天盛壹中心商業(yè)定位報(bào)告

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1、天盛壹中心商業(yè)定位報(bào)告鳳凰涅槃，王者歸來(lái)項(xiàng)目部所做的工作第一階段市場(chǎng)調(diào)查第二階段撰寫(xiě)報(bào)告第三階段中期溝通8.8-8.158.16-8.208.21工作內(nèi)容工作內(nèi)容工作內(nèi)容收集基礎(chǔ)資料商圈調(diào)查消費(fèi)者調(diào)查經(jīng)營(yíng)者調(diào)查投資者調(diào)查專業(yè)人士訪談典型項(xiàng)目調(diào)研確定研究思路撰寫(xiě)研究報(bào)告主體公司評(píng)審修改調(diào)整方案溝通頭腦風(fēng)暴問(wèn)題樹(shù)什么樣的市場(chǎng)什么樣的客戶什么樣的產(chǎn)品什么樣的價(jià)格支持什么樣的租金水平支持什么樣的業(yè)態(tài)規(guī)劃形成什么樣的市場(chǎng)定位本報(bào)告所解決的核心問(wèn)題本報(bào)告旨在重點(diǎn)解決項(xiàng)目商業(yè)部分的整體定位前提市場(chǎng)背景客戶分析產(chǎn)品定位我們的思維導(dǎo)圖前提20

2、07年底實(shí)現(xiàn)約7000萬(wàn)的商業(yè)部分銷(xiāo)售目標(biāo)或?qū)崿F(xiàn)商業(yè)30%的銷(xiāo)售率2008年5月底完成商業(yè)部分85%的銷(xiāo)售率有效實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔前提前提１前提2市場(chǎng)背景地塊解析區(qū)域背景商業(yè)市場(chǎng)地塊解析地塊四至:周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，臨街正面為交通主干道地塊東邊為城市交通干道北大街地塊西邊接壤成都市三大歷史文化保護(hù)區(qū)之一的文殊坊地塊北邊連接西馬道街,街道凌亂,路況很差地塊南邊臨西珠市街,少量待拆遷的老式建筑,一層為沿街商鋪西馬道街西珠市街文殊坊北大街本案地塊解析地塊周邊現(xiàn)狀:商業(yè)氛圍較為濃厚,公共配套設(shè)施完備人人樂(lè)四川人民政府政務(wù)服務(wù)中心工商銀行城隍

3、廟電子市場(chǎng)商業(yè)銀行地平線手機(jī)超市商業(yè)：草市新街,人人樂(lè),文殊坊,好又多,地平線手機(jī)超市市場(chǎng)：城隍廟電子市場(chǎng)公共配套：成都市第八人民醫(yī)院,四川仁愛(ài)醫(yī)院政府機(jī)關(guān)：四川人民政府政務(wù)服務(wù)中心其他：工商銀行,商業(yè)銀行,招商銀行等。周邊商業(yè)環(huán)境—形象滯后，檔次低，有一定消費(fèi)力地塊解析地塊東邊:北大街,車(chē)流量人流量巨大,好又多是整個(gè)區(qū)域的一個(gè)人氣聚集點(diǎn),近期進(jìn)駐的豪客來(lái)也將成為整個(gè)區(qū)域的人氣形成聚合點(diǎn)地塊西邊的文殊坊是市政府重點(diǎn)打造的文化旅游景區(qū)目前項(xiàng)目周邊商業(yè)多以街鋪形態(tài)零散分布于，經(jīng)營(yíng)便利店、小型超市、餐飲、旅館、診所、五金、雜貨等，

4、規(guī)模小、檔次低，面向區(qū)域內(nèi)住戶；地塊解析項(xiàng)目相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):一、規(guī)劃建設(shè)凈用地面積8303.90㎡二、規(guī)劃總建筑面積64725.3㎡其中：商業(yè)建筑面積12177.2㎡三、機(jī)動(dòng)車(chē)位389輛其中：1、地面停車(chē)位40輛2、地下停車(chē)位349輛推論：本項(xiàng)目屬于城市中心中等規(guī)模綜合性項(xiàng)目地塊解析屬性具象詮釋區(qū)位城市中心區(qū)域區(qū)域消費(fèi)較為成熟，形象較為陳舊交通組織便利東邊臨城市主干道北大街，地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，對(duì)外交通便捷環(huán)境生活設(shè)施完善周邊有第八醫(yī)院、工商銀行、學(xué)校等有一定的商業(yè)氛圍西邊是成都市最大的歷史文化保護(hù)區(qū)——文殊坊，商業(yè)氛圍還需

