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1、被誤讀的萬科萬科五龍山公園，讓成都重新發(fā)現(xiàn)萬科2011年7月20日????成都商報(bào)電子版??7月5日萬科宣布，公司今年上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積565.5萬平方米，銷售金額656.5億元，同比分別上升76.7%和78.6%，幾近完成全年1400億銷售目標(biāo)的一半。這個(gè)公告再一次強(qiáng)化了萬科作為全球銷售規(guī)模最大的房地產(chǎn)公司的市場(chǎng)印象。顯然，萬科并不在意這個(gè)"千億"標(biāo)簽，萬科集團(tuán)總裁郁亮在2010年萬科首次破千億之后，多次表示1000億只是一個(gè)數(shù)字，規(guī)模領(lǐng)先價(jià)值不大，關(guān)鍵在于行業(yè)前瞻性上的領(lǐng)跑。2010年，萬科破1000億；2011年上半年656.5億
2、，萬科的千億光環(huán)卻正在成為把萬科簡單化的一個(gè)標(biāo)簽，甚至衍生出一些誤讀的偏見，比如：萬科只做規(guī)模，萬科只做剛需盤，萬科的房地產(chǎn)制造業(yè)化抹殺產(chǎn)品個(gè)性等等，我們以為看到了萬科的玄妙，卻從來不是一個(gè)完整的萬科。??萬科進(jìn)入成都11年，在經(jīng)歷2008年-2009年的深度市場(chǎng)調(diào)整后，萬科堅(jiān)決回歸到主流市場(chǎng)，聚焦剛需、首置、首改產(chǎn)品，即使在城南高端地塊，也克制住誘惑，開發(fā)剛需產(chǎn)品，市場(chǎng)對(duì)此并不能理解，因?yàn)橘崉傂枞后w的錢，是最難的，萬科為什么不去做高端，萬科為什么要這樣賺最吃力的錢，市場(chǎng)質(zhì)疑聲從來沒有停止過。而頗具意味的是，萬科在“高端缺失”的質(zhì)疑之前，就
3、已經(jīng)拿下城北一塊山地資源，打造TOP系，這是萬科在中國西部的第一個(gè)TOP系，“萬科并不是不做高端，一旦有合適的土地，我們會(huì)讓市場(chǎng)看到，萬科的產(chǎn)品領(lǐng)先能力，老大的地位不可能僅靠規(guī)模支撐，我們會(huì)在高端、主流、保障房等領(lǐng)域全系鋪開，讓市場(chǎng)看到一個(gè)完整的萬科?！背啥既f科一位負(fù)責(zé)人對(duì)于回應(yīng)說。??1000億只是一個(gè)數(shù)字，??誰在誤讀萬科??在萬科第四份企業(yè)社會(huì)責(zé)任報(bào)告中，有這樣一句話：2010年之后，“千億”變成貼在萬科身上最廣為人知的標(biāo)簽，而作為萬科的第四份企業(yè)社會(huì)責(zé)任報(bào)告，我們希望呈現(xiàn)那些落到人們觀察萬科的習(xí)慣性視野之外的事實(shí)：萬科不只是一家僅僅
4、為股東創(chuàng)造價(jià)值的、規(guī)模巨大的賺錢機(jī)器，對(duì)于社會(huì)、對(duì)于環(huán)境、對(duì)于經(jīng)濟(jì)，萬科有著更為豐富而多元的存在價(jià)值。??的確，面對(duì)媒體的數(shù)字欲、最字欲等，1000億很容易成為一個(gè)數(shù)字，然后成為一個(gè)符號(hào)，這個(gè)符號(hào)還被粗暴地衍生出很多解讀，萬科工業(yè)化生產(chǎn)的產(chǎn)品缺乏個(gè)性，萬科高端項(xiàng)目缺乏，1000億的銷售神話，貌似并不能服眾。??王石在一次公開采訪中表示：“很多時(shí)候同行根本不明白萬科在做什么，它們跟萬科差的不是數(shù)量級(jí)，實(shí)際上是質(zhì)的差異。中國城市化總會(huì)達(dá)到增長的極限，在那個(gè)時(shí)候，地產(chǎn)商沒那么多房可蓋了，怎么辦？到那時(shí)，萬科現(xiàn)在堅(jiān)持的住宅產(chǎn)業(yè)化、綠色建筑等優(yōu)勢(shì)就體
