昆明樓市隨筆

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1、昆明樓市隨筆（原作于2003年11月）????（之一）????國慶后，由于公司一寫字樓項目原因，第一次踏上了祖國西南名城——昆明，小學地理課本里就因描述春城之美而“心饞”，渴望能西南行至昆明。機會有了，11點10分，飛機降落在昆明機場。????機場便讓我感覺到了昆明的特別之處，曾坐飛機到過烏魯木齊、北京、長沙、合肥、太原等內(nèi)地城市，大部分內(nèi)地城市機場均離市區(qū)較遠，包括特區(qū)深圳，但昆明的機場讓人感覺到位于市區(qū)，飛機也似乎在一片密密匝匝的房子中降下來，如果從一般城市的規(guī)劃來說，可見昆明的城市化進程還是很快的。???

2、?1、機場路、春城路美艷如畫????從內(nèi)地城市面貌視覺角度出發(fā)考慮昆明，其機場路、春城路一路可謂美艷如畫，如果不是在深圳呆得太久，還真會感嘆一番，以為又找到了深南路的影子。????為了裝扮機場路、春城路兩邊建筑物，在建筑物沿路約三樓高度一般均用了假花來裝扮，給城市增色不少，可惜長久不了，這點深圳還是明顯高于昆明，如果是深圳，肯定會讓假花用真花來代替。????2、城市特點????三多：銀行多、賓館多、出租車多；????在昆明市不用呆幾個小時，這個城市的特點便顯示出來，如果按以前對深圳的評述是銀行多過米鋪，而昆明則

3、是有過之而無不及，深圳盡管蔡屋圍、上海賓館一帶銀行密集，但對于昆明青年路、東風路等常常三家銀行同在一個屋檐下還是有一定差距的。????另外昆明旅游城市特點也頗為明顯，滇池、世博園的氣息隨處可見，就連石林、九鄉(xiāng)也來昆明分羹。昆明分布于大街小巷的賓館且十一后又上漲酒店價格均體現(xiàn)了其旅游之火爆；????出租車在昆明當然是密密匝匝了，從每坐一次均會得到一張包車去旅游的聯(lián)系名片亦可見昆明出租車大量的旅游目標客戶群體。????最潔凈城市????從去過的內(nèi)地幾個城市，昆明可以用最潔凈城市來形容，許多城市道路一塵不染，這點讓來

4、自國際花園城市深圳人也會汗顏。????民族特點明顯????昆明的民族特點也頗為明顯，隨處可見的少數(shù)民族特色餐廳，賣小吃的少數(shù)民族姑娘，就連房交會上的表演也會時常來些民族表演。????3、美女無處尋????從一個男性對一個城市的考察，往往會對當?shù)氐呐⒍嗫磶籽?，以前聽同學就說過，春城紫外線輻射強，女孩皮膚較差，當?shù)氐膹V告主要以賣化妝品為主。其他的不說，女孩的皮膚差還倒真的（這一點內(nèi)地湖南、湖北、四川等女孩其實就幸運多了，天天吃辣椒還能那么白），如果不是房交會上涌現(xiàn)了一批美女，在春城還真瞧不上了，同時也可見房地產(chǎn)這

5、門產(chǎn)業(yè)的威力，估計對這些美女促銷員也覓之不易。????4、乞討的技術性????在春城，與深圳同樣也會遇到無數(shù)乞討者，但從翠湖邊上的幾個乞討者來看，這方面還真有點特殊性，初見了一位用簡陋音響唱卡拉ＯＫ的，其流浪歌可謂唱得爐火純青；緊接著又見著了彈手風琴、吹笛子、拉二胡等形式來乞討的，后來跟同事開個玩笑說，看來到昆明來乞討還得會一樣樂器，否則也難混下去。????5、交通滯后，堵車嚴重，道路彎曲（沒50米直路）????昆明人最頭疼的莫過于其交通瓶頸問題，青年路、北京路、人民路常堵車連連，據(jù)常出差人講，去昆明機場，如果

6、20分鐘車程，往往提前一個小時出發(fā)才基本保險，回深圳時，去機場15分鐘車程因堵車弄了一個小時才讓我真正領教昆明的堵車真功夫。????????言歸正傳，還是說說房地產(chǎn)????1、先講講樓市整體情況：????（1）開發(fā)量及其開發(fā)類型????2003年的新開盤的樓盤項目的總建筑面積為1870975平方米，供應量為14230套，在這些樓盤中，多層物業(yè)有30個，點總盤量的45%；多層和小高層的混合物業(yè)有15個，占22%，小高層物業(yè)有8個，占12%，獨立別墅有7個，占10%，TOWNHOUSE有5個，占8%，開發(fā)最少的物業(yè)

7、類型是高層，僅2個，占3%。????（2）容積率????2003年大致情況：容積率為1.5占42.6%，1.5-2的比例占25.9%，容積率為2以上的比例31.5%。????（3）價格????據(jù)悉，目前昆明市主要在售樓盤中，均價為2300-2600元/平米的比例占27.5%，2000-2300元/平米與3500元/平米以上的樓盤各占19.6%，均價在3200-3500元/平米價格占2%????2、樓市具體特點????（1）二環(huán)以內(nèi)漸近絕唱????由于昆明城市規(guī)劃已明確二環(huán)以內(nèi)只折不建，共房地產(chǎn)發(fā)展在昆明已是漸近

8、絕唱，當然，當前二環(huán)以內(nèi)的房價也是一路高企，尤其是環(huán)境較好的翠湖一帶更是可達近6000千，這在昆明的絕對天價可顯見昆明城市中心樓市的價值；住宅接近尾聲，真正屬于城市的二環(huán)以內(nèi)還在硝煙中的便是一批寫字樓了，建業(yè)商務中心、建工大廈均在此時推出CBD概念，欲在昆明二環(huán)內(nèi)打撈最后一桶OFFICE金；當然房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的另外一種重要形式商鋪的動作此時也不容忽視，當然，新建商鋪物業(yè)的可能性是沒有了，但