5、要進(jìn)一步營(yíng)造，東邊的兩個(gè)品牌餐廳在形象上獨(dú)樹(shù)一幟。北邊是好又多超市，人流密集。項(xiàng)目中等規(guī)模綜合項(xiàng)目商業(yè)建筑面積1.2萬(wàn)平方米地塊地塊南北街道形象欠佳北邊沿西馬道街、南邊沿西珠市市街有沿街老式待拆遷建筑形象較差。市場(chǎng)背景地塊解析區(qū)域背景商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域背景政府規(guī)劃：3－5年本區(qū)域?qū)⒊蔀槌啥际兄行淖畲笠?guī)模的商務(wù)休憩區(qū)，全面重振草市街商業(yè)格局本案毗鄰的文殊坊——成都市規(guī)劃的RBD區(qū)域背景未來(lái)商業(yè)格局預(yù)判—王者歸來(lái)，大勢(shì)所趨，三足鼎立文殊院片區(qū)21號(hào)地塊文殊院C5地塊地塊編號(hào):文殊院C5地塊開(kāi)發(fā)公司:成都金開(kāi)用地面積:9.9畝容積率:≤

6、6.0建筑高度:≤航空限高80米用地性質(zhì):二類住宅兼商業(yè)金融業(yè)用地(可兼容商業(yè)金融業(yè)20%-50%)拍賣(mài)日期:2006.7.28地塊編號(hào):文殊院片區(qū)21號(hào)地塊開(kāi)發(fā)公司:成都正成用地面積:10.08畝容積率:≤5.5,住宅≤3.5建筑高度:≤121.6米用地性質(zhì):二類住宅兼商業(yè)用地拍賣(mài)日期:2007.7.25區(qū)域背景區(qū)域背景總結(jié)政府規(guī)劃：3－5年本區(qū)域?qū)⒊蔀槌啥际兄行淖畲笠?guī)模的商務(wù)休憩區(qū)，全面重振草市街商業(yè)格局未來(lái)商業(yè)格局預(yù)判—王者歸來(lái)，大勢(shì)所趨，三足鼎立商業(yè)市場(chǎng)本項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)格局現(xiàn)狀：整體滯后，蓄勢(shì)待發(fā)城隍廟電子市場(chǎng)文殊

7、坊時(shí)代印象賣(mài)場(chǎng)餐飲文殊坊是在成都市政府規(guī)劃的歷史文化保護(hù)區(qū)由中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司傾力打造，占地共400畝的精品旅游項(xiàng)目。城隍廟電子市場(chǎng)是西部最大的電子、電器批發(fā)集市。市場(chǎng)緊臨成都市府河的濱河路，東起解放路北二段，西至人民北路一段，交通極為方便。市場(chǎng)占地甚廣，由10個(gè)交易區(qū)組成。時(shí)代印象以該項(xiàng)目的商業(yè)裙樓為基礎(chǔ)，集中了該區(qū)域的商業(yè)步行街、超市、中式快餐等。市場(chǎng)背景地塊解析區(qū)域背景商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)的兩種類型：集中商業(yè)：文殊坊、時(shí)代印象等臨街商鋪：解放路北二段、北大街、草市街等；商業(yè)市場(chǎng)本區(qū)域商業(yè)物業(yè)類型商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)有集中式商

8、業(yè)物業(yè)比較表本區(qū)域的商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率一般處于3%-4%之間的較低水平；名稱規(guī)模商業(yè)主題店（主題商業(yè)）售價(jià)銷(xiāo)售率租金出租率時(shí)代印象1.3萬(wàn)平方米休閑、百貨、中式快餐等1F：1.5萬(wàn)—2萬(wàn)2F：0.9萬(wàn)33%1F：30—70元2F以上：15元40%文殊坊一期8.3萬(wàn)平方米旅游紀(jì)念品、古玩、特色餐