郭玉群臺(tái)灣養(yǎng)老地產(chǎn)典型案例盈利模式及運(yùn)營(yíng)服務(wù)

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1、郭玉群：臺(tái)灣養(yǎng)老地產(chǎn)典型案例盈利模式及運(yùn)營(yíng)服務(wù)2012-11-2613:46:15來(lái)源：中房網(wǎng)【摘要】：2012年11月22-24日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)老年住區(qū)委員會(huì)、中國(guó)百年建筑研究院承辦，中房網(wǎng)獨(dú)家支持的“2012年老年住區(qū)典型項(xiàng)目交流會(huì)”在北京太陽(yáng)城奧林匹斯俱樂(lè)部隆重召開(kāi)。上海群業(yè)咨詢顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理郭玉群各位女士、各位先生，大家下午好！禮拜五的下午三點(diǎn)半，我想大家都滿累了，所有的聽(tīng)眾很累，所以主講的壓力很大，所以大家可以動(dòng)一下。臺(tái)灣作為中國(guó)領(lǐng)土的一部分，我們雖然被歸到國(guó)際組，我們還是談一下國(guó)內(nèi)大陸的情況，再晚一點(diǎn)有我們公司的顧問(wèn)邵總，他本身也在臺(tái)灣機(jī)構(gòu)經(jīng)

2、營(yíng)20年的經(jīng)驗(yàn)，他會(huì)談得更細(xì)。我們關(guān)注國(guó)內(nèi)未來(lái)的養(yǎng)老到底怎么發(fā)展，這也是未來(lái)幾年我們公司在項(xiàng)目的操作上發(fā)展上非常關(guān)心的問(wèn)題。這也是在座的開(kāi)發(fā)商關(guān)注的問(wèn)題。我的演講分為三個(gè)部分：針對(duì)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老的宏觀市場(chǎng)談一下我們的觀點(diǎn)，知識(shí)面的東西我不花太多的時(shí)間去做闡釋，包括各種養(yǎng)老宏觀數(shù)據(jù)，大家參加過(guò)很多的論壇，到處都在談這樣的問(wèn)題。聯(lián)合國(guó)推中國(guó)老年人口有很細(xì)致的報(bào)告，這張圖是2011年，他們認(rèn)為中國(guó)人口快幅度的成長(zhǎng)開(kāi)始發(fā)生，這件事情在我們實(shí)際操作項(xiàng)目的時(shí)候，的確發(fā)生這樣的問(wèn)題，我們2008年談養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有幾個(gè)企業(yè)家、客戶對(duì)這個(gè)概念有比較清晰的了解，真正幾個(gè)大企業(yè)集團(tuán)開(kāi)始在2010年進(jìn)入

3、這個(gè)市場(chǎng)，2010年、2011年市場(chǎng)的脈動(dòng)很強(qiáng)勁，到今年感覺(jué)到整個(gè)項(xiàng)目的爆發(fā)力是百花齊放，今年我認(rèn)為是中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的啟動(dòng)元年，尤其現(xiàn)在已經(jīng)11月了，明年開(kāi)始各位會(huì)在市場(chǎng)上看到很多的項(xiàng)目。這張圖是我們2010年幫客戶做的全國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的預(yù)估，為什么放這張呢？我們是有一個(gè)論述的，包括奧美集團(tuán)在2009年對(duì)中國(guó)老年人消費(fèi)習(xí)慣做過(guò)很深入的報(bào)告，那時(shí)候平均測(cè)算國(guó)內(nèi)老年人在2009年的時(shí)候，一年的自主消費(fèi)金額25000塊左右，我們那時(shí)候以一些投行包括奧美做了這樣一個(gè)末新，這個(gè)模型的基礎(chǔ)結(jié)論現(xiàn)在我們覺(jué)得不重要了，包括我們當(dāng)初設(shè)定養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的平均費(fèi)用是1500塊，中國(guó)市場(chǎng)作為一個(gè)臺(tái)灣同胞來(lái)國(guó)內(nèi)發(fā)展這么多

