù)地。解放初期，先后為劍閣、廣元專署所在地，1953年3月并入綿陽地區(qū)，1985年2月撤縣建立廣元市。2、自然氣候廣元市位于四川盆地北緣，北靠甘肅、陜西兩省，南接南充市，西臨綿陽市，東界巴中地區(qū)。市境歷來為出川北上的交通必經(jīng)之路，素稱“蜀北門戶”。廣元市屬山區(qū)地貌，高中山占55％，低山深丘占44.2％，有少量的河谷平壩。年平均氣溫為13.9℃—17.4℃，日照為1338—1560小時，無霜期223—290天
3、，常年降雨量為972—1142毫米，氣候溫和，四季分明。3、交通廣元是成都、西安、重慶、蘭州四大城市交通線的交匯點，廣元火車站為國家一級編組站，境內寶成鐵路、廣樂鐵路在市區(qū)交匯，國道108線、212線在市內交匯，成廣高速公路、廣元至寧強高等級公路全線通車，廣元已成為連接大西南、大西北的重要交通樞紐。4、人口廣元市總人口3042596人，其中女性146.91萬人，占總人口的48.29%；農村人口2393426人，占總人口的78.66%；城市人口649170人，占總人口的21.34%；幅員面積量算為
4、16314平方公里，人口密度為每平方公里186.5人。一、房地產(chǎn)市場分析1、市場需求6月份以來，廣元市各個項目客戶量及成交量有明顯提升，其中主要集中在東壩區(qū)域、南河區(qū)域。主要有以下幾個項目：皇都首座：每天接待客戶20-25組，成交量明顯；江南星城：每天接待客戶10-15組，成交量較低；瑾瑞逸城：每天接待客戶15-20組，成交量良好；翰林廣場：每天接待客戶20組左右，排號情況良好；城市花園三期：每天接待客戶10組左右，成交客戶比例較低；翡翠城：每天接待客戶5組左右，基本無成交。從以上數(shù)據(jù)分析后得出
5、：廣元市的購房者數(shù)量在不斷增大，如何把握客戶將是最終成交量的重要環(huán)節(jié)。而價格定位低的項目，銷售情況、客戶來訪量都比較好，因此而占據(jù)了廣元樓市的大半江山。定位較高的項目如瑾瑞逸城、城市花園三期等項目，銷售業(yè)績平平，客戶來訪逐漸減少。2、市場放量※以上數(shù)據(jù)來源于6月26日政府職能部門主持的會議從以上數(shù)據(jù)分析，自07年以來，廣元市上半年的房產(chǎn)成交比例逐漸下降。因地震、經(jīng)濟危機的影響，廣元市在今年上半年的市場放量比較少，切房價一直在攀升。選擇面的減少，在一定程度上影響了購房者的心態(tài)。3、廣元市新開樓盤羅
6、列區(qū)域名稱總建筑面積總戶數(shù)施工進度銷售進度南河皇都首座208956.871636基礎一期30%錦繡人和21076.4198基礎未售瑾瑞逸城73000546多層4樓、電梯基礎多層已售85%電梯15%和諧人家25877.69222部分四樓、電梯基礎樓多層已售80%電梯10%江南星城49097.42378基礎一期65%，二期未售東壩翰林廣場50000288二樓排號階段龍眼花園4期20000200四-五樓已售95%城市花園3期69000385已施工至12樓已售65%上西則天新景42000179已施工至1
7、樓已定60%小結：從最近的市場數(shù)據(jù)表明，今年上半年，廣元市房地產(chǎn)投入開發(fā)的項目在大量增加，而這些項目均在今年下半年大量投放市場。放量的增大將會在一定程度上影響東苑路項目，對整個項目的整體推盤手段、項目定位策略、操作手段等都提出了極高的要求，也將給策劃帶來了一定的挑戰(zhàn)。4、消費群體特征分析◎年齡分析：根據(jù)對廣元市各在售項目調查得知，廣元市樓盤的消費者主要集中在25-55歲之間。其中25-35歲的消費者為剛性需求；35-45歲的消費者多為成功人士，因地震等原因，以改善生活條件為換房理由；投資消費者多
8、以50歲左右居多，占20%-25%，此類客戶可投資，亦可自住，屬雙向選擇?！騾^(qū)位分析：從以上數(shù)據(jù)分析，市區(qū)樓盤的消費者有58%來源于市區(qū)的各個角落，而縣區(qū)的購買力也是不容忽視的，他們占據(jù)了城區(qū)住宅銷售的38%，省外客戶以甘肅、陜西為主，占總消費群的4%左右?！蛸徺I用途分析：50%多消費者選擇了自主，其中包括了剛性需求的客戶，也包括二次置業(yè)來改善生活條件的成功人士；大概25%的客戶選擇投資或自住，其原因主要有對現(xiàn)有住房的小區(qū)環(huán)境的不滿、對現(xiàn)有住房的交通不滿、對現(xiàn)有住房物業(yè)管理的不滿、城市經(jīng)濟增長，
