新加坡寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究

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1、新加坡寫(xiě)字樓市場(chǎng)考察投資發(fā)展部2011.10目錄一、新加坡寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況二、政府的角色：調(diào)節(jié)市場(chǎng)、創(chuàng)新致遠(yuǎn)三、寫(xiě)字樓REITs與吉寶置業(yè)的轉(zhuǎn)型四、小結(jié)附：新加坡的REITs市場(chǎng)一、新加坡寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況?新加坡目前擁有超過(guò)200家銀行，是亞洲最重要的金融、服務(wù)和航運(yùn)中心之一，2010年人均GDP達(dá)42,653美元，居全球第15名。?土地面積僅710平方公里，包括過(guò)去40年人工填海拓展的100多平方公里的新土地，土地極為稀缺。新加坡被很多跨國(guó)公司視為GatewayToAsia,寫(xiě)字樓市場(chǎng)的變化與全球經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境

2、相關(guān)度很強(qiáng)。一、新加坡寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況?20年間，新加坡已經(jīng)完成了由制造業(yè)驅(qū)動(dòng)到服務(wù)高度密集的經(jīng)濟(jì)體的轉(zhuǎn)變，2009年服務(wù)業(yè)占GDP的比重達(dá)到64%，雇傭69%的勞動(dòng)力；?過(guò)往的10年，服務(wù)業(yè)保持年均5.9%的增速，2010年更達(dá)到8.8%一、新加坡寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況?從2003年開(kāi)始，服務(wù)業(yè)雇傭的勞動(dòng)者比例基本上就占新加坡勞動(dòng)力人數(shù)的7成上下，成為經(jīng)濟(jì)的絕對(duì)支柱。一、新加坡寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況?2010年，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)分別錄得31.3%與10.4%的反彈幅度，造就了新加坡歷史上創(chuàng)記錄的GDP15%的年度增幅，預(yù)計(jì)2

3、011、2012年度新加坡的GDP增長(zhǎng)維持在5.5-6%之間，仍然高于其10年平均增速（5.1%）。一、新加坡寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況?從歷史軌跡看，新加坡的寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求主要由FBS（Finance&BusinessServices）即金融商務(wù)服務(wù)業(yè)驅(qū)動(dòng)，而FBS與GDP之間又呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系一、新加坡寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況?從1996年以來(lái)的價(jià)格走勢(shì)看，寫(xiě)字樓租金由經(jīng)濟(jì)環(huán)境和供求關(guān)系決定這一定律表現(xiàn)得十分直觀；?2010年，甲A寫(xiě)字樓的租金達(dá)到9.9新元/平方英尺.月(約16元RMB/天)，上漲23.8%，但仍落后2008

4、年3季度18.8新元的高點(diǎn)近一半；預(yù)計(jì)2011年市場(chǎng)的漲幅在15－20%之間。一、新加坡寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況2009與2010年新加坡辦公樓租住率的變化?市場(chǎng)景氣期，高等級(jí)辦公樓更受客戶(hù)青睞，這與曼哈頓、香港市場(chǎng)的情況相似。一、新加坡寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況?2009－2011年經(jīng)濟(jì)反彈金融業(yè)繁榮，三年中寫(xiě)字樓供應(yīng)量增加近800萬(wàn)平方英尺（約70余萬(wàn)平米），存量大增；?預(yù)測(cè)2012－2014年隨著GDP增速平穩(wěn)，在新增供應(yīng)量大幅減少的情況下，寫(xiě)字樓的租金將保持溫和上漲。一、新加坡寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況?1998年以來(lái)的走勢(shì)看，新加

5、坡CBD區(qū)域?qū)懽謽堑耐顿Y收益在4%左右，好于目前豪宅（2.25%）和10年期政府債券（2.7%）的收益水平，具有較強(qiáng)的吸引力。二、政府的角色：調(diào)節(jié)市場(chǎng)、創(chuàng)新致遠(yuǎn)?新加坡的國(guó)家發(fā)展部（MND）和市建局（URA）是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要管理部門(mén)，它們平時(shí)密切監(jiān)督市場(chǎng)變化，通過(guò)政府售地計(jì)劃控制土地供應(yīng)量調(diào)節(jié)辦公樓的市場(chǎng)供求，并定期對(duì)出臺(tái)的政策予以檢討。?2007年，URA為緩和辦公樓短缺推出建設(shè)短期辦公室（TransitionalOffice）的創(chuàng)新措施：以10－15年土地使用權(quán)出讓給開(kāi)發(fā)商，興建樓層低（容積率1.0左

6、右）、成本低、建造方式簡(jiǎn)單但不失實(shí)用性的辦公樓，以滿(mǎn)足初創(chuàng)期或國(guó)外初涉足新加坡公司租約時(shí)間短、租金承受力不強(qiáng)、辦公環(huán)境要求相對(duì)不高等實(shí)際需要。二、政府的角色：調(diào)節(jié)市場(chǎng)、創(chuàng)新致遠(yuǎn)?自2005年開(kāi)始，新加坡政府對(duì)經(jīng)營(yíng)不佳的CBD老寫(xiě)字樓經(jīng)批準(zhǔn)可改建為住宅，改建后的容積率可以由寫(xiě)字樓的6－8提高到住宅的11－13；?2007年，新加坡政府為緩和辦公樓供應(yīng)緊張的局面，宣布在2010年之前不再批準(zhǔn)讓中區(qū)的辦公大廈轉(zhuǎn)換成其他用途如私人住宅的申請(qǐng)，2008年10月又取消了這一禁令。二、政府的角色：調(diào)節(jié)市場(chǎng)、創(chuàng)新致遠(yuǎn)?自2

7、005年以來(lái)，經(jīng)新加坡政府批準(zhǔn)先后已有5座CBD區(qū)域的辦公樓改建為住宅，單元套數(shù)達(dá)到1169套。二、政府的角色：調(diào)節(jié)市場(chǎng)、創(chuàng)新致遠(yuǎn)?因?yàn)榻鹑诜?wù)業(yè)的景氣度持續(xù)提高，這些CBD區(qū)域的住宅因?yàn)槟芴峁┥罟ぷ魃系暮艽蟊憷?live-work-play)，其市場(chǎng)熱度不斷上升；?從2009年四季度到2010年四季度一年之間，CBD區(qū)域的住宅的市場(chǎng)價(jià)格漲幅可觀：除了由辦公樓改建成的三個(gè)樓盤(pán)（圖中紫色標(biāo)注）和新推出的濱海區(qū)MarinaBaySuites（底價(jià)本身很高）外，其余漲幅均在3成以上，最高176%。二、政府的角色

8、：調(diào)節(jié)市場(chǎng)、創(chuàng)新致遠(yuǎn)?1990年代末，新加坡政府提出將填海造地形成的濱海灣區(qū)域建設(shè)成為新市區(qū)中心的規(guī)劃。2005年7月吉寶置業(yè)、長(zhǎng)江控股及香港置地組成的財(cái)團(tuán)拿下首幅地塊建設(shè)綜合體項(xiàng)目“濱海灣金融中心”(MBFC)，拉開(kāi)區(qū)域建設(shè)序幕。截至目前，該區(qū)域總投資額已超過(guò)275億新元。?占地3.55公頃的濱海灣金融中心MBFC是區(qū)域內(nèi)最大的綜合性設(shè)施，投入約40億新元，擁有三座商業(yè)辦公大廈、兩座住宅樓以及配套的商業(yè)零售租賃