上海_佳兆業(yè)8號(hào)_別墅項(xiàng)目定價(jià)

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1、上海佳兆業(yè)8號(hào)項(xiàng)目別墅定價(jià)佳兆業(yè)8號(hào)項(xiàng)目組2013年5月28日提報(bào)綱要第二部分板塊市場跟蹤第四部分佳兆業(yè)8號(hào)首批別墅產(chǎn)品推售建議第三部分佳兆業(yè)8號(hào)首批別墅產(chǎn)品價(jià)格建議第一部分近期市場表現(xiàn)第一部分近期市場表現(xiàn)政策回顧3月各地成交量出現(xiàn)爆發(fā)式增長，?國五條?的出臺(tái)無疑是樓市火爆的最大動(dòng)力之一，市場‘搭末班車’的效應(yīng)非常顯著，而隨著地方細(xì)則的出臺(tái)，樓市的交易溫度也將漸漸回落，回歸理性。不過，多數(shù)城市政策力度溫和，當(dāng)前剛性需求仍然旺盛，全年的市場成交和價(jià)格受政策影響不大。中原觀點(diǎn)——“跑量拿地”成為2013年樓市趨勢在“基本面”已經(jīng)持續(xù)好轉(zhuǎn)的市場背景下，加上通脹預(yù)期的因素，以及新“國五條”

2、細(xì)則發(fā)布后一手房“免稅（20%個(gè)稅征）”的效應(yīng)，這將進(jìn)一步影響購房者入市的步伐，總體上助推新房市場繼續(xù)放量，這對于提振開發(fā)企業(yè)拿地的信心起到非常重要作用。從開發(fā)企業(yè)推盤節(jié)奏及拿地需求來看，對于開發(fā)企業(yè)來講，把握好新國五條細(xì)則4月底5月初“細(xì)則中細(xì)則”政策尚未落地的“真空期”，加快推盤節(jié)奏，加快回籠資金速度，對于其在土地市場拿地也是非常有利的。在經(jīng)過火熱的3月樓市后，4月上海商品住宅市場降溫明顯，同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月全月成交量環(huán)比下滑4成，至90.29萬平米，但與去年同期相比則上升了48%。從均價(jià)上看，受部分中高端產(chǎn)品集中成交，均價(jià)呈現(xiàn)上揚(yáng)至23914元/平米，環(huán)比上揚(yáng)幅度

3、4%，同比上揚(yáng)幅度6%。從供應(yīng)方面看，也出現(xiàn)了大幅下滑的局面，并呈現(xiàn)供略小于求的狀態(tài)，也顯示了當(dāng)前市場購買力充足。4月份2萬元/平米以下均價(jià)段房源成交4657套，占比64%，較3月份小幅上漲了5個(gè)百分點(diǎn)。3月份的市場恐慌情緒已經(jīng)過去，部分買家提前臵業(yè)造成了3月市場銷量的畸高，當(dāng)前盡管4月商品住宅銷量顯著下滑，但依然在同期水平之上，說明市場熱度還是非常高漲，尤其是當(dāng)前對政策走向主要是針對二套房等，將利好于剛需產(chǎn)品的開發(fā)商上海商品住宅可售余量已從去年第四季度1000萬平米以上的高位回落,從市場存銷比來看，如果按照今年1-4月平均交易量100.05萬平方米來計(jì)算，當(dāng)前市場存銷比降為9個(gè)月

4、左右,當(dāng)上海商品住宅市場存銷比低于10個(gè)月時(shí)，房價(jià)則面臨持續(xù)上漲的壓力數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前公寓市場已持續(xù)7個(gè)月面臨供小于求的態(tài)勢，其中尤其是小戶型剛需市場更是供不應(yīng)求。但并非所有的產(chǎn)品都面臨這樣的問題，比如別墅市場、商辦市場還依然顯示供過于求，價(jià)格還有下滑的壓力。大勢市場結(jié)論第二部分板塊市場跟蹤奉賢別墅市場奉賢別墅板塊成交量：2012.1至今，奉賢別墅成交13.5萬方，全市成交面積排名No.7，月均去化39套，均價(jià)1.9萬/平，全市成交均價(jià)排名No.8;供應(yīng)量：2012年至今，新增供應(yīng)676套，主要集中在海灣柘林板塊，供應(yīng)量主要存在于個(gè)別項(xiàng)目；存量：目前存量32萬方，1151套，其中聯(lián)排

5、別墅15萬方，728套，獨(dú)棟別墅17萬方，423套。聯(lián)排別墅為主要存量產(chǎn)品。序號(hào)項(xiàng)目名稱板塊預(yù)售面積預(yù)售套數(shù)發(fā)證日期1棕櫚灘別墅海灣板塊49063.671102012-11-182招商海灣別墅柘林板塊24663.61842012-6-163招商海灣別墅柘林板塊13083.5492013-4-204申亞花滿庭金匯板塊10724.28482012-9-195海灣國際名苑海灣板塊39557.851842013-4-266碧海金沙嘉苑二期柘林板塊26903.362012012-9-18奉賢重點(diǎn)別墅板塊研究——南橋新城/柘林海灣南橋新城板塊：2012.1至今無新增供應(yīng)，勻速去化，月均去化7-

6、8套，均價(jià)23173元/平；拉高奉賢整體的成交均價(jià)，價(jià)高量少；“十二五”重點(diǎn)建設(shè)的三大新城之一，政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，區(qū)域醇熟，配套齊全，以改善居住需求為主。海灣柘林板塊：2012.1至今新增供應(yīng)15萬方，628套，月均去化28套，均價(jià)18085元/平；成交量占奉賢的73%，為區(qū)域內(nèi)的成交主力板塊；憑借區(qū)域內(nèi)豐富的自然資源和人文資源，成為新興板塊，主打經(jīng)濟(jì)型別墅度假投資別墅。2012.1至今南橋新城和柘林海灣板塊別墅成交TOP10序號(hào)項(xiàng)目名稱板塊成交面積成交套數(shù)均價(jià)主力成交面積套均總價(jià)月均去化速度存量優(yōu)惠1綠地海語墅柘林3988129016794124-13523017941買房送

7、車2旭輝·圓石灘柘林250749719124210-2834946111/3正陽世紀(jì)星城南橋新城117445822472200-242455328/4聚賢煌都南橋新城96254116344212-24538325/5海韻馨苑柘林7496348412168-224185216/6碧海金沙嘉苑一期柘林38211810202192-22421618買房送車7碧海金沙·嘉苑柘林21171010202192-2222150.54買房送車8海灣假日花園海灣198491250816