2013年第9周北京房地產(chǎn)市場(chǎng)周報(bào)

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1、9(20130218-20130224)一、政策及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)土地動(dòng)態(tài)占去年七成北京兩月賣(mài)地收入476億——2月28日，北京土地市場(chǎng)迎來(lái)首場(chǎng)開(kāi)年盛宴，包括朝陽(yáng)、房山、大興、通州等區(qū)的13宗經(jīng)營(yíng)性用地迎來(lái)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。競(jìng)拍結(jié)果顯示，13塊地全部出讓成功，過(guò)半土地溢價(jià)率近50%，包括萬(wàn)科、保利、首開(kāi)等33家房企參與奪地競(jìng)爭(zhēng)，成交總額超過(guò)107億元。至此，北京今年前兩個(gè)月土地出讓金收入達(dá)到475.8億元，占去年全年土地出讓金的73%。不過(guò)，受“兩會(huì)”期間與地方政府調(diào)控政策的落實(shí)影響，接下來(lái)的3月可能成為今年土地市場(chǎng)

2、的“低谷”。目前北京土地市場(chǎng)沒(méi)有新掛出將于3月成交的宅地或商業(yè)地塊。金融動(dòng)態(tài)“新國(guó)五條”細(xì)則發(fā)布二套房貸利率首付雙升——國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），作為對(duì)2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控五項(xiàng)政策措施的進(jìn)一步細(xì)化?！锻ㄖ芬蟾鞯匾患径纫蛏鐣?huì)公布今年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。對(duì)于部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，將進(jìn)一步提高二套房貸首付比例和貸款利率等。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，此次通知要求僅次于2011年初“國(guó)八條”，已經(jīng)超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期。中國(guó)工商銀行行長(zhǎng)：工行按規(guī)執(zhí)行二套房貸

3、利率——【背景】國(guó)務(wù)院辦公廳三月初發(fā)布了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》?！锻ㄖ芬蟾鞯匾患径纫蛏鐣?huì)公布今年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。對(duì)于部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，將進(jìn)一步提高二套房貸首付比例和貸款利率等。【反應(yīng)】對(duì)此，中國(guó)工商銀行行長(zhǎng)楊凱生在兩會(huì)現(xiàn)場(chǎng)表示，對(duì)于房貸政策，工商銀行會(huì)根據(jù)央行規(guī)定執(zhí)行二套房貸利率，但未回答是否已有省份開(kāi)始執(zhí)行差異化二套房貸的問(wèn)題。北京篇一、政策及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)企業(yè)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)觀點(diǎn)萬(wàn)科今年繼續(xù)積極定價(jià)賣(mài)房——萬(wàn)科2月28日在深圳大梅沙總部舉行2012年業(yè)績(jī)推介會(huì)，公司表示2013年將把

4、質(zhì)量第一作為工作的第一位，以積極的定價(jià)策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。同時(shí)萬(wàn)科的國(guó)際化也將進(jìn)一步推進(jìn)。2012年，萬(wàn)科的銷(xiāo)售毛利率和凈資產(chǎn)收益率體現(xiàn)為一增一降。2012年萬(wàn)科的結(jié)算毛利率25.8%，較上一年下降3個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)萬(wàn)科的凈資產(chǎn)收益率為19.66%，達(dá)到1993年來(lái)的最好水平。2013年，萬(wàn)科將特別強(qiáng)調(diào)銷(xiāo)售為先。公司董秘譚華杰稱(chēng)，“萬(wàn)科不囤地不捂盤(pán)，只要做到可售的條件我們盡可能快的賣(mài)掉。這意味著要靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，如果市場(chǎng)發(fā)生變化我們會(huì)實(shí)施積極的定價(jià)策略”。政協(xié)委員談國(guó)五條：調(diào)控房?jī)r(jià)不能只限需求——針對(duì)國(guó)

