南匯區(qū)別墅項目概況

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1、南匯區(qū)別墅項目概況戰(zhàn)略投資部一、南匯區(qū)概況1.1地理位置1.2經(jīng)濟狀況1.3交通狀況1.1地理位置南匯位于黃浦江東岸，杭州灣畔，北與浦東新區(qū)接壤，西與閔行毗鄰，西南與奉賢交界，東南兩側瀕臨東海，海岸線長45公里。目前的區(qū)治惠南鎮(zhèn)，西北距上海市中心人民廣場48公里，距浦東國際機場24公里。1.2經(jīng)濟狀況年份人口(萬人)生產(chǎn)總值財政收入人均年工資人均居住面積200590.1(戶籍人口71.89萬人)274.9億74.8億2641710.5；20.3200692.98(戶籍人口72.73萬人)350.2億106.9億2783412.7；19

2、.22006年南匯區(qū)實現(xiàn)地方生產(chǎn)總值350.2億元，比上年增長27.4%，按可比價格計算，可比增長26.8%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值16.5億元，可比增長7.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值191.0億元,可比增長17.7%，其中：工業(yè)增加值165.1億元，可比增長15.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值142.7億元，可比增長45.1%。2006年全區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整為4.7：54.5：40.8。2005年實現(xiàn)南匯生產(chǎn)總值274.9億元，比上年增長18.1%，按可比價格計算，可比增長16.2%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值15億元，可比下降4.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值162.

3、4億元,可比增長16.1%，其中：工業(yè)增加值142.5億元，可比增長16.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值97.4億元，可比增長20.1%。2005年全區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比重為5.5：59.1：35.4。2007年1-6月，全區(qū)完成房地產(chǎn)投資41.4億元，比上年同期下降15.4%，占固定資產(chǎn)投資比重23.4%。商品房銷售形勢較好。銷售面積94.2萬平方米，同比增長95.0%,商品房空置面積48.1萬平方米,同比增長108.2%。從經(jīng)濟指標看，當?shù)氐娜司a(chǎn)總值37664，人均工資27834，而人均居住面積才19.2，應該說當?shù)氐姆康禺a(chǎn)在總量需求上較大，有發(fā)展

4、空間。二、上海房地產(chǎn)市場分析上海樓市進入持續(xù)高速發(fā)展階段，市場06年以來連續(xù)兩年出現(xiàn)需大于供的現(xiàn)象；目前住宅類物業(yè)的成交均價已經(jīng)達到11500元/平米以上的高位，存量房源也處于歷史低位。市場供需失衡，存量急劇消化，06、07年上海樓市保持了強勁的增長勢頭，價格環(huán)比上漲達到了10%/年甚至更高。據(jù)統(tǒng)計07年上海住宅市場新增供應量供需比達到了1：1.2，特別是下半年局部地區(qū)價格上漲迅猛。月份2005年2006年2007年新增供應13343413170286836總面積155340174700202968均價115921209114478新增供

5、應1：1.161：1.3301:02.3供需比供需失衡，樓價猛漲，07年南匯別墅價格飛速上漲，分析認為導致此現(xiàn)象的主要原因有2：①、整體經(jīng)濟市場的上揚，帶動了區(qū)域樓市出現(xiàn)了熱銷；②、區(qū)域樓市內(nèi)供應急劇萎縮，導致局部供應不足，賣方大幅拉價的現(xiàn)象。總量周康百分比惠南百分比航頭百分比總占05年1553406821944%2986419%3910025%88%06年1747007096841%1852711%5178030%82%07年2029685972029%1390223%5721241%93%目前均價（元/平米）2300020000170

6、00（獨立別墅）南匯別墅市場分為3大板塊，分別為周康板塊、航頭板塊、惠南板塊。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,惠南版塊別墅的熱度逐年增加。目前別墅的價格在20000元/平方米。三、地塊分析土地面積72698總建筑面積36450其別墅建筑面積8880.9中聯(lián)排別墅建筑面積15238.8疊加別墅建筑面積11793.3會所及配套建筑面積537總建筑面積(地下)15988.9本項目地塊位于南匯區(qū)南六公路西側，距離上海野生動物園2KM，地塊位于惠南板塊別墅區(qū)范圍。處于惠南別墅板塊，產(chǎn)品有板塊依托；區(qū)域內(nèi)交通狀況相對較好；項目所在區(qū)域規(guī)劃的旅游休閑功能，已經(jīng)越來越明

7、顯，適合別墅和低密度產(chǎn)品開發(fā)；上海強勁的后起板塊特征非常強烈，需求與供應引起市場更大關注；經(jīng)濟型別墅的客戶群體總量高；區(qū)域內(nèi)已售別墅為早期別墅產(chǎn)品，目前在售別墅的產(chǎn)品也處于提升階段，具有一定市場潛力，價格提升空間大；