中國土地市場化程度及其影響因素分析

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1、總第150期城市問題2008年第1期1文章編號21002-2031(2008)01-0014-05中國土地市場化程度及其影響因素分析譚丹黃賢金陳志剛王仕菊胡初枝1摘要2在評價和分析1992-2005年中國土地市場化程度及其發(fā)展趨勢的基礎(chǔ)上,深入探討了土地市場化程度與土地市場政策、社會經(jīng)濟發(fā)展以及城鎮(zhèn)化發(fā)展等因素之間的關(guān)系,剖析了上述各因素對土地市場化程度的影響機理,并利用相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行相應(yīng)的模型估計。研究結(jié)果表明,土地市場政策變量、非農(nóng)產(chǎn)值比、城鎮(zhèn)化率、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與土地市場化程度正相關(guān),第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)與土地市場化程度負(fù)相關(guān)。最后,在

2、上述研究的基礎(chǔ)上提出提高中國土地市場化程度的政策建議。1關(guān)鍵詞2土地市場化程度;計量模型;政策建議1中圖分類號2F301.21文獻標(biāo)識碼2A土地市場化發(fā)展程度,并采用多元線性回歸模型分一引言析了土地市場化程度的影響因素,指出影響我國土地市場化進程的主導(dǎo)因素,希望為我國土地市場化土地市場是土地資源進行市場化配置的場所,建設(shè)提供借鑒。土地資源市場化配置程度的高低直接影響著土地資源使用的效率。改革開放以來,中國土地供應(yīng)由以二土地市場化程度的測算往以劃撥為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐杂袃敵鲎尀橹鞯姆绞?土地市場建設(shè)取得了顯著的績效。土地市場化作為我國1.我國土地市場的構(gòu)成宏觀經(jīng)濟調(diào)控

3、的重要手段,在整個市場體系中的地我國土地市場的建立是從改革土地使用制度開位越來越重要。因此,分析揭示土地市場發(fā)展程度始的,它經(jīng)歷了收取土地使用費和出讓轉(zhuǎn)讓、建立土[1]及其規(guī)律,對于提高我國土地資源市場化配置程度地市場兩個發(fā)展階段。現(xiàn)階段,中國土地市場是具有十分重要的指導(dǎo)作用。一個包括農(nóng)地征購市場和土地使用權(quán)市場在內(nèi)的完本文以近年我國土地市場交易相關(guān)數(shù)據(jù)為基整的市場體系,其中,土地使用權(quán)市場由一級市場和[2]礎(chǔ),運用土地市場化模型測算了1992-2005年我國二級市場組成。在我國,農(nóng)地征購市場是一個由1作者簡介2譚丹(1984)),女,漢族,湖南湘潭人,南京

4、大學(xué)國土資源與旅游學(xué)系碩士研究生,研究方向為土地資源管理;黃賢金(1968)),男,漢族,江蘇揚中人,南京大學(xué)國土資源與旅游學(xué)系教授,博士研究生導(dǎo)師,研究方向為土地經(jīng)濟與土地政策。1收稿日期22007-06-301修回日期22007-09-18#14#城市科學(xué)5城市問題62008年第1期中國土地市場化程度及其影響因素分析政府高度壟斷的市場,農(nóng)民不具備/討價還價0的能地一級市場包含市場化和行政性配置兩種方式,如力,因此,本文分析的土地市場化程度主要針對一、劃撥、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓、協(xié)議出讓和租賃等幾種二級市場的市場化程度。土地使用權(quán)一級市場包括方式。由于各種

5、土地配置方式的市場化程度不盡相國有土地的劃撥、招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議出讓和土地同,因此,在模型測算中對它們賦予了不同的土地市租賃等方式,二級市場主要包括土地的轉(zhuǎn)讓、出租、場化權(quán)重。而土地二級市場是土地使用權(quán)主體之間抵押等。發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系,它們之間是自由交易,相對接近于[4]2.土地市場化測算模型完全的市場化機制。本研究試圖從土地市場發(fā)為了測算土地市場化程度,本文主要參考了曲育程度及其特征來反映土地市場化程度,總的測算[3]福田等的研究成果。根據(jù)土地市場發(fā)展特征,土模型如下式所示:LT@W0+H@W1+X@W2+ZH@W3+P@W4+G@W5+Z@W6L=LT

6、+H+X+ZH+P+G+Z[5]式中,L為土地市場化程度,LT和W0分別為二015。土地一級市場中的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓是級市場土地交易宗數(shù)(包括轉(zhuǎn)讓、出租和抵押)及其市場化程度比較高的形式,所以,將它們的市場化權(quán)對應(yīng)的市場化權(quán)重,H、X、ZH、P、G、Z分別表示一級重定義為1。二級市場中土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押是市場中土地劃撥、協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓、租賃相對完善的市場方式,所以,將其權(quán)重直接賦值為1。的地塊數(shù),而W1,,,,W6為對應(yīng)的市場化權(quán)重。4.測算結(jié)果3.數(shù)據(jù)來源與權(quán)重確定通過整理相關(guān)數(shù)據(jù),并納入到土地市場化程度上述測算模型中土地一級市場和二級

7、市場的交測算模型,得到了近14年來我國土地市場化程度之易數(shù)據(jù)均來自于1992-2005年的5國土資源綜合統(tǒng)數(shù)據(jù),具體結(jié)果如表1。計年報6。在權(quán)重確定方面,由于劃撥出讓是一種從表1和圖1中可以清楚地看出,我國土地市土地資源的計劃配置方式,因此將它的市場化程度場化程度呈現(xiàn)出逐年遞增的趨勢。本文依據(jù)土地市權(quán)重定義為0。根據(jù)規(guī)定協(xié)議出讓指導(dǎo)價格以城市場發(fā)展特征,將其劃分為三個階段:緩慢增長階段的基準(zhǔn)地價為標(biāo)準(zhǔn),其最低價不得低于出讓地塊所(1992-1998年),這期間我國土地市場化程度提高在級別基準(zhǔn)地價的70%,在實踐中,協(xié)議地價也要緩慢,年均增長僅為3%左右;快速

8、增長階段(1999比市場價格至少低70%,因此,將它