麗景灣項目定位策略報告

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1、項目市場定位分析篇一、導(dǎo)言二、武漢市場分析1、整體環(huán)境分析2、地產(chǎn)大環(huán)境分析3、項目周邊市場分析三、項目定位分析1、項目品質(zhì)定位2、目標客戶群定位3、價格定位4、小結(jié)四、項目建議五、定位報告總結(jié)營銷推廣篇一、產(chǎn)品檔案二、項目走向分析三、項目推廣重點四、項目推廣賣點訴求五、目標客戶群訴求定位六、營銷推廣形象訴求定位七、營銷推廣方式八、營銷推廣原則九、營銷推廣階段的劃分十、營銷推廣方案市場調(diào)查武漢市近年來的經(jīng)濟一直是呈現(xiàn)一個上長的趨勢，總體經(jīng)濟總量逐年遞增，全市人均收入及消費支出逐年增長，全市總體經(jīng)濟狀況日趨好轉(zhuǎn)。未來的武漢市內(nèi)的樓市價格將不斷爬升，金銀湖地帶的行情更是要穩(wěn)步增長。

2、開發(fā)商太多，且實力差距很大，造成資源的大量浪費；大多數(shù)開發(fā)商的經(jīng)營理念落后，模式陳舊，品牌意識不強；市場競爭不規(guī)范和透明，欺詐行為時不發(fā)生；福利分房在一些單位變換手法搭末班車，削弱了房市的生機和活力；經(jīng)濟適用房、；發(fā)居房開發(fā)過多，擾亂了正常的價格秩序，精品小區(qū)太少；一部分房地產(chǎn)代理公司規(guī)模、實力偏低，沒有起到提升武漢房地產(chǎn)市場的作;未來的暢銷樓盤，不僅基于較高的綜合素質(zhì)，而且要在社區(qū)個性與特色空間的營造上，必須建立項目獨特、鮮明的魅力所在。市場需求分析1、房屋類型中檔樓盤購房類型選擇統(tǒng)計表1）首選從圖中可以看出帶電梯的多層最受歡迎，選擇的人占37%，其次是小高層，占35%，選擇

3、多層的占19%，相比之下，高層和別墅的價格較高，選擇高層和別墅的分別為4%和5%。2）次選從上圖可以看出：小高層和帶電梯的多層都是比較受歡迎的，多層價格相對比較低，選擇的占21%。高檔樓盤購房類型選擇統(tǒng)計表1）首選2）次選高檔樓盤的購房者對建筑類型的選擇偏向于小高層，與多層和高層相比，小高層有著許多優(yōu)點，這也是它比較受歡迎的原因。（注：在中檔和高檔樓盤的房屋類型選擇中，帶電梯的多層比例比實際購買比例要高出很多，這主要是由成本增高所帶來的價格增高所致，所以并不能將其做為有效需求看待。）2、單套面積中檔樓盤購房面積選擇從上圖可以看出，選擇101-120平方米的中等面積的人數(shù)占39%

4、，80平方米以下的僅占4%，150平方米的大戶型占9%，121-150平方米和1-100平方米的這兩種戶型所占的比例也不小，總的來說選擇中等戶型的占絕大多數(shù)。高檔樓盤購房面積選擇從上圖可以看出：選擇101-120平方米和121-150平方米的中等戶型所占的比例分別為41%和32%，選擇150平方米以上的大戶型的人數(shù)較少，100平方米以下和200平方米以上的更少。選擇250平米以上的幾乎沒有。中等戶型仍然是主流。3、戶型中檔樓盤房型選擇統(tǒng)計從上圖可以看出，復(fù)式房型最受歡迎，選擇的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的48%，其次是錯層，占32%，選擇普通平層的為20%，看來，講究房型有所變化的還是大有人

5、在。選擇三室的占61%，二室的占24%，四室的占12%，四室以上和一室的比例都很小，表明：三室是主流，二室和四室也有一定的需求。二室以下的小戶型和四室以上的大戶型的市場則不大。從上圖可以看出，大多數(shù)人希望購買新房是二廳的。與客廳的情況相似，大多數(shù)人對衛(wèi)生間的要求也是希望擁有兩個衛(wèi)生間。分析：由以上調(diào)查資料可見，主力戶型應(yīng)為：錯層三室兩廳兩衛(wèi)，平均選擇比例為56%，其次是復(fù)式三室兩廳兩衛(wèi)，平層三室兩廳兩衛(wèi)等戶型。（注：其中復(fù)式、錯層選擇只是一種理想需求，尤其是復(fù)式，因為面積和價格都偏高，總價很高，從而導(dǎo)致有效消費較弱，并不能完全代表有效需求。）從上圖對房屋調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果顯示出人們對

6、房屋類型的選擇明顯偏向于“復(fù)式”這種房型，其次是錯層，這個結(jié)果與中檔樓盤調(diào)查的統(tǒng)計結(jié)果相同。對居室的選擇比例從高到低依次是“三室”、“四室”、“二室”、“四室以上”、“一室”。從上圖可以看出：占總?cè)藬?shù)67%的人選擇“二廳”，可見多數(shù)人都希望新房擁有兩個廳。從上圖可以看出：占總?cè)藬?shù)69%的人選擇“二衛(wèi)”，大多數(shù)人都希望新房擁有兩個衛(wèi)生間。從以上的幾個圖綜合起來看，我們可以得出以下的戶型組合：按照最優(yōu)化的組合，最受歡迎的戶型是復(fù)式三室二廳二衛(wèi)。平均的選擇比例為61%，其次是錯層三室二廳二衛(wèi)、錯層三室二廳一衛(wèi)、錯層三室一廳兩衛(wèi)，錯層三室一廳一衛(wèi)等戶型。（注：雖然同中檔樓盤的消費群體相

7、比，高檔樓盤的消費群體消費力相對要強，但同樣存在理想選擇與實際消費之間的距離，此項調(diào)查結(jié)果只可做為參考，而不宜將做為產(chǎn)品定位的唯一依據(jù)。）4、購房者注重要素調(diào)查：中檔樓盤調(diào)查在第一注重選項中，價格因素遙遙領(lǐng)先，其次是環(huán)境，再次是地段；第二注重選項中，人數(shù)最多的是地段，其次是環(huán)境，再次是價格，可見這三個因素確實是最重要的。從上圖可以看出：購房者首選的購房注重因素中，價格是最重要的因素，其次是環(huán)境、地段，聯(lián)系到中檔樓盤調(diào)查的統(tǒng)計結(jié)果，仍然是這三個因素最重要，但環(huán)境因素由中檔樓盤調(diào)查結(jié)果中的第三位