華潤鳳凰城個案分析

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1、華潤·鳳凰城個案分析一、項目技術指標占地面積40萬㎡總建筑面積130萬㎡總棟數共80棟，一期20棟開發(fā)商華潤置地(湖南)有限公司園林設計單位香港貝爾高林建筑設計單位澳大利亞ANS綠化率39%容積率3.0層數11F、18F、26F項目配套約5000平方米高檔生活體驗中心，體驗中心附設有室外游泳池和約2300平方米的室內運動會館，運動會館包括室內籃球、羽毛球、乒乓球場地以及健身、形體練習場館。一期開盤時間：08年9月20日，一期交房時間：09年12月二、產品剖析——建筑風格產品形態(tài)為歐陸風情、ARTDECO風格（ARTD

2、ECO呈現出注重傳統(tǒng)裝飾與現代造型設計的雙重性，設計追求單純簡潔，但它不像同時期的包豪斯派，一味強調功能性，徹底拋棄裝飾，而是主張裝飾與功能有機結合）的電梯小高層、高層，配以地中海式風情的超高綠化率園林景觀。二、產品剖析——園林景觀2009年5月16日，鳳凰城中心景觀示范區(qū)提前展示，展示景點為游泳池、中心湖景、兩座噴泉、景觀亭，展示園林面積預估1000-1500㎡。中心景觀園林以游泳池為中心，水景、雕塑融為一體，充分體現了ARTDECO風格，即保證了園林的功能性，也保證了裝飾的美觀性。園林區(qū)的植被剛移植，不蔥郁，灌木叢

3、比較矮小，需要時間的栽培。二、產品剖析——由誰打造？建筑規(guī)劃設計澳大利亞ANS國際建筑設計與顧問有限公司介紹1997年進入中國市場，于武漢、天津、成都設立了分公司及辦事處。設計項目囊括住宅、商業(yè)、酒店、城市規(guī)劃、公共建筑、商務區(qū)、教育等，公司榮譽甚多。園林景觀設計香港貝爾高林園林景觀設計公司介紹一所提供規(guī)劃設計,土木工程,景觀建筑設計及環(huán)境咨詢服務的國際性設計公司。公司創(chuàng)立于一九五三年,分布在太平洋地區(qū)的七間事務所,有三百多位專業(yè)設計和從業(yè)人員。成立以來，已完成一萬兩千萬項目，在長沙有茂華·國際湘、綠城桂花城、萬國城等

4、項目。施工單位江蘇中興建設（A區(qū)承建商）介紹是融房屋建筑、市政公用、機電設備安裝、公路、橋梁、水利水電、河湖整治、鋼結構、建筑裝飾裝修工程施工和水泥預制構件生產、勘察設計、教育科研培訓為一體的國家特級資質建筑業(yè)企業(yè)二、產品剖析——用材墻體四色拼接墻磚，價格為15元/㎡內墻系統(tǒng)五層，墻體保溫性能強，且厚實，但減少了套內面積門防盜門，品牌未知窗雙層中空玻璃，天窗為VELUX品牌電梯日立智能安防系統(tǒng)綜合通訊布線系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)，公共廣播系統(tǒng)，樓宇對講系統(tǒng)（南棟），電梯IC卡控制系統(tǒng)，LED亮化系統(tǒng)，消防報警

5、及聯動系統(tǒng)，自動噴淋系統(tǒng)，電子無線巡更系統(tǒng)直飲水無同層排水有鳳凰城的用材也比較講究，但與武漢、北京、成都的鳳凰城相比還有差距，比如說外墻磚，只有15元/㎡，還有其他一起硬件配件方面也比較局限。二、產品剖析——建筑規(guī)劃產品規(guī)劃16棟蝶樓（“工”字形），3棟板樓（四房），1棟公寓；梯戶比1梯2戶“工”字形產品在增加建筑面積的同時犧牲了部分戶型的采光、通風面，特別是位于拐角處的住戶得不到優(yōu)質的居住環(huán)境，在景觀、視野上受到遮擋。“工”字型板樓公寓二、產品剖析——戶型華潤鳳凰城兩房占總體的52％，面積段較小，戶型創(chuàng)新；三房面積在

6、115-133之間，部分“3+1”戶型，集中分布于中央園林；四房面積141一梯兩純板設計，占據最佳位置（樓王）戶型戶型面積總面積比1×1×150－599.44%2×2×178－9052.74%3×2×2115－13329.32%4×2×21418.49%一期公寓、小復式兩梯三戶純三房一梯兩戶純板四房一梯三戶純兩房兩梯四戶兩房、三房混搭，三房一般位于兩側典型戶型分析▼大戶型，中央景觀主軸；▼中小戶型：地塊南北兩廂；▼產品創(chuàng)新；▼實用率較高。一房戶型價值點：▼創(chuàng)新LOFT▼抗性：▼景觀較差▼臨路▼兩房戶型價值點：▼南北通透

7、▼方正使用▼入戶、空中花園半面積計算抗性：▼景觀較差▼三防戶型價值點：▼南北通透▼景觀較好▼入戶花園半面積計算▼抗性：▼客廳餐廳東西向▼入戶花園空中花園入戶花園花院設計，帶入戶花園花院設計，無入戶花園其他戶型圖花院設計，帶入戶花園花院設計，帶入戶花園緊湊設計，小陽臺設計緊湊設計，帶入戶花園，小陽臺設計緊湊設計，寬陽臺設計緊湊設計，小陽臺設計常規(guī)設計，帶入戶花園常規(guī)設計，無入戶花園常規(guī)設計，帶入戶花園板式設計，帶入戶花園常規(guī)設計，方正布局非常規(guī)設計，多樣布局三、推售分析華潤鳳凰城2008年9月21日入市，11月22日加推

8、兩棟，09年共推出8棟。推售特征：推售頻度：間隔2-3月；推售產品：優(yōu)劣搭配，戶型搭配；數量：200-300套之間價格：走高推售時間樓棟產品及數量價格08年9.217/8/9/10/11#兩房429、三房125起價2880元/㎡，整體均價3280元/㎡，三房比二房高300元/㎡左右，帶花院比普通高200元/㎡08年11.