5、務(wù)院出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控新政中，二手房交易按照增值額20%征收個(gè)稅的規(guī)定，全國(guó)人大代表、清華大學(xué)教授蔡繼明表示，提高稅收，可能導(dǎo)致這些負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者?？刂品?jī)r(jià)的關(guān)鍵還在于擴(kuò)大供給。規(guī)定在一定程度上能抑制投機(jī)，蔡繼明表示，但其負(fù)面效應(yīng)也很明顯。按差額征收20%個(gè)稅以后，一些有房子的人可能取消賣(mài)房，從而減少了市場(chǎng)供給。即使房子用于出租，租金也未必能下降。另一方面他認(rèn)為，整個(gè)房地產(chǎn)的調(diào)控，單純靠限制需求肯定是行不通的，而是要提高供給。而要擴(kuò)大房子的供給，前提是擴(kuò)大土地的供給，這需要各地政府繼續(xù)努力。房?jī)r(jià)越調(diào)

6、越高之說(shuō)屬誤導(dǎo)——財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)全國(guó)政協(xié)委員賈康通“新國(guó)五條”出臺(tái)后，出現(xiàn)了二手房房主為轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)提高賣(mài)價(jià)，買(mǎi)房人敢在新政實(shí)施前搶房的消息，不少人認(rèn)為調(diào)控政策推高了樓市價(jià)格，賈康對(duì)此予以否認(rèn)。他指出，“越調(diào)越高”這個(gè)命題可能有誤導(dǎo)，要反問(wèn)一下，如果不調(diào)房?jī)r(jià)要瘋成什么樣子。網(wǎng)友看到的是越調(diào)越高，但北京在城鎮(zhèn)化水平不斷提高的歷史期間內(nèi)，中心區(qū)、建成區(qū)的房?jī)r(jià)總體表現(xiàn)是一個(gè)上揚(yáng)曲線，不是越調(diào)越高，本身越走越高，通過(guò)調(diào)整壓抑了一些泡沫，使這個(gè)曲線相對(duì)來(lái)說(shuō)斜率降低了，而且使過(guò)程中大起大落的因素減少了。針對(duì)

7、引發(fā)巨大爭(zhēng)議的二手房賣(mài)房征差額20%個(gè)稅的規(guī)定，賈康表示，這條措施的確在二手房市場(chǎng)上增加了交易的稅收負(fù)擔(dān)，但也會(huì)在一定程度上給二手房交易降溫。他指出，在供不應(yīng)求的主要矛盾情況下，增加的負(fù)擔(dān)一般會(huì)由買(mǎi)方承擔(dān)，就會(huì)減少一些人實(shí)際成交的可能性，買(mǎi)方?jīng)]有更多錢(qián)承擔(dān)這樣一個(gè)新增加的稅收，就無(wú)法達(dá)成原來(lái)的交易，這樣總體來(lái)說(shuō)是使二手房市場(chǎng)溫度是往下降的，是給二手房市場(chǎng)降溫的。國(guó)務(wù)院曾明確表示要適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，但一直沒(méi)有實(shí)質(zhì)動(dòng)作，對(duì)此，賈康表示，目前來(lái)看官方信息是比較明確的，要適時(shí)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，今年可能就

8、會(huì)出臺(tái)。北京篇二、北京市場(chǎng)情況土地供應(yīng)情況北京篇注：數(shù)據(jù)來(lái)源于北京市土地整理儲(chǔ)備中心宗地號(hào)/名稱(chēng)交易方式地塊位置地塊面積(平米)容積率地塊用途公告日期——————————————2013年第9周（2013年2月25日—2013年3月3日），北京土地供應(yīng)共計(jì)20宗。二、北京市場(chǎng)情況土地成交情況北京篇注：數(shù)據(jù)來(lái)源于北京市土地整理儲(chǔ)備中心地塊名稱(chēng)宗地位置成交時(shí)間建設(shè)用地面積（m2）規(guī)劃建筑面積（m2）容積率規(guī)劃用途成交總價(jià)（萬(wàn)元）受讓單位樓面地價(jià)（元/平米）京