4、年，我感覺(jué)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)非常多元化而且發(fā)展非?？?，兩年前上海有600多家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，3000塊錢是大家心理認(rèn)知的平均限度，可是各位可以看到，今年開(kāi)始，上海和北京有很多超過(guò)7、8千塊的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)出來(lái)了，而且經(jīng)營(yíng)效率還不錯(cuò)，一般的退休干部退休金5000塊，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)的發(fā)展速度，在這兩三年做了一些比較跳躍性的成長(zhǎng)，大家都要做高端，高端的市場(chǎng)有多大？我重新整理了一下這個(gè)表格，我發(fā)現(xiàn)才兩年的時(shí)間，中國(guó)對(duì)定價(jià)已經(jīng)產(chǎn)生了很大的變化。所以反過(guò)來(lái)現(xiàn)在大家看很多的地產(chǎn)養(yǎng)老項(xiàng)目覺(jué)得不靠譜，可是也許兩年三年回頭來(lái)看覺(jué)得這件事情是可行的，會(huì)有一些發(fā)展。所以，我們對(duì)整個(gè)宏觀市場(chǎng)的確有我們自己的一些觀點(diǎn)，大家看看下面這四

5、個(gè)：第一我認(rèn)為中國(guó)改革開(kāi)放30年，從商業(yè)模式引進(jìn)一直到20年前外貿(mào)模式發(fā)展，到10年前房地產(chǎn)業(yè)的大起飛，接下來(lái)中國(guó)面臨的是人類歷史上另外一個(gè)很大的變局就是中國(guó)人口結(jié)構(gòu)和生活的改變，計(jì)劃生育的父母在前兩年邁入60歲，中國(guó)未來(lái)20年的家庭都只有一個(gè)孩子，他可能到北京、上海、香港、臺(tái)北去上班，所以空巢老人的家庭結(jié)構(gòu)改變是一個(gè)非常深層的部分，任何一個(gè)大的商機(jī)一定是這種生活結(jié)構(gòu)的大改變所產(chǎn)生的，這也是為什么我們那么看好中國(guó)，如果就養(yǎng)老的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)講，因?yàn)槿祟悘膩?lái)沒(méi)有這么老過(guò)，中國(guó)也沒(méi)有這么老過(guò)，我們現(xiàn)在的確是邁入很獨(dú)特的人類歷史上的時(shí)期。第二個(gè)就是重資產(chǎn)價(jià)值和服務(wù)管理價(jià)值，這也是國(guó)內(nèi)發(fā)展上碰到

6、的很有趣的現(xiàn)象，現(xiàn)在北京、上海的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)比臺(tái)北、香港、洛杉磯的平均房?jī)r(jià)高，可是這幾個(gè)地方的服務(wù)水平，我剛才談了機(jī)構(gòu)服務(wù)的收費(fèi)比地方要低很多，在香港住養(yǎng)老院如果有政府補(bǔ)貼大概需要3000塊，如果沒(méi)有政府補(bǔ)貼，大概要13000塊錢。臺(tái)灣大概也是在10000塊錢左右。所以國(guó)內(nèi)愿意省錢買房子，可是我不一定愿意省錢去買服務(wù)，我們?cè)谧龅禺a(chǎn)設(shè)計(jì)和項(xiàng)目設(shè)計(jì)的時(shí)候，這樣的消費(fèi)心態(tài)掌握是滿關(guān)鍵的。當(dāng)然國(guó)內(nèi)消費(fèi)心態(tài)變化很快，今年開(kāi)始大家都在談養(yǎng)老，CCTV前幾天做了《明天我們會(huì)養(yǎng)老》，朱總還被邀請(qǐng)做了采訪，所以中國(guó)的養(yǎng)老是在集中力氣做大事。第三個(gè)是國(guó)內(nèi)的政策今年有很多的政策出臺(tái)和變化，目前來(lái)看很多東西

7、是偏向政府福利補(bǔ)貼的角度切入市場(chǎng)，以中國(guó)這么大的人口基數(shù)，13億人口的基數(shù)，美國(guó)只有3億人口，我們占地的土地面積是一樣的，如果中國(guó)要實(shí)現(xiàn)美國(guó)夢(mèng)，地球會(huì)有很大的壓力，所以老年事業(yè)都要政府做補(bǔ)貼，政府會(huì)有很大的壓力，所以現(xiàn)在無(wú)論是中央還是黨都了解這樣的情況，只是在找方法。這件事情從我們的角度來(lái)看，怎么去產(chǎn)生一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的設(shè)計(jì)和邏輯？政策引導(dǎo)是非常關(guān)鍵的，這半年出臺(tái)了非常多的政策，包括七月份出臺(tái)的引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，都是指導(dǎo)性的原則，里面的很多東西在產(chǎn)業(yè)鏈的