同致-東海麗景項(xiàng)目定位

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1、東麗海景策劃報(bào)告書深圳同致地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)一、鹽田區(qū)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析[鹽田區(qū)示意圖]第一章市場(chǎng)分析[鹽田房地產(chǎn)市場(chǎng)特征]二、區(qū)域樓盤概況1、沙頭角板塊區(qū)域代表性物業(yè)②東部陽(yáng)光③海天一色2、鹽田港板塊區(qū)域代表性物業(yè)①南方明珠二期②和亨雅苑③裕宏花園④天利明園①價(jià)格水平多層均價(jià)為+3282元/m2；小高層均價(jià)為+3780元/m2左右。(3)區(qū)域小結(jié)②戶型情況主力戶型（2、3房）面積：70～100平方米。③銷售分析多層的總體銷售率達(dá)到80%以上。小高層物業(yè)由于實(shí)用率較低、價(jià)格相對(duì)較高，銷售情況不太理想。④客戶分析鹽田港職工以及沙頭角保稅區(qū)的白領(lǐng)員工占50～60%；

2、本地的原有居民占20～30%；從沙頭角和香港過(guò)來(lái)的客戶占10～20%。⑤市場(chǎng)潛力鹽田港板塊所面對(duì)的客戶屬于中等收入階層，購(gòu)買力相比沙頭角的客戶稍低，但由于潛在客戶的數(shù)量較多，而中高素質(zhì)的樓盤供應(yīng)有限，隨著鹽田港開發(fā)的進(jìn)一步深入，市場(chǎng)購(gòu)房潛力將得到進(jìn)一步釋放。第二章項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目基本情況[區(qū)位概況][周邊配套]二、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)（SWOT分析）第三章項(xiàng)目定位一、產(chǎn)品定位[綜合定位]“親山近海，美景家園”[特征定位]時(shí)尚的現(xiàn)代濱海建筑風(fēng)格。環(huán)境優(yōu)美、景色宜人的花園小區(qū)。物超所值的樓盤形象。體現(xiàn)“以人為本”的開發(fā)意識(shí)。[名稱]東海麗景第四章素質(zhì)營(yíng)造建議一、總體布

3、局建議[樓宇布局]項(xiàng)目由7棟多層和3棟小高層組成，整體上基本能夠較好地體現(xiàn)地塊開發(fā)的經(jīng)濟(jì)性。但是在樓宇之間的排列上仍有一些值得商榷的地方：1號(hào)樓A型乙戶、E型住宅與2、3號(hào)樓的對(duì)沖現(xiàn)象明顯，而且A型乙戶在園區(qū)內(nèi)的突出感也比較明顯，從風(fēng)水學(xué)的角度看很不理想，因此建議通過(guò)造型的處理，將直角柔化為半圓或多邊形，形成立面的特色，變不利因素為有利因素。[入口設(shè)計(jì)]小區(qū)主入口不僅在地面上的裝飾要有濱海色彩的表現(xiàn)，而且頂棚的外型同樣要有起伏的韻律，建議主入口采用電動(dòng)收縮門；而小區(qū)次入口則可以不用設(shè)計(jì)頂棚，直接使用鐵花柵門。另外在兩個(gè)入口處各設(shè)一個(gè)保安崗?fù)?。[道路與行車系

4、統(tǒng)]根據(jù)消防的需要，在各樓宇側(cè)安排合理的車行道路。由于發(fā)展商已決定采用地面停車為主的機(jī)動(dòng)車停放方式，故建議停車位集中在組團(tuán)的外側(cè)，并以路障將小區(qū)外環(huán)路與內(nèi)圍通道相隔離，汽車只在外圍繞行，做到內(nèi)環(huán)境的人車分流，提高園區(qū)內(nèi)部庭院的利用率。三、園區(qū)環(huán)境建議[綜合環(huán)境塑造]第五章營(yíng)銷推廣建議[整體價(jià)格定位]銷售時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境周邊樓盤的供應(yīng)及銷售情況樓盤自身客觀條件周邊配套的完善情況銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排發(fā)展商的盈利目標(biāo)多層入市均價(jià)：+3200元/平方米小高層入市均價(jià)：+3700元/平方米。一、價(jià)格策略