5、現(xiàn)出來了……”，其實(shí)，所有觀察王石言行的人都知道，王石說到做到。??2007年，王石說三年后，萬科不再賣清水房，只賣精裝房，以當(dāng)時(shí)的購房者接受度和精裝房占比情況，100%精裝房的目標(biāo)被很多人認(rèn)為激進(jìn)目前很難實(shí)現(xiàn)，2010年，萬科在成都的在售項(xiàng)目全部為精裝房，全國也不例外。??作為中國房地產(chǎn)無可爭議的領(lǐng)跑者，萬科確實(shí)看到同行目力不及的所在。兩年完成1000億的目標(biāo)，是因?yàn)槿f科看到城市化的峰值時(shí)間，并準(zhǔn)確布局，通過快速銷售周轉(zhuǎn)的方式，像一個(gè)制造企業(yè)一樣，迅速完成規(guī)模占位。“但在完成這一戰(zhàn)略目標(biāo)同時(shí)，萬科的產(chǎn)品創(chuàng)新、客戶滿意度的導(dǎo)向，從來沒有停止
6、，市場(chǎng)真的不知道萬科在干什么，萬科會(huì)在將來市場(chǎng)再一次出現(xiàn)拐點(diǎn)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)萬科的領(lǐng)跑者價(jià)值。”中國房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理專家田同生認(rèn)為，市場(chǎng)看懂萬科，一般是在萬科做成之后，萬科現(xiàn)在堅(jiān)持的產(chǎn)業(yè)化和綠色建筑，一定是整個(gè)行業(yè)的方向。??萬科只做剛需盤？??你只是不知道萬科TOP系??在萬科半年報(bào)披露后，萬科董事會(huì)秘書譚華杰表示，據(jù)介紹，今年上半年，萬科銷售的產(chǎn)品中144平米以下戶型占比87%。這種面向自住需求、以中小戶型普通住宅為主的主流產(chǎn)品定位很好地契合了調(diào)控下市場(chǎng)的需求特征。同時(shí)，萬科產(chǎn)品裝修房比例也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)普遍水平。譚華杰表示，裝修房的理念受
7、到越來越廣泛的認(rèn)可，尤其受到了首置首改類客戶的歡迎，而萬科已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)全裝修，這構(gòu)成了萬科在產(chǎn)品上的一項(xiàng)重要競(jìng)爭力。??根據(jù)此數(shù)據(jù)，萬科144平方米以下戶型占比87%，說明了萬科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。以成都為例，萬科目前在售項(xiàng)目，金色海蓉、海悅匯城、金潤華府、金色領(lǐng)域基本上以90平方米戶型為主，只有萬科金域西嶺比例很小的大戶型，這一產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，也讓萬科在成都市場(chǎng)上半年成交30億元。而隨著調(diào)控的深入，萬科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，會(huì)讓萬科比很多開發(fā)商更加輕松，因?yàn)檎{(diào)控?cái)?shù)次證明，“無高端一身輕”。但這并不能說明，萬科只做剛需盤，甚至說萬科只會(huì)做剛需盤。??萬科天琴灣，是
8、萬科TOP系在深圳的代表作，一次萬科王石在天琴灣接受媒體采訪時(shí)表示：“萬科是主流住宅開發(fā)商。什么是市場(chǎng)‘主流’？就是首次置業(yè)和首次改善性需求購房。但是像萬科天琴灣，這種能代表企業(yè)
