九洲遠(yuǎn)景上海國金中心案例分析65頁

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1、上海國際金融中心（IFC）綜合體案例分析INDEX1內(nèi)容案例基礎(chǔ)資料交通情況分析C.項目各物業(yè)介紹D.配套設(shè)施及服務(wù)介紹E.項目關(guān)鍵成功因素2A.案例基礎(chǔ)資料34項目名稱上海國金中心地理位置上海浦東世紀(jì)大道8號開發(fā)商新鴻基地產(chǎn)完工時間2010年底規(guī)模建筑面積400,000m2用地面積N/A建筑高度南塔高249.9m，地上53層；北座高259.9m，地上56層；酒店公寓樓85m；開發(fā)構(gòu)成寫字樓2棟，共20萬平方米麗思卡爾頓酒店4.5萬平方米酒店式公寓4.3萬平方米商業(yè)B2-F4，11萬平方米上海國際金融中心（IFC）于2010年底開業(yè)，位于上海浦東陸家嘴，是包括

2、甲級寫字樓、酒店、公寓及商場的綜合大樓資源來源:九洲內(nèi)部數(shù)據(jù)庫5資源來源:實地調(diào)研及九洲分析項目位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)。東鄰金茂大廈，西接正大廣場，與其構(gòu)成了陸家嘴商業(yè)商務(wù)中心金茂大廈陸家嘴綠地地鐵站及中銀大廈正大廣場6項目由香港新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)，多家知名國際性房地產(chǎn)服務(wù)公司參與合作項目相關(guān)企業(yè)背景發(fā)展商：香港新鴻基地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1969年由馮景禧先生創(chuàng)立，近年更采納新鴻基金融集團這個名稱以覆蓋多元化的金融業(yè)務(wù)；總干事處設(shè)于香港，于大中華地區(qū)各地也設(shè)有辦事處，以全面拓展亞洲區(qū)業(yè)務(wù)，為本集團的業(yè)務(wù)及策略推行提供支援設(shè)計公司：紐約佩里?克拉克?佩里建筑

3、事務(wù)所佩里?克拉克?佩里建筑事務(wù)所成立于1977年，在建筑設(shè)計表達(dá)業(yè)主的核心價值方面贏得了榮譽；多年來，事務(wù)所有幸設(shè)計了許多世界級易識別的建筑物，其中包括紐約世界金融中心、馬來西亞油塔以及香港國際金融中心運營/物業(yè)管理公司：仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)開展業(yè)務(wù)超過50年；主要客戶包括不同的政府機構(gòu)、跨國公司和開發(fā)商，以及高檔住宅和商業(yè)物業(yè)的業(yè)主資料來源：市場調(diào)研，九洲遠(yuǎn)景分析B.交通情況分析7項目交通優(yōu)勢在于具有便捷的道路交通、軌道交通和公共交通，停車位充足；劣勢在于上下班高峰期交通擁堵交通類型多樣通過地鐵二號線直達(dá)公交系統(tǒng)線路較多車輛直達(dá)方便停車場規(guī)劃合理項目的

4、停車場位于項目四邊，有1900多個停車位，便于駕車直達(dá)高峰期交通擁堵陸家嘴站是作為陸家嘴區(qū)域通往浦西的重點交通樞紐，上下班高峰期易擁堵道路交通、公共交通路線多在世紀(jì)大道上行駛，容易造成世紀(jì)大道這條主干道擁堵8項目交通情況概述資料來源：市場調(diào)研，九洲遠(yuǎn)景分析項目車輛到達(dá)方便，圍繞項目四周都有停車場入口9項目車行圖圍繞項目四周都設(shè)有停車場出入口，車輛可以從任一出入口到達(dá)四周路面資料來源：市場調(diào)研，九洲遠(yuǎn)景分析人流方向主要從陸家嘴環(huán)路、世紀(jì)大道、地鐵出口進入項目人流可以陸家嘴站地下進入從陸家嘴地鐵站內(nèi)出至地面由天橋至正大廣場方向進入從銀城中路上入口進入由南面進入的人流

5、相對較少，多為白領(lǐng)至此進餐為主10項目周邊人行分析項目人行圖黃浦江黑色箭頭：路面人行紅色箭頭：地下人行資料來源：市場調(diào)研，九洲遠(yuǎn)景分析項目周邊車輛公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，與三個公交站點距5分鐘路程以內(nèi)11項目周邊公交線路：NO.992NO.985NO.870NO.996NO.971NO.799NO.795NO.774NO.82NO.583NO.798項目公交線路圖資料來源：市場調(diào)研，九洲遠(yuǎn)景分析二號線陸家嘴地鐵站也處于黃金位置，可另輻射4條地鐵線路12地鐵二號線直達(dá)中山公園站，靜安寺站，在陸家嘴左右坐兩站就可至人民廣場換乘一號線與八號線或世紀(jì)大道換乘四號線、六號線與九號線

6、項目軌道交通圖資料來源：市場調(diào)研，九洲遠(yuǎn)景分析C.項目各物業(yè)介紹1314項目由購物中心、寫字樓、服務(wù)式公寓、酒店四部分物業(yè)構(gòu)成，寫字樓是項目核心驅(qū)動物業(yè)，購物中心居次，具體比例如下圖所示：匯豐銀行大樓麗思卡爾頓酒店國金中心二期國金匯服務(wù)式公寓國金中心商場資源來源:實地調(diào)研及九洲分析編號物業(yè)類型體量（平方米）一寫字樓200,000二商場110,000三酒店45,000四公寓43,00015項目的兩座辦公樓——匯豐銀行大樓（國金中心一期）及國金中心二期，占地為64,406平方米，總建筑面積超過20萬平方米。匯豐銀行大廈項目高度250米辦公樓樓層數(shù)目30層總面積80,

7、190平方米資料來源：市場調(diào)研，九洲遠(yuǎn)景分析1寫字樓國金中心二期項目高度260米辦公樓樓層數(shù)目45層總面積122,284平方米16國金中心以其高端的項目定位及品牌效應(yīng)，吸引了大量國際知名企業(yè)入駐，其中匯豐銀行總行租用其南座寫字樓53,000平方米的20層辦公樓面，并獲得冠名權(quán)。其它入駐租戶包括以下公司：資料來源：市場調(diào)研，九洲遠(yuǎn)景分析1寫字樓17匯豐銀行大樓于2010年開始對外出租，僅半年時間出租率達(dá)到100%，同時國金中心二期啟動對外租賃，目前出租率已達(dá)70%，整體租金水平也達(dá)到了近100%的增長。資料來源：市場調(diào)研，九洲遠(yuǎn)景分析1寫字樓寫字樓分期租金（元/天

8、/平方米)入住率匯豐銀行