昆明寫字樓市場研究.ppt

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1、昆明市寫字樓市場調(diào)研現(xiàn)有寫字樓未來寫字樓競爭性項(xiàng)目分析小結(jié)寫字樓市場研究說明在昆明寫字樓市場研究中，分為優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓市場、SOHO寫字樓市場、商務(wù)花園/總部基地型寫字樓市場三個部分來闡述。主要原因如下：研究昆明整體優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓市場，以了解本項(xiàng)目開發(fā)寫字樓物業(yè)的宏觀市場前景，由于昆明與成都同為西南地區(qū)重要的商務(wù)城市，寫字樓市場發(fā)展歷程相似，本報告參考成都市商務(wù)寫字樓等級劃分標(biāo)準(zhǔn)，確定研究樣本；本項(xiàng)目用地面積較大，研究SOHO寫字樓和商務(wù)花園型寫字樓市場以了解SOHO和園區(qū)型寫字樓的供求特征，判斷其發(fā)展趨勢，為本項(xiàng)目大體量的辦公物業(yè)

2、的定位提供依據(jù)；研究總部基地市場，以了解昆明市企業(yè)總部基地建設(shè)發(fā)展情況，為本項(xiàng)目選擇打造總部基地辦公寫字樓定位提供市場依據(jù)。甲級寫字樓定義標(biāo)準(zhǔn)：滿足以下條件中的80%，即可判定為甲級寫字樓，滿足100%或超出這一標(biāo)準(zhǔn)的為國際標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓乙級寫字樓定義標(biāo)準(zhǔn)：滿足以下條件中的60%，即可判定為乙級寫字樓開發(fā)商背景在海外或中國內(nèi)地主要城市有過高端寫字樓項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀開發(fā)商地理位置坐落于城市的商務(wù)中心或商貿(mào)中心便利的公共交通，可以方便到達(dá)機(jī)場、運(yùn)輸中心、商貿(mào)金融中心外立面具有時代設(shè)計感特征，能成為區(qū)域地標(biāo)門窗、外墻體、地板磚采用高檔次

3、材料建筑設(shè)計豪華奢侈的中央大廳，配以大理石/花崗巖石的墻體和地板單層面積達(dá)1,000平米及以上，樓層可以靈活分割得房率不低于65%辦公單位總計GFA超過20,000平米樓層高度不低于3.7米，室內(nèi)層高不低于2.6米優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓定義設(shè)備配置中央空調(diào)、加熱、通風(fēng)設(shè)備動力電配置，電力充足，至少保證30VA/psm的電壓輸出智能化消防設(shè)備數(shù)量足夠的高速電梯，保證客流和貨運(yùn)的順暢完善合理的布線系統(tǒng)和足夠的線路接口足夠的安保監(jiān)控設(shè)備，彩色監(jiān)視屏，24小時安全呼叫系統(tǒng)保安系統(tǒng)支持24小時門衛(wèi)服務(wù)中央監(jiān)控系統(tǒng)緊急呼叫系統(tǒng)24小時暢通并隨時能作出回

4、應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)的物業(yè)管理停車場充足的地上、地下停車車位，配置自動化出入系統(tǒng)租金乙級寫字樓：租金水平不低于35元/平米/月甲級寫字樓：租金水平不低于70元/平米/月入駐單位乙級寫字樓：國內(nèi)及本地知名企業(yè)在入駐單位中占相當(dāng)比例甲級寫字樓：世界500強(qiáng)企業(yè)及本地知名企業(yè)在入駐單位中占相當(dāng)比例優(yōu)質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓定義SOHO寫字樓定義產(chǎn)品概念SOHO或LOFT的概念推出小型辦公產(chǎn)品地理位置便利的公共交通，可以方便到達(dá)機(jī)場、運(yùn)輸中心、商貿(mào)金融中心使用形式主要針對投資客或企業(yè)自用客戶出售，同時還能滿足自住、辦公等多種購買需求建筑設(shè)計實(shí)用率不低于65%

5、，辦公單位總計GFA超過10,000平米樓層高度不低于3米，室內(nèi)層高不低于2.6米設(shè)備配置動力電配置，電力充足數(shù)量足夠的電梯，保證客流和貨運(yùn)的順暢，完善合理的布線系統(tǒng)和足夠的線路接口保安系統(tǒng)支持24小時門衛(wèi)服務(wù)，中央監(jiān)控系統(tǒng)，緊急呼叫系統(tǒng)24小時暢通并隨時能作出回應(yīng)物業(yè)管理良好的物業(yè)管理停車場充足的地上、地下停車車位租金租金水平不低于25元/平米/月租售形式可分散產(chǎn)權(quán)銷售SOHO寫字樓研究界定：由于SOHO商住產(chǎn)品沒有嚴(yán)格的界定，根據(jù)對昆明SOHO寫字樓市場的研究和理解，結(jié)合本案所處的區(qū)位及擬開發(fā)的物業(yè)檔次，定義如下：根據(jù)對昆明園區(qū)

6、型寫字樓市場的研究和理解，結(jié)合本案所處的區(qū)位及擬開發(fā)的物業(yè)檔次，定義本次研究的商務(wù)花園/總部基地型寫字樓項(xiàng)目：商務(wù)園區(qū)/總部基地型寫字樓定義開發(fā)商背景有過寫字樓項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀開發(fā)商地理位置便利的公共交通，可以方便到達(dá)機(jī)場、運(yùn)輸中心、商貿(mào)金融中心外立面具有時代設(shè)計感特征，能成為區(qū)域地標(biāo)門窗、外墻體、地板磚采用高檔次材料建筑設(shè)計得房率不低于65%，辦公單位總計GFA超過50,000平米樓層高度不低于3.5米，室內(nèi)層高不低于2.6米設(shè)備配置動力電配置，電力充足，數(shù)量足夠的高速電梯，保證客流和貨運(yùn)的順暢完善合理的布線系統(tǒng)和足夠的線路接口

7、足夠的安保監(jiān)控設(shè)備，彩色監(jiān)視屏，24小時安全呼叫系統(tǒng)保安系統(tǒng)支持24小時門衛(wèi)服務(wù)，中央監(jiān)控系統(tǒng)緊急呼叫系統(tǒng)24小時暢通并隨時能作出回應(yīng)物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理停車場充足的地上、地下停車車位，配置自動化出入系統(tǒng)租金租金水平不低于30元/平米/月入駐單位國內(nèi)及本地知名企業(yè)在入駐單位中占相當(dāng)比例現(xiàn)有寫字樓市場研究發(fā)展歷程發(fā)展現(xiàn)狀典型項(xiàng)目1999年以前2000-2004年2005-2007年2008年以來1997-1999年期間立項(xiàng)開工建設(shè)的寫字樓達(dá)到40萬平米，而優(yōu)質(zhì)寫字樓（乙級）僅為13.3萬平米2000年之后開發(fā)量供大于求，市場處于消化

8、期，以乙級寫字樓供應(yīng)為主代表項(xiàng)目有志遠(yuǎn)大廈、紅塔大廈、柏聯(lián)大廈、世博大廈等2005-2007年，集中在市區(qū)核心位置（一環(huán)以內(nèi)）的乙級寫字樓供應(yīng)增大2005-2007年間有摩爾大廈、達(dá)陣廣場、環(huán)球金融、銀佳大廈2009年開始，甲級寫字樓