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1、77/78南匯區(qū)三灶鎮(zhèn)不墅項(xiàng)目報(bào)告目錄第一部分宏觀市場(chǎng)分析……………………………………02~2077/78南匯區(qū)三灶鎮(zhèn)不墅項(xiàng)目報(bào)告目錄第一部分宏觀市場(chǎng)分析……………………………………02~2077/78第二部分上海不墅市場(chǎng)分析………………………………21~34第三部分項(xiàng)目環(huán)境分析……………………………………35~37第四部分區(qū)域市場(chǎng)分析……………………………………38~49第五部分產(chǎn)品定位…………………………………………50~74第六部分銷售策略…………………………………………75~00第一部分宏觀市場(chǎng)分析——77/78供需兩旺，外來購(gòu)房者比例增高——
2、市場(chǎng)規(guī)范，大勢(shì)看好，穩(wěn)步進(jìn)展一、2002年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：2002年上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)接著上年的快速進(jìn)展勢(shì)頭：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模保持高位增長(zhǎng)，商品房市場(chǎng)供需兩旺,市場(chǎng)總體呈現(xiàn)加速進(jìn)展態(tài)勢(shì)。2002年上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述如下：1、市場(chǎng)綜述：?本市房地產(chǎn)開發(fā)投資額自1999年開始連年攀升，2002年投資額突破了700億元前所未有的高位，土地供應(yīng)接著放量，2002年新增經(jīng)營(yíng)性用地出讓面積較上年增加52.2%，其中住宅出讓面積同比增幅更是高達(dá)60.4%。?77/78商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和預(yù)售登記面積實(shí)現(xiàn)了跳躍試進(jìn)展，供求比趨于穩(wěn)定，存量產(chǎn)權(quán)房交易量接著較快增長(zhǎng)，顯
3、示了上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入一個(gè)嶄新的進(jìn)展時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)將更趨活躍成熟。1、走勢(shì)分析：?投資建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步趨大，辦公、商業(yè)底位反彈：自1997年以來，上海市房地產(chǎn)業(yè)步入上升軌道，特不是近幾年進(jìn)展勢(shì)頭加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)各要緊指標(biāo)持續(xù)增長(zhǎng)。在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展過程中，住宅無疑成為本市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的領(lǐng)頭羊，對(duì)本市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展起了舉足輕重的作用。2002年房地產(chǎn)投資額住宅超過77%，施工面積、新開工面積及竣工面積住宅比重超過83%。?舊區(qū)改造力度加大，中心城區(qū)“空心化”跡象逐漸顯現(xiàn)：77/78近年來，上海市加大了舊城區(qū)改造進(jìn)程，動(dòng)拆遷面積連續(xù)三年增加，而近兩年增
4、幅均超過25個(gè)百分點(diǎn)，2002年完成動(dòng)拆遷面積是2000年的1.76倍，動(dòng)拆遷面積快速增加。?商品房供需兩旺，供求關(guān)系漸趨理想，存量房增幅放緩：2002年上海市增量商品房市場(chǎng)完成跨越式的進(jìn)展，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和預(yù)售登記面積同步大幅增長(zhǎng)。近6年，本市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積走出“U”字型，在1999年觸底回升。1997—2001年，批準(zhǔn)預(yù)售量始終在1400—1900萬(wàn)㎡區(qū)間波動(dòng)。預(yù)售登記面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，由1997年的低位開始增長(zhǎng)，1997年供求比僅為1：0.25，隨后商品房預(yù)售量逐年增加，至2001年供求情況逆轉(zhuǎn)，年度需求量首次超過供給量，達(dá)到1：1.10的高
5、位；2002年供求關(guān)系趨勢(shì)于平和，在供需放量的同時(shí)，供求比有所下降，位于1：1.03，講明本市商品房市場(chǎng)經(jīng)歷近年的進(jìn)展，正逐步走向成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)能力逐漸加強(qiáng)。77/782002年本市購(gòu)房對(duì)象發(fā)生了一定變化，在所有購(gòu)房者中，本市購(gòu)房者購(gòu)房面積比重增幅最低，而境外購(gòu)房者購(gòu)房面積較上年增加了1.5倍，2002年本市居民購(gòu)房比重有所下降，較上年減少5.11%，而外地和境外比重分不提升了2.82%和2.29%。1、價(jià)格分析：?商品房?jī)r(jià)格接著上揚(yáng)，住宅價(jià)格穩(wěn)定增長(zhǎng)：依照上海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：2002年上海市商品房?jī)r(jià)格接著上揚(yáng)，2002年商品房
6、平均成交價(jià)格4895元/㎡，同比增長(zhǎng)12.46%。?77/78商品房住宅價(jià)格結(jié)構(gòu)重心明顯上移，價(jià)位越高成交量增幅越大：統(tǒng)計(jì)表明2002年低價(jià)位段上成交量減少，其他價(jià)格段上隨價(jià)格越高，其成交量增長(zhǎng)速度越快。2002年單價(jià)3000元/㎡以下商品房成交面積同比下降了3.4%，占總量14.4%的比重，較上年下降了7.6%，而3000-5000元/㎡、5000-7000元/㎡及7000元/㎡以上成交量增幅分不為42.2%、97.9%和131%，升幅依次趨大。?存量房成交價(jià)格快速上升，其上漲幅度大于增量房?2001-2002年全市住宅價(jià)格成交（套數(shù)）結(jié)構(gòu)比較（單位
7、：%）二、2003年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析77/782003年上半年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)接著保持近年來供求兩旺的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)在高位運(yùn)行中穩(wěn)定增長(zhǎng)，投資與消費(fèi)同步進(jìn)展，供應(yīng)與需求差不多平衡。期間，經(jīng)受"非典"疫情等不利因素的阻礙，5月份商品房預(yù)售登記、存量房買賣等個(gè)不指標(biāo)一度出現(xiàn)微降的情況，但自6月份起即開始大幅回升，呈現(xiàn)健康的進(jìn)展態(tài)勢(shì)。1、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)正趨改善今年上半年，全市商品房登記預(yù)售面積為1274.37萬(wàn)平方米其中，每平方米均價(jià)在4000元以下的為387.04萬(wàn)平方米，占30.4%；4000至7000元的為648.
8、86萬(wàn)平方米，占50.9%；7000元以上的為238.80萬(wàn)平方米，占18.7%。從總體上看，
