北京商業(yè)地產(chǎn)分析

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1、B.A.Consulting偉業(yè)商業(yè)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)分析——蔡宇翔2004年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況2004年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況投資火熱，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫北京、上海、深圳等重點(diǎn)城市以及廣州、杭州等一線城市仍舊稱為投資熱點(diǎn)二三級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，市場(chǎng)潛力初現(xiàn)shoppingmall繼續(xù)出現(xiàn)并發(fā)展，但其問題也逐步集中出現(xiàn)國(guó)家宏觀政策以及新的商業(yè)市場(chǎng)變化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)影響巨大央行加息置業(yè)投資銀行首付成數(shù)提高，商貸收緊國(guó)家城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例即將公布國(guó)家即將放開商業(yè)經(jīng)營(yíng)限制，外資百貨進(jìn)入大規(guī)模中國(guó)主要城市（北京）商業(yè)地產(chǎn)盲目投資

2、初現(xiàn)，主要城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開始整合。專業(yè)商業(yè)代理以及經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展迅速，逐漸被市場(chǎng)接受與認(rèn)可。同時(shí)商業(yè)代理市場(chǎng)仍處在摸索與整合期。中國(guó)城市房?jī)r(jià)對(duì)比中國(guó)城市房?jī)r(jià)排行經(jīng)統(tǒng)計(jì)2004年全國(guó)各城市房?jī)r(jià)排名排名城市每平米平均房?jī)r(jià)（元）1上海66272深圳58973廣州56604杭州56515寧波52516北京50527青島44398廈門44009南京411510蘇州3209中國(guó)城市房?jī)r(jià)排行2004年全國(guó)各城市家庭人均可支配收入排名城市每平米平均房?jī)r(jià)（元）1上海274062深圳176783廣州170264杭州162755寧波156676

3、北京148657青島145578廈門144849南京1200010蘇州11500總體2005年國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)2005年國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)根據(jù)上述的總結(jié)與分析，我們認(rèn)為2005年國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有以下幾個(gè)發(fā)展趨勢(shì)：1.國(guó)內(nèi)主要城市商業(yè)投資將繼續(xù)走高，但商業(yè)地產(chǎn)投資類型將有所變化與調(diào)整《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》等法規(guī)即將出臺(tái)，社區(qū)商業(yè)將成為新亮點(diǎn)2005年國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)2005年初，國(guó)務(wù)院將頒布《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》以及聽證制度的草案，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、布局結(jié)構(gòu)將趨于合理，網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理?xiàng)l例將參照發(fā)達(dá)國(guó)家的做法，

4、引入聽證制度，邀請(qǐng)專家、利益相關(guān)者參與聽證，避免開發(fā)盲目性。根據(jù)《條例》規(guī)定，今后10000平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項(xiàng)目必須進(jìn)行聽證，由發(fā)改委建設(shè)規(guī)劃、工商行政管理、交通環(huán)保部門、生產(chǎn)流通部門、消費(fèi)者協(xié)會(huì)、行業(yè)組織及專家學(xué)者參與聽證，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的所在區(qū)、街道也將推選社區(qū)代表發(fā)表意見，開發(fā)商經(jīng)過聽證之后必須拿到書面同意建設(shè)意見，方可辦理有關(guān)建設(shè)手續(xù)。而建設(shè)1萬平方米以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，還必須到國(guó)務(wù)院有關(guān)部門進(jìn)行聽證。從各種類型商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)看，由于城市新社區(qū)建設(shè)步伐加快以及各級(jí)各地政府目前積極鼓勵(lì)發(fā)展社區(qū)商業(yè)，因此2005年及

5、今后的一段時(shí)期，社區(qū)商業(yè)將呈現(xiàn)出較大發(fā)展?jié)摿Α？梢灶A(yù)計(jì)，今后一些適合社區(qū)商業(yè)發(fā)展的商業(yè)形態(tài)，包括社區(qū)型購物中心、鄰里中心以及現(xiàn)代生活廣場(chǎng)等將會(huì)得到快速發(fā)展，逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)中的新亮點(diǎn)。2005年國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)2.隨著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫初現(xiàn)，宏觀調(diào)控將逐漸顯現(xiàn)，從而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)門檻與開發(fā)集中度將大幅提高2005年國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)隨著國(guó)內(nèi)各項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策逐步到位，特別是房地產(chǎn)信貸門檻的提高以及《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》即將出臺(tái)，都將在一定程度上限制商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)的門檻抬高后，將淘汰眾多不具開發(fā)實(shí)力

6、的小公司，而使大公司開發(fā)的集中度提高，投資開發(fā)的盲目狀況將有所改善，將會(huì)出現(xiàn)一些無力繼續(xù)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目被大公司并購的現(xiàn)象。投資渠道方面，構(gòu)建渠道多元化、高效并且有利于風(fēng)險(xiǎn)分散的房地產(chǎn)金融成為中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)亟待解決的問題。由于國(guó)內(nèi)并沒有完全開放房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，除銀行信貸之外沒有更多的金融工具，中外基金是否能進(jìn)入將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)生很大的影響，這是2005年市場(chǎng)發(fā)展的不確定因素之一。2005年國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)3.隨著國(guó)民GDP的不斷增加，消費(fèi)需求上揚(yáng)明顯，從而導(dǎo)致商家對(duì)商鋪的需求將大幅增加2005年國(guó)內(nèi)商業(yè)地

7、產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)隨著中國(guó)商業(yè)零售業(yè)2004年12月11日徹底對(duì)外開放，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)正在吸引著越來越多國(guó)際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為眾多國(guó)內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模，占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ)。據(jù)了解，家樂福將在北京、上海、廣州和深圳等四大城市各新開12家店鋪，在其他一些大城市各新開6到8家新店，同時(shí)計(jì)劃，明年新開100家迪亞店，2005年新增10至15家冠軍生鮮超市。2005年，外資商業(yè)對(duì)商鋪的需求將會(huì)有大幅增加，同時(shí)商家對(duì)商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對(duì)象。2005年國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨

8、勢(shì)4.商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)代理成為主流，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式逐漸成熟，運(yùn)營(yíng)模式將回歸理性，以租為主將成主流2005年國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)從近幾年的發(fā)展?fàn)顩r來看，由政府推動(dòng)的會(huì)展中心、城市廣場(chǎng)、步行街這類形象工程問題